35 Co 283/2024-104 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď z nájmu bytu číslo , hodnota, , nacházejícího se v pátém patře domu na adrese , adresa, , datovaná dne , datum, a doručená žalovanými žalobkyni dne , datum, , je neoprávněná (výrok I.), a uložil žalovaným zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně (výrok II.). Rozhodl tak o žalobě podle § 2290 zák. č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), na určení oprávněnosti výpovědi z bytu, kterou žalovaní coby pronajímatelé odůvodňovali potřebou bytu pro dceru žalovaných 2/ a 3/, resp. neteř žalovaného 1/ , jméno FO, podle § 2288 odst. 2 písm. b/ o. z.2. Po skutkové stránce soud prvního stupně zejména zjistil, že žalobkyně na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, užívá byt č. , hodnota, v 5. patře domu na adrese , adresa, , přičemž nájem byl uzavřen dobu neurčitou, a žalobkyně za něj hradí , částka, měsíčně, dále zálohy na služby ve výši , částka, měsíčně a další služby ve výši , částka, měsíčně; její náklady na bydlení tak činí cca , částka, . Od července 2023 žalobkyně pobírá důchod ve výši , částka, . V okolí bytu má žalobkyně podstatnou část jí navštěvovaných lékařských zařízení. Vlastníky dotčeného bytu, resp. celého domu, v němž se předmětný byt nachází, jsou žalovaní, a to tak, že žalovaní 2. a 3. mají ve společném jmění podíl ½, a žalovaný vlastní výlučně rovněž podíl ½ na předmětném domě. Žalovaní vypověděli nájem předmětného bytu založený nájemní smlouvou ze dne , datum, z důvodu, že předmětný bytu potřebují pro dceru žalovaných 2/ a 3/ , jméno FO, . V rámci námitkového řízení proti této výpovědi účastníci komunikovali prostřednictvím svých právních zástupců o možném smírném řešení sporu, přičemž ze strany žalovaných byl vznesen návrh, že by byli ochotní uzavřít dohodu o nájmu na dobu neurčitou za předpokladu zvýšení nájemného na částku , částka, měsíčně za současného zdůraznění, že tento návrh platí jen pro účely mimosoudní dohody a nijak naruší požadavek žalovaných na uvolnění bytu pro účely jejich dcera. Žalovaní 2/ a 3/ přitom vlastní v Praze množství blíže označených bytových domů s celkem asi 130 bytovými jednotkami, které jsou pronajaty s automatickou prolongací nájmu, nicméně s možností ukončení pronájmu tak, aby dcera žalovaných 2/ a 3/ mohla uspokojovat svou bytovou potřebu. , jméno FO, přitom žije se svými rodiči v domě s 10 místnostmi, 4 koupelnami, bazénem a saunou, s rodiči se však hádá a chtěla by se osamostatnit. Byt žalobkyně se jí zamlouvá velikostně, vybavením o terasu a situováním mimo hlavní , adresa, . Vlastní domy mají též dcera a syn žalobkyně.3. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na § 2 odst. 3, § 8, § 588, § 2286, § 2288 odst. 2 písm. b/ a § 3074 o. z. Shrnul, že výpověď obsahovala formální náležitosti (poučení žalobkyně o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti), přičemž žaloba byla podána včas. Po stručném výkladu ust. § 2288 odst. 2 písm. c/ dospěl k závěru, že výpověď daná žalovanými žalobkyni z důvodu, že potřebují byt žalobkyně k uspokojení své dcery , jméno FO, , byla zjevným zneužitím práva ve smyslu ust. § 8 o. z., resp. jednáním, které se zjevně příčí dobrým mravům, a jejím jediným účelem byla snaha o ukončení nájemního vztahu k dotčenému bytu, který obývá dlouhodobě za účelem přimět žalobkyni k přistoupení na zvýšení nájemného nad rámec stanovený právními předpisy. Dovodil to z faktu, že žalovaní disponují značným počtem jiných bytů, v nichž by mohla , jméno FO, uspokojovat bytovou potřebu, jeden dokonce v tomtéž domě, který je srovnatelný s bytem žalobkyně a je rovněž s terasou. Výpovědi uvedené svědkyně stran naplnění příslušného výpovědního důvodu a jejího zájmu o bydlení v předmětném bytě obývaném žalobkyní pak soud prvního stupně neuvěřil, pokud její rodiče spoluvlastní v Praze cca 130 bytů a v předmětném domě je i další byt s terasou. Neuvěřil pak svědkyni, že by ze všech těchto bytů byl byt obývaný žalobkyní jediný, který by jí vyhovoval k jejímu osamostatnění, obývá-li rozsáhlý dům s deseti místnostmi, saunou a bazénem. Přihlédl též k návrhu na smírné řešení věci formou uzavření nové nájemní smlouvy se žalobkyní s nájemným ve výši , částka, (správně , částka, , pozn. odvolacího soudu) měsíčně, kdy na tyto podmínky nemohla žalobkyně přistoupit s ohledem na výši jí pobíraného starobního důchodu, neboť při zohlednění záloh na plyn a elektřinu, by ji na běžné výdaje zbývala částka cca , částka, na měsíc. Podle soudu prvního stupně byla výpověď reakcí na neochotu žalobkyně uzavřít nájemní smlouvu na podstatně vyšší nájemné, než jaké platí ve stávající výši, a tvrzená naléhavá potřeba , jméno FO, uspokojit bytovou potřebu právě v byte žalobkyně je jen uměle vytvořeným důvodem pro podání výpovědi. Soud prvního stupně tím nepopřel právo určit volný byt k užívání uvedené svědkyně, takové určení je však limitováno korektivem dobrých mravů, resp. zákazem zneužití práva, a to právě ve vazbě na míru naléhavosti uspokojit bytovou potřebu. V tomto směru pak soud prvního stupně přihlédl jednak k věku žalobkyně (80 let), a dále k tomu, že žalobkyně v bytě bydlí dlouhodobě, plní své povinnosti vyplývají z nájemní smlouvy, má sice určité , podezřelý výraz, obtíže, byť nijak nepřiměřené jejímu věku a současně většina navštěvovaných lékařských zařízení je v blízkosti předmětného bytu. I ve spojitosti s tím, že na straně svědkyně , jméno FO, neshledal naléhavou potřebu bydlení právě v bytě žalobkyně, soud prvního stupně uzavřel, že právní jednání spočívající v předmětné výpovědi z nájmu je rozporným s dobrými mravy, a tedy neplatným podle ust. § 588 o. z. Podle § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), též odůvodnil výrok o náhradě nákladů řízení.4. Proti tomuto rozsudku žalovaní podali včasné a přípustné odvolání. V něm závěr soudu prvního stupně o nemravnosti výpovědi z důvodu, že mají více bytů, které může svědkyně , jméno FO, využít, označili za zásah do jejich vlastnického práva, v důsledku něhož jim fakticky bylo znemožněno nakládat s nemovitostmi v jejich vlastnictví. Podle žalovaných soud nemůže osobám vlastnících více bytů omezovat v tom směru, že se jejich příbuzný mí přestěhovat pouze do uvolněných bytů či vyčkat na uplynutí doby nájmu, a nikoliv si vybrat byt, který mu vyhovuje. Podrobněji rekapitulovali důvody uvedené svědkyní k tomu, proč jí vyhovuje právě byt obývaný žalobkyní, které vylučují ostatní byty ve vlastnictví žalovaných, vč. jiného bytu ve stejném domě, který je na rozdíl od předmětného bytu situován na rušnou hlavní ulici. Žalovaní nepopřeli, že otázka nájmu hrála při jejich rozhodování jednu, nikoli však jedinou roli, a též ostatní byty jsou sice pronajaty, nájem je automaticky prodlužován, pokud nájemníci plní své povinnosti, tyto jsou tedy fakticky pronajaty dlouhodobě. Nabídka dohody se žalobkyní pak vzešla od právní zástupkyně žalovaných, a pokud by s ní žalobkyně souhlasila, došlo by k jednání i s nájemcem druhého bytu s terasou, a dohoda by byla uzavřena v závislosti na tomto jednání. Pokud bylo řečeno, že svědkyně by se v případě skutečné potřeby za dobu uplynulou od podání výpovědi již přestěhovala jinam, žalovaní by tím přišli o možnost užívání bytu obývaného žalobkyní. Neobstojí ani poukaz na blízkost lékařských zařízení, neboť nic nebránilo žalobkyni se přestěhovat v rámci téže lokality, ostatně ani v rámci téhož domu. Pokud by svědkyně byt nevyužila, mohla by se žalobkyně domáhat náhrady škody či nastěhování zpět. Žalovaní proto navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že se žaloba zamítá, případně aby jej zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.5. Žalobkyně se v písemném vyjádření k odvolání žalovaných ztotožnila s napadeným rozsudkem. Žalovaní podle ní neuvádějí žádná konkrétní tvrzení či argumenty, se kterými by se soud prvního stupně již nevypořádal, a nadále přehlížejí, že přes silnou ochranu jejich vlastnického práva se nejedná o právo neomezitelné, např. při kolizi s jiným ústavním právem, s nutností minimalizovat zásah do každého z nich. V případě kolize vlastnického práva a práva na bydlení pak Nejvyšší soud v rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , judikoval, že vlastník má právo určit, ve kterém bytě bude sám nebo jeho příbuzný bydlet, toto právo je však limitováno korektivem dobrých mravů a zákazem zneužití práva. Soud prvního stupně se těmito okolnostmi pečlivě zabýval a své úvahy podrobně odůvodnil mj. odkazem na věk a , podezřelý výraz, stav žalobkyně, a s přihlédnutím k délce nájemního vztahu, jejímu chování, jakož i k míře naléhavosti bytové potřeby svědkyně. Nepřehlédl ani fakt, že v případě jejího souhlasu s podstatným zvýšením nájemného by žalovaní na výpovědi netrvali, a je bezvýznamné, zda tento nápad vzešel od jejich právní zástupkyně. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený ro