14 Co 209/2025-75 — Městský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne 5. 3. 2025, č. j. 40 C 373/2024-43, soud I. stupně zamítl žalobu o určení, že žalovaný je povinen s účinností od 1. 1. 2025 platit žalobci měsíční nájemné v celkové výši 21 241,50 Kč (289 Kč za 1 m2) za užívání bytu číslo 2 nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p., číslo, , který je součástí pozemku parcelní číslo , číslo, , k.ú. , místo, , obec , název, , na adrese , adresa, (výrok I) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 19 355,50 Kč (výrok II).2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala určení výše nájemného. Žalobkyně žalovanému jako nájemci navrhla písemně zvýšení nájemného o 20 %, žalovaný se zvýšením nesouhlasil.3. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobkyně s žalovaným dne 7. 7. 2010 uzavřela nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu výše uvedeného. Žalobkyně pověřila správou objektu, ve kterém se nachází byt, obchodní společnost , právnická osoba, , IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , a to příkazní smlouvou k zajištění agendy spojené se správou bytů a nebytových prostor v nemovitostech , název, č. , číslo, ze dne 30. 6. 2020. Dle nájemní smlouvy je žalovanému stanoveno měsíční nájemné ve výši 37,07 Kč za 1 m2. Usnesením , orgán, , veřejnoprávní korporace, č. , číslo, ze dne 5. 2. 2024 bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobkyně, zvyšuje na 110 Kč za m2 a měsíc. Znaleckým posudkem č. , číslo, ze dne 13. 7. 2024, vypracovaným , jméno FO, , soudní znalkyní v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků, bylo stanoveno, že obvyklé nájemné v lokalitě k. ú. , Jméno žalovaného B, , ve které se nachází byt, činí částku ve výši 362 Kč/m2 u bytů do 50 m2 a 289 Kč/m2 u bytů nad 50 m2. Dopisem ze dne 1. 10. 2024 žalobkyně navrhla žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky 37,07 Kč za 1 m2 na částku 44,48 Kč za 1 m2, tedy o částku 7,41 Kč, což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši 362 Kč/m2 u bytů do 50 m2 a 289 Kč/m2 u bytů nad 50 m2. Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného reagoval dopisem ze dne 30. 10. 2024, ve kterém namítal, že mu není jasné, z jakého důvodu má dojít ke zvýšení nájemného. Zároveň uvedl, že sporuje oprávněnost nároku žalobkyně na zvýšení nájemného s tím, že žalobkyně odkazuje na znalecký posudek, který má být podkladem ke zvýšení nájemného, ale tento posudek nebyl žalovanému, přes jeho žádosti, předložen.4. Soud I. stupně na základě zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru, že návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 je neplatný, protože nebylo doloženo ze strany žalobkyně splnění podmínek dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), a v souladu s tímto ustanovením se k návrhu nepřihlíží. Soud I. stupně se zabýval řádností návrhu na zvýšení nájemného učiněného žalobkyní dne 1. 10. 2024, protože žalovaný namítal, že žalobkyně v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného nedodržela zákonné podmínky stanovené § 2249 o.z., kdy k návrhu nedoložila srovnatelnou výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Soud I. stupně vycházel ze závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023. Vyložil, že proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, soud rozhodne o obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určí (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o.z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o.z.) je žalobou určovací (právotvornou), nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby (§ 2249 odst. 3 poslední věta o.z.). Soud I. stupně uzavřel, že z výslovného znění § 2249 odst. 1 o.z., i ze smyslu, významu a účelu této úpravy vyplývá, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o.z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. Proto také stanoví-li § 2249 odst. 1 o.z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání), ale o jeho neplatnost. Svůj závěr podpořil soud I. stupně odkazem na komentářovou literaturu k § 2249 o. z. V daném případě žalobkyně v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 nedostála shora uvedeným zákonným povinnostem, otázka obvyklého nájemného v daném místě a čase zůstala pouze v rovině tvrzení. Ačkoliv žalobkyně v návrhu odkazovala na znalecký posudek, k návrhu jej nepřipojila, přestože jím disponovala. Žalobkyně tak nedala v první fázi procesu zvyšování nájemného žalovanému šanci, aby mohl posoudit oprávněnost tohoto návrhu. Z uvedeného důvodu je návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2024 neplatný.5. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o.s.ř.6. Proti tomuto rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalobkyně. Brojila proti závěru soudu I. stupně, že nedoložila žalovanému srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase, proto nesplnila předpoklady stanovené v § 2249 o. z. pro platný a účinný návrh na zvýšení nájemného. Dle žalobkyně je takový závěr v rozporu s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí jednoznačně uvedl, že doložit znamená zprostředkovat informaci o obvyklé ceně nájemného. Pronajímatel v rámci doložení obvyklého nájmu jen zprostředkuje své zjištění o výši obvyklého nájemného, Nejvyšší soud nevyžaduje, aby k návrhu na zvýšení přikládal fyzicky podklady, dle kterých pronajímatel toto zjištění učinil. Žalobkyně dále poukazovala na skutečnost, že navrhovaná výše nájemného 44,48 Kč za 1 m2 se ani vzdáleně nepřibližuje obvyklému nájemnému v daném místě a čase. Z uvedených důvodů žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.7. Žalovaný podal odvolání proti výroku II rozsudku soudu I. stupně. Podáním ze dne 22. 4. 2025 vzal své odvolání zpět.8. Žalovaný k odvolání žalobkyně uvedl, že její výklad rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023 je nesprávný, závěry tvrzené žalobkyní z něj neplynou. Žalovaný zdůraznil, že sám jednal aktivně a výslovně žádal žalobkyni o zprostředkování znaleckého posudku uvedeného v návrhu za účelem ověření tam uvedených tvrzení. Žalobkyně tento posudek odmítla poskytnout. Návrh na zvýšení nájemného má jednoznačně a donucujícím způsobem stanovené podmínky, a to jak obsahové, tak formální. Návrh žalobkyně byl proto nicotný. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného.9. Vzhledem k tomu, že o odvolání žalovaného dosud nebylo rozhodnuto a dne 22. 4. 2025 vzal žalovaný odvolání zpět, odvolací soud postupoval dle § 207 odst. 2 o.s.ř. a odvolací řízení o odvolání žalovaného zastavil.10. Odvolací soud na základě odvolání žalobkyně přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a doplnil dokazování (§ 213 o.s.ř.).11. Z nájemní smlouvy č. 110/2010 ze dne 7. 7. 2010 vzal za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatelka pronajala žalovanému jako nájemci shora uvedený byt na dobu neurčitou po trvalém opuštění společné domácnosti původním nájemcem. V čl. V. odst. 1 se nájemce zavázal platit nájemné ve výši 37,07 Kč/m2 započitatelné plochy, tj. 2 724 Kč měsíčně a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a úhradu za vybavení bytu. Nájemce se zavázal platit sjednané nájemné až do doby jednostranného zvýšení nájemného pronajímatelem v souladu s platnými právními předpisy.12. Z nabídky na pronájem bytu ze dne 9. 10. 2006 vzal odvolací soud za prokázané, že zájemce , jméno FO, se zavázala ke dni podpisu nájemní smlouvy za nabízený shora uvedený byt odkoupit pohledávk