28 Co 248/2025-124 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované odstranit na vlastní náklady neoprávněnou změnu balkonu přístupného z jednotky číslo , číslo, , uvedené na LV číslo , číslo, , umístěné v bytovém domě č. p. , číslo, stojícím na pozemku parc. č. , číslo, , zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, , na LV číslo , číslo, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , spočívající v jeho zasklení, a to včetně veškerých změn balkonu s tím souvisejících, to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalované bylo dále uloženo zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 19 485 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.).2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal vůči žalované odstranění neoprávněné změny balkonu, kterou provedla na vlastní náklady. Žalovaná provedla nepovolenou změnu spočívající v zasklení balkonu, která nebyla schválena dle článku IV. stanov nadpoloviční většinou hlasů vlastníků bytových jednotek.3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s tím, že na shromáždění vlastníkům byl schválen záměr zasklení lodžií v souladu se stanovami žalobce a ze zápisu nevyplývá, že by záměr na zasklení lodžií byl jakýmkoliv způsobem konkretizován v tom smyslu, že se má jednat o bezrámový nebo rámový systém a nebyla schvalována ani výsledná projektová dokumentace. Žalovaná si je vědoma toho, že žalobce upozorňoval vlastníky bytových jednotek, že na shromáždění SVJ byla schválena jen jedna varianta, a to rámová, to však není pravda, neboť byl schválen pouze záměr zasklít lodžie jednotným systémem, který nebyl specifikován.4. Žalobce k tvrzení žalované doplnil, že na schůzi dne 17. 6. 2021 byl schválen jednotný rámový systém, na tento záměr měla být podle zápisu shromáždění projektová dokumentace předložena stavebnímu úřadu, žalovaná hlasovala pro tento záměr a věděla, o jaký typ zasklení se jedná. K zasklení bezrámovým systémem nebylo potřeba opatření stavebního úřadu, což je irelevantní, neboť žalovaná neměla souhlas nadpoloviční většiny vlastníků bytových jednotek přítomných na shromáždění k zasklení bezrámovým systémem. Žalovaná ignorovala skutečnost, že mají být jednotně zaskleny lodžie rámovým systémem, dne 30. 10. 2023 žalovaná žalobci podala žádost o projednání bodu o přehodnocení záměru k odstranění bezrámového systému a omluvila se za svá pochybení. Záměr žalované nebyl dodatečně shromážděním žalobce schválen, žalovaná je jediný vlastník bytové jednotky, který provedl zasklení bezrámovým systémem a její zásah do společných částí budovy je neoprávněný. Žalovaná trvala na tom, že jednala ve shodě se závěry shromáždění, její zásah není nepřiměřený zásah do práv žalobce, nenarušuje kvalitu fasády, jednotný vzhled bytového domu a žádného ze členů SVJ neomezuje na jeho právech.5. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami a korespondencí mezi účastníky a tyto důkazy uvedl v odstavcích 7. až 25. odůvodnění napadeného rozsudku. Soud prvního stupně neprovedl žalovanou navrhované místní šetřením, neboť tento důkaz nemohl zvrátit výsledky provedeného dokazování, provedl krom toho důkaz obsahem dvou fotografií, které žalovaná nezpochybňovala. Nebyl proveden výslech žalobcem navrhovaných čtyř svědků - členů SVJ, což bylo s ohledem na provedené listinné důkazy nadbytečné.6. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na § 1175 odst. 1, § 1160 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ Dále postupoval podle § 184 a odst. 1 stavebního zákona účinného ke dni 6. 6. 2021.7. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky číslo , číslo, v domě, který spravuje žalobce jako společenství vlastníků jednotek - SVJ, jehož je žalovaná členem. Balkon, který využívá žalovaná jako vlastník bytové jednotky číslo , číslo, , je společnou částí domu podle prohlášení vlastníka domu a žalobce má věcnou aktivní legitimaci k podání negatorní žaloby. Zasklení balkonu je změnou, tak jak judikatura Nejvyššího soudu význam sousloví „změna věci“ definuje. To vyplývá z fotografií, které byly v řízení předloženy a z nich je zasklení na první pohled viditelné z chodníku jako lesklá souvislá plocha a je nepřehlédnutelné. Jsou zde zachyceny rovněž ostatní balkony v domě bez zasklení a soud konstatoval, že zasklení provedené žalovanou je rozhodně dobře pozorovatelná změna stavu před zasklením a po zasklení. Jediná změna společných částí domu, tedy i balkonu, který žalovaná užívá společně s bytovou jednotkou, byla podle stanov možná na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků bytových jednotek. Bylo prokázáno, že dne 17. 6. 2021 proběhlo shromáždění vlastníků bytových jednotek, kde byl schválen záměr na stavebním úřadě schválit dokumentaci na zasklení lodžií jednotným systémem a takto hlasovala i žalovaná, která se shromáždění osobně účastnila. Z e-mailové komunikace vyplývá, že žalovaná se dne 18. 7. 2021 žalobci přihlásila, že má zájem na realizaci zasklení balkonu a žalobce jí dne 2. 11. 2021 zaslal projektovou dokumentaci, která byla součástí žádosti o vydání stavebního povolení. Tím bylo prokázáno, že žalovaná věděla o tom, že má dojít k zasklení pomocí kotvení rámů a věděla, jak bude zasklení balkonu vypadat. Žalovaná se sama žalobce dotazovala, zda by zasklení balkonu nemohla provést bezrámovým systém, který byl levnější. Žalovaná věděla, že shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 schválilo jedinou variantu zasklení balkonu, a to rámovým systémem. Tento závěr byl zcela jednoznačný a žalovaná o tom věděla, neboť žalobci dne 30. 10. 2023 zaslala e-mail a žádala o shovívavost ohledně toho, že balkon zasklila v rozporu s dohodou všech vlastníků bytových jednotek, které se sama aktivně účastnila. Dále soud prvního stupně zjistil, že dne 16. 6. 2023 nabylo právní moci rozhodnutí o vydaném stavebním povolení na zasklení balkonu rámovým systémem. Byla zde podmínka, že jakákoliv změna takto povolené stavby vyžaduje další opatření stavebního úřadu. Žalovaná zasklila balkon v rozporu s tímto rozhodnutím. Žalovaná tvrdila, že ze zápisu shromáždění vlastníků ze dne 17. 6. 2021 nevyplývá, který konkrétní systém byl jako jednotný schválen, zda rámový nebo bezrámový, a proto si mohla počínat libovolně. V řízení však bylo prokázáno, že rámový systém, na rozdíl od bezrámového systému, vyžaduje schválení stavebním úřadem a v zápise je naprosto zřetelně uvedeno, že projektová dokumentace, která bude zpracována pro realizaci schváleného jednotného záměru zasklení, bude předložena stavebnímu úřadu. Dle soudu prvního stupně lze připustit, že zapisovatel mohl do zápisu napsat, že schvalovaný jednotný systém je rámový a formulaci volit tak, aby vyzněla jednoznačně, ale s ohledem na ostatní provedené důkazy nelze jinak než uzavřít, že shromáždění vlastníků schválilo zasklení balkonu jen rámovým systémem a žalovaná si toho byla vědoma, stejně jako dalších 136 vlastníků bytových jednotek. Žalovaná byla jediná, která balkon zasklila bezrámovým systémem. Z těchto důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.8. Proti tomuto rozsudku se odvolala žalovaná, která namítala, že soud prvního stupně nesprávně zjistil, že na shromáždění SVJ dne 17. 6. 2021 byl schválen toliko rámový systém zasklení lodžií. V té době si výbor žalobce vůbec nebyl vědom toho, že bezrámový systém zasklení nevyžaduje schválení stavebním úřadem. V e-mailové komunikaci žalobce nesprávně poučoval žalovanou, že pro bezrámový systém potřebuje souhlas spoluvlastníků a stavební povolení. Na tomto shromáždění vlastníků nebyla předložena ani vyhotovena projektová dokumentace na rámový systém zasklení a ani z vypracované projektové dokumentace proto nebylo možné dojít k závěru, že byl schválen pouze rámový systém zasklení. Soud prvního stupně se pouze domnívá, že schválení tohoto bodu na shromáždění vlastníků předcházela jistě i vysvětlení členy výboru, to ale z ničeho nevyplývá. Žalovaná opakovaně zpochybnila obsah pořízeného zápisu z tohoto shromáždění. Je pravdou, že žádala výbor SVJ o schválení bezrámového systému a nabízela kompenzaci s tím, že pochybila, když lodžii zasklila bezrámovým systémem. Takto postupovala kvůli opakovaným vyjádřením ze strany výboru SVJ, který tvrdil, že je schválen pouze rámový systém. S touto svou argumentací však výbor přišel až po schválení záměru žalobce lodžie zasklít. Soud měl učinit závěr, že na shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 byl schválen záměr zasklít lodžie bez bližší specifikace. Žalovaná nesouhlasila s tím, že soud prvního stupně neprovedl některé jí navržené důkazy, a to e-mailovou zprávou mezi , jméno FO, a žalobkyní ze dne 24. 9. 2023 a 2. 10. 2023. I když soud dospěl k závěru, že byl schválen pouze rámový systém zasklení, pak měl posuzovat přiměřenost zásahu žalované do práv žalobce. Nelze aplikovat judikaturu Nejvyššího soudu, že v případě, kdy spoluvlastník neměl pro změnu společných částí domu předchozí souhlas ostatních spoluvlastníků, ta