35 Co 252/2025-74 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s 14,75 % ročním úrokem z prodlení ročně z této částky od 28. 4. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu, jíž se žalobce domáhal zaplacení úroků z prodlení z částky 200 000 Kč za dobu od 8. 9. 2023 do 27. 4. 2024 zamítl (výrok II.) a o náhradě nákladů řízení rozhodl tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 115 710,41 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta (výrok III.).2. Rozhodl tak o žalobě, jíž se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím z titulu nevrácení rezervačního poplatku uhrazeného dle rezervační smlouvy, na jejímž základě se žalobce a žalovaný zavázali uzavřít spolu do termínu , datum, kupní smlouvu na nemovitou věc – pozemek parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, (dále jen „pozemek“). Rezervační smlouva byla uzavřena za účelem, aby si žalobce mohl zajistit zbývající finanční prostředky na nákup pozemku u své úvěrující banky. Žalobce byl před podpisem rezervační smlouvy žalovaným ubezpečen, že pozemek je zasíťovaný, nicméně až po podpisu rezervační smlouvy bylo zjištěno, že sítě nacházející se na pozemku nedisponují příslušným povolením stavebního úřadu, pročež úvěrující banka odmítla poskytnout žalobci finanční prostředky na financování zbytku kupní ceny. Žalobce však měl zájem pozemek koupit, pročež nabídl žalovanému, že v rámci kupní smlouvy bude sjednáno, že část kupní ceny hrazená z vlastních prostředků bude uhrazena bezprostředně po podpisu kupní smlouvy a zbývající část hrazená úvěrem bude uhrazena poté, co bude zhojen vadný stav ohledně inženýrských sítí, a současně žalobce navrhl navýšení kupní ceny ve prospěch žalovaného. Ten však na návrh znění kupní smlouvy nepřistoupil a na výzvu žalobce odmítl vrátit složený rezervační poplatek, jenž se stal bezdůvodným obohacením žalovaného. Žalobce doplnil, že znění kupní smlouvy nebylo mezi stranami před podpisem rezervační smlouvy předjednáno, mělo tak být předmětem jejich dalšího jednání během rezervační doby, k neuzavření kupní smlouvy nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobce, ale tím, že se obě strany nedohodly na znění kupní smlouvy. Kupní smlouva nebyla žalovaným žalobci předložena. Podepsaná rezervační smlouva je pak neplatná pro svoji neurčitost, když neobsahuje závazek žalobce a žalovaného spolu uzavřít zamýšlenou smlouvu (z dikce rezervační smlouvy nadto vzniká rozpor, zda se má jednat o kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí). Taktéž není upřesněno, co se považuje za důvod na straně žalobce, když neuzavření zamýšlené smlouvy je i na straně žalovaného. Z akcesorické povahy ujednání o rezervačním poplatku ve vztahu k rezervační smlouvě vyplývá, že pokud je neplatná rezervační smlouva, nemůže být platné ani ujednání o rezervačním poplatku (obdobné smluvní pokutě).3. Žalovaný s žalobním požadavkem vyslovil nesouhlas, když v účastníky dne , datum, (správně dne , datum, – poznámka odvolacího soudu) uzavřené rezervační smlouvě bylo dohodnuto, že v případě, že nebude kupní smlouva uzavřena v daném termínu z důvodu na straně žalobce, rezervační poplatek propadá jako smluvní pokuta. Žalobce bydlí v obci , adresa, a se situací ohledně další výstavby v dané lokalitě je seznámen. Stejně tak i se skutečností, že k rezervovanému pozemku je přivedena část sítí, na jejichž výstavbu bylo požádáno o dodatečné stavební povolení. Žalobci tato skutečnost byla známa ještě před podpisem rezervační smlouvy. Je též obecně známo (přesto tato skutečnost byla žalobci sdělena), že obec , adresa, nemá doposud schválen územní plán, takže nová výstavba je prozatím vyloučena, a to přesto, že platné územní rozhodnutí počítá s rezervovaným pozemkem jako s pozemkem určeným k individuální výstavbě. Cena pozemku tyto okolnosti reflektovala. Pozemek byl a doposud je veden v katastru nemovitostí jako orná půda, nikoliv pozemek stavební. Stran takovéhoto pozemku byla uzavírána rezervační smlouva, přičemž obsah kupní smlouvy byl sjednán, protože byl určen pozemek i kupní cena. Žalobci se nepodařilo obstarat finanční prostředky, proto z důvodů ležících na jeho straně nebyla smlouva uzavřena. Uvádí-li žalobce, že chtěl kupní smlouvu uzavřít a navýšit kupní cenu o 1 000 000 Kč, tak to bylo za situace, kdy zároveň chtěl podstatnou část kupní ceny uhradit až později.4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování (stran skutkových zjištění z provedených důkazů blíže body 3 až 5 a 7 odůvodnění) a poté, co uvedl, že ostatní předložené důkazy stran existence sítí na pozemku považoval za nerelevantní a z jakých důvodů (blíže bod 6 odůvodnění), skutkově uzavřel, že účastníci řízení dne 31. 8. 2023 (správně dne 24. 7. 2023 – poznámka odvolacího soudu) uzavřeli rezervační smlouvu na pozemek, podle níž žalobce měl zájem jej koupit a nabýt vlastnictví k němu za částku 8 052 000 Kč, přičemž budoucí prodávající se zavázal zarezervovat nemovitost do , datum, a zdržet se jakéhokoliv jednání směřujícího k jejímu zcizení; rezervační poplatek činil 200 000 Kč.5. Soud prvního stupně po citaci ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), jež na věc aplikoval a jež citoval (body 10 až 16 odůvodnění), se zabýval jednáním účastníků s tím, že tito jednali o koupi nemovitosti, jelikož kupní smlouva na nemovitost má předepsánu písemnou formu, pak i smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost má být uzavřena písemně, současně platí, že obsah budoucí smlouvy musí být ujednán aspoň v základu, tj. co má být předmětem a zda je smlouva úplatná či nikoliv, přičemž porušení povinnosti uzavřít budoucí smlouvu může být sankcionováno smluvní pokutou. V poměrech projednávané věci z rezervační smlouvy pak vyplývá, že budoucí kupující „má zájem koupit a nabýt vlastnictví“ a budoucí prodávající „se zavazuje rezervovat nemovitosti a zdržet se jakéhokoliv jednání směřujícího ke zcizení nemovitosti.“ Z rezervační smlouvy tak nevyplývá povinnost žalobce uzavřít k výzvě žalovaného předem ujednanou budoucí smlouvu, povinnost žalobce přijmout návrh na uzavření budoucí smlouvy předložený žalovaným ani povinnost o obsahu budoucí smlouvy k výzvě začít jednat. Ve vztahu k předmětu koupě pak panovaly nejasnosti ohledně vlastností pozemku, respektive jeho zasíťování. V rezervační smlouvě je sice uveden předmět koupě a cena, ale nic dalšího, při uzavírání smlouvy nebyl ani na jisto postaven obsah kupní smlouvy ve vztahu k vlastnostem předmětu koupě. Nelze tak dospět k závěru, že došlo k uzavření platné smlouvy o smlouvě budoucí.6. Ke smluvní pokutě samotné soud prvního stupně uvedl, že v judikatuře byl vysloven požadavek na zcela přesné a určité označení povinnosti, při jejímž nesplnění vznikne právo na smluvní pokutu, v předmětné rezervační smlouvě však nebyla stanovena povinnost smlouvu uzavřít, pokud tak rezervační poplatek propadá jako smluvní pokuta za neuzavření smlouvy kupní do 31. 8. 2023, aniž by tento závazek byl ve smlouvě sjednán, je takové ujednání neplatné. Zároveň je vágní definice porušení závazku termínem „z důvodů na straně budoucího kupujícího,“ když důvody mohou být i takové, které zavinil budoucí prodávající a budoucí kupující by důvodně k uzavření smlouvy nepřistoupil. Ujednání o smluvní pokutě lze považovat i za neurčité, když absentuje specifikace konkrétních povinností, jejichž zaviněné nesplnění by mělo být sankcionováno smluvní pokutou, jinými slovy z ujednání účastníků nevyplývá, které povinnosti ze smluvního vztahu, popřípadě jejich určitý soubor, mají být smluvní pokutou zajištěny.7. Zjevně pro doplnění soud prvního stupně uvedl, že žalovaný ani přes poučení neprokázal, že by žalobce k uzavření kupní smlouvy či jednání o ní vyzýval.8. Soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena nikoliv smlouva o smlouvě budoucí, ale smlouva nepojmenovaná, která sice obsahuje ujednání o smluvní pokutě, avšak z ujednání nevyplývá konkrétní povinnost ze smlouvy, která je tímto ujednáním zajištěna.9. K vrácení rezervačního poplatku soud prvního stupně uvedl, že z rezervační smlouvy vyplynul závazek žalovaného v případě neuskutečnění budoucí kupní smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího vrátit rezervační poplatek na výzvu budoucího kupujícího do 7 dnů od doručení výzvy. I toto ujednání ve vztahu k „důvodům na straně prodávajícího“ soud prvního stupně shledal neurčitým, nicméně uvedl, že z obsahu smlouvy lze jednoznačně dovodit trvání závazku do 31. 8. 2023, zároveň z ní vyplývá, že předmětná částka byla určena jako případná záloha na kupní cenu, toto ujednání přitom neplatné shledáno nebylo. V případě neuzavření smlouvy ve lhůtě stanovené v rezervační smlouvě se tak tato záloha stala bezdůvodným obohacením, jelikož odpadl důvod, na jehož základě byla poskytnuta. Žalobce žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení vyzval, pročež je nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení důvodný s tím, že žalovaný se ocitl v prodlení po uplynutí sjednané lhůty 7 dnů od doručení výzvy (20. 4. 2024)