36 Co 337/2025-629 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď žalované ze dne , datum, , doručená žalobkyni jako pronajímateli dne , datum, , z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v 1. podzemním podlaží a ve 2. nadzemním podlaží budovy č. p. , hodnota, na adrese , adresa, , pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, za účelem provozu datového centra, je neoprávněná (výrok I). Zároveň určil, že výpověď žalované ze dne , datum, , doručená žalobkyni jako pronajímateli dne , datum, , z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v 1. podzemním podlaží a 1., 2., 3. a 4. nadzemním podlaží téže budovy, pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , je neoprávněná (výrok II). Žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 88 464,40 Kč k rukám jejího zástupce (výrok III). Žalobkyni poté vrátil nespotřebovanou část zálohy složené na náklady důkazů ve výši 819,60 Kč, která jí bude vyplacena z účtu Obvodního soudu pro Prahu 2 do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV) a tutéž zálohu vrátil stejným způsobem také žalované, tentokrát ve výši 6 044,50 Kč (výrok V).2. Soud prvního stupně rozhodl napadeným rozsudkem za situace, kdy žalobkyně navrhla určení neplatnosti obou výpovědí daných jí žalovanou jakožto nájemcem pronajatých nebytových prostor z důvodu jejich celkové nezpůsobilosti ke smluvenému užívání, respektive pro případ, že by výpověď nebyla shledána pro tento uplatněný důvod platnou, pak z důvodu částečné nezpůsobilosti pronajatých prostor ke smluvenému užívání s tím, že žalobkyně ve výpovědích tvrzené nedostatky neodstranila ve lhůtě 10 pracovních dnů od doručení výzvy k odstranění. Žalobkyně v žalobě popsala okolnosti uzavření obou nájemních smluv, z nichž první se týkala prostor určených pro provozování datového centra a byla uzavřena do , datum, (dále též „, podezřelý výraz, “); druhá (označená jako nájemní smlouva s garantovaným nájemným) se týkala podstatné části kancelářských, skladovacích a dalších prostor nacházejících se v téže budově, dále trafostanice a parkovacích míst, přičemž ta byla uzavřena na dobu do , datum, (dále též „, podezřelý výraz, “). Obě nájemní smlouvy byly uzavřeny jako součást tzv. „, podezřelý výraz, “ (dále jen „, podezřelý výraz, “) transakce, jednalo se o tzv. o „, podezřelý výraz, “ nájem, což znamená, že veškeré výdaje a náklady související s nájmem jsou přenášeny na nájemce (včetně daně z nemovitostí, pojištění majetku a nákladů na údržbu). Důvody nezpůsobilosti (ať už úplné či částečné) byly přitom ve výpovědích těchto smluv žalovanou spatřovány v a) nedostatečném zabezpečení budovy a datového centra, b) nefunkčním přístupovém systému v rámci budovy, c) nefunkční ochraně požárně evakuačních dveří D91, d) nefunkčním systému detekce místa požáru, e) nefunkční vzduchotechnice v jídelně a f) v enormních nákladech na služby spojené s nájmem.3. Žalobkyně s výpovědí nájemních smluv nesouhlasila, namítala jejich nedůvodnost a neoprávněnost, neboť ani v jednom případě nebyly naplněny výpovědní důvody sjednané v nájemních smlouvách a jejich příloze. K výpovědím nelze přihlížet také proto, že se ze strany žalované jednalo o zastřené právní jednání, jehož cílem bylo zbavit se pro žalovanou nepohodlných závazků z obou nájemních smluv. Žalobkyně tak setrvala na závěru, že pronajaté prostory podle obou nájemních smluv byly plně způsobilé ke smluvenému užívání, o čemž mělo svědčit i to, že žalovaná oba prostory nadále užívala, nepředala je žalobkyni ke dni tvrzené účinnosti výpovědí (ať už tvrzené účinnosti výpovědi z důvodu údajné úplné nezpůsobilosti předmětu nájmu k smluvenému užívání ke dni , datum, , či tvrzené účinnosti výpovědi z důvodu údajné částečné nezpůsobilosti předmětu nájmu ke smluvenému užívání ke dni , datum, ) a zaplatila nájemné a zálohy za služby za období do , datum, , z čehož má být patrné, že si sama uvědomovala neoprávněnost výpovědi nájmu z důvodu údajné úplné nezpůsobilosti předmětu nájmu k smluvenému užívání ke dni , datum, .4. Žalobkyně podrobně vyvracela jednotlivé ve výpovědích specifikované výpovědní důvody, přičemž i pro případ, že by výpovědi byly způsobilé vyvolat právní účinky, navrhla, aby k nim nebylo přihlédnuto. Z kontextu jednání žalované mělo totiž vyplývat, že výpovědi nájemních smluv byly pouze vyústěním dlouho připravovaného nepoctivého scénáře, který se pokoušel o zjevné zneužití práva. Žalobkyně měla, jakožto zákazník, se žalovanou jako poskytovatelem uzavřenu servisní smlouvu, na jejímž základě žalovaná poskytovala žalobkyni služby týkající se provozu, oprav, servisu technologie kamerového systému, nadstavby nad , podezřelý výraz, , , podezřelý výraz, , , podezřelý výraz, , , podezřelý výraz, , aplikační prostředí , podezřelý výraz, a správy přístupových karet. Žalovaná bez zjevných příčin tuto servisní smlouvu s účinností ke dni , datum, vypověděla a neposkytla žalobkyni součinnost při zajištění kontinuálního poskytování služeb. Z kroků žalované navazujících na výpověď servisní smlouvy je zřejmé, že jejím hlavním účelem byla snaha o dosažení stavu, který by žalovaná žalobkyni, jakožto pronajímateli, mohla (byť nedůvodně a neoprávněně) vytknout. Tvrzené nedostatky předmětu nájmu pod body a) až e) uvedené ve výpovědích nájemních smluv totiž přímo souvisely s výpovědí servisní smlouvy, neboť tyto služby byly předmětem plnění podle této smlouvy. K vytknutí tvrzených nedostatků předmětu nájmu došlo bezprostředně poté, co žalovaná ukončila servisní smlouvu, konkrétně pouhé čtyři dny poté, co přestala poskytovat žalobkyni služby dle této smlouvy a zároveň jí neposkytla součinnost k bezproblémovému převzetí provozu jednotlivých technologických systémů. Žalobkyně přes neposkytnutou součinnost žalované obratem zprovoznila a obnovila ty služby, k jejichž poskytování byla povinna podle nájemních smluv. Měla však za to, že bez ohledu na faktické okolnosti svědčící o tom, že vyvolaný stav neměl za následek vznik nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání, by bylo v rozporu se zásadou poctivého jednání, pokud by žalované bylo umožněno těžit z jí vyvolaného stavu a tento stav využít k tomu, aby se pokusila zbavit svých smluvních závazků vyplývajících z obou nájemních smluv.5. Žalovaná nesouhlasila s argumentací žalobkyně a trvala na důvodnosti obou výpovědí s tím, že žalobkyně jí nedodávala služby nezbytně nutné pro řádné užívání předmětu nájmu, proto ke dni doručení výpovědi nebyl předmět nájmu způsobilý ke sjednanému užívání. Zopakovala uplatněné důvody pro výpověď obou smluv, které podrobně rozepsala, a uvedla, že žalobkyně si v nájemních smlouvách vymínila, že náklady na služby související s užíváním předmětu nájmu bude fakticky přenášet na žalovanou, ale poskytovat či zajišťovat je bude sama. To však neplnila, kdy krátce po uzavření nájemních smluv zásadně narostly ceny služeb v budově, avšak jejich standard klesal, což vedlo v konečném důsledku k nezpůsobilosti prostor a odůvodnilo podání výpovědí. Pokud jde o enormní náklady na služby spojené s nájmem, při uzavření nájemních smluv bylo dohodnuto, že vzhledem k tomu, že spotřeba datového centra se na celkové spotřebě elektrické energie v budově podílí z přibližně 70 %, bude žalovaná přizvána k procesu výběru dodavatele elektřiny tak, aby byla dodávka co nejlevnější. Tento závazek žalobkyně nedodržela a vzápětí po uzavření nájemních smluv a převzetí budovy ukončila všechny stávající kontrakty, které uzavřel původní vlastník budovy a sjednala podmínky nové, které byly pro žalovanou extrémně nevýhodné a přes snížení standardu služeb vedly k enormnímu nárůstu nákladů a nekonkurenceschopnosti žalované coby nájemce jak na poli služeb datového centra, tak na poli služeb pronájmu komerčních kancelářských a skladovacích prostor. Podle žalované se jednalo o záměr žalobkyně, aby náklady na služby byly dalším zdrojem jejího profitu, popřípadě profitu osob s ní spřízněných. Jednání žalobkyně spočívající v odmítnutí součinnosti při kontraktaci samostatné dodávky elektrické energie žalované jakožto základní položky jejího hospodaření, v kontextu se všemi ostatními kroky žalobkyně, je rozporu se zásadami poctivého obchodního styku, respektive s dobrými mravy, přičemž takové jednání nepožívá právní ochrany a žalobkyně z něj nesmí těžit. Žalobkyně zneužívala svého postavení vůči nájemci a výkon jejího vlastnického práva byl v tomto kontextu protiprávní a nepřípustný. Žalobkyně při uzavření nájemních smluv ujistila žalovanou, že ke změně nákladů na služby dojde výlučně v důsledku ekonomických změn, v praxi však postupovala tak, jako by náklady na služby měly být dalším zdrojem profitu žalobkyně, popřípadě osob s ní spřízněných. Enormní výši nákladů na služby žalovaná u žalobkyně reklamovala, rovněž jí upozornila na to, že její jednání vnímá jako porušení smluv, přičemž ji upozornila i na možnost podání výpovědi, k nápravě závadného stavu však nedošlo.6. Soud prvního stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že mezi právními předchůdci účastníků byl