72 Co 396/2024-187 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že se řízení částečně zastavuje co do zákonného úroku z prodlení z částky 63 054,40 Kč od 12. 8. 2021 do 24. 8. 2021 a zákonného úroku z prodlení z částky 58 511,80 Kč od, Anonymizováno, 25. 8. 2021 do 10. 9. 2021 (výrok I), žalovaným uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni částku 58 511,80 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 11. 9. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a ve stejné lhůtě i povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok III).2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobkyně jako nájemce a žalovaní jako pronajímatelé uzavřeli dne 1. 10. 2020 smlouvu o nájmu bytové jednotky č. , číslo, v 7. nadzemním podlaží domu č.p. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Nájem by uzavřen na dobu určitou od 1. 10. 2010 do 30. 9. 2021. Žalobkyně se smlouvou zavázala žalovaným hradit nájemné ve výši 29 500 Kč měsíčně spolu se zálohou na služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 542 Kč. Dále se zavázala žalovaným uhradit jistotu ve výši 66 950 Kč. Žalovaní se smlouvou zavázali vrátit nespotřebovanou část jistoty žalobkyni do 10 dní ode dne skončení nájmu. Zánik nájmu byl ujednán na základě uplynutí doby, písemnou dohodou smluvních stran, písemnou výpovědí s výpovědní dobou 3 měsíců plynoucí prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně, nebo odstoupením od smlouvy. Jako adresa doručovací byla ve smlouvě označena u žalovaných adresa , adresa, . Žalobkyně jistotu ve výši 66 950 Kč zaslala žalovaným dne 28. 9. 2020. Žalobkyně žalovanému č. 2 zaslala dne 30. 4. 2021 přes aplikaci , soc. síť, výpověď nájmu bytu s tím, že, ukončuje nájemní vztah po vzájemné telefonní dohodě ke dni 31. 7. 2021. Oběma žalovaným totéž zaslala dne 30. 4. 2021 prostřednictvím , právnická osoba, na adresu , adresa, . Byt byl žalobkyní žalovaným předán dne 23. 7. 2021, kdy žalovaní vytkly následující vady: kuchyňská linka obsahuje škrábnutí/vryp, díry na zdi v kuchyni (3) s poznámkou, že před předáním bytu bude část zdí vymalovaná v týdnu od 26. 7. 2021, kdy v tomto týdnu žalobkyně měla žalovaným vrátit poslední klíč od bytu. Za období od 1. 10. 2020 do 31. 7. 2021 vznikly žalobkyni nedoplatky na službách spojených s užíváním bytu celkem ve výši 3 895 Kč. Žalovaná č. 1 dne 24. 8. 2021 informovala žalobkyni o vrácení částky 4 542,60 Kč představující nespotřebovanou část jistoty, když žalovaní od jistoty ve výši 66 950 Kč + 1 463,20 Kč úroku z jistoty odečetli 29 500 Kč jako nájemné srpen 2021, doplatek za služby 2020 ve výši 1 302 Kč, doplatek za služby 2021 ve výši 2 593,60 Kč a náklady na opravu pracovní desky kuchyně 30 475 Kč. Žalovaní po dne 27. 7. 2021 zpřístupnili byt , jméno FO, , který vyráběl nábytek do bytu za účelem prozkoumání kuchyňské desky, který výměnu desky vyčíslil na částku 26 500 Kč. Míra poškození kuchyňské desky ke dni 15. 12. 2023 byla zjištěna znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, v rozsahu několika řezných vrypů hlubokých cca 1 mm, přičemž tyto vrypy nebrání používání kuchyňské desky a ani nehrozí její další poškození jejím používáním (např. od vody) Jedná se tak o poškození pouze estetické, přičemž jeho oprava není možná a je nutná výměna linky, která byla k červenci 2021 ohodnocena částkou 35 483,25 Kč včetně DPH. Sám výrobce s poškrábáním desky ve svých materiálech počítá. Stáří jednotlivých vrypů není podle znalce zjistitelné.3. Při právním hodnocení věci soud I. stupně vycházel z aplikace § 2235 odst. 1, § 2257, § 2293 odst. 1 o.z. Nejprve se zabýval otázkou skončení nájmu, který byl sjednán na dobu určitou, a to do 30. 9. 2021, když podle žalobkyně skončil dohodou nebo výpovědí nejpozději ke dni 1. 8. 2021. Soud I. stupně v této souvislosti nepovažoval za řádnou výpověď z nájmu výpověď zaslanou žalovaným formou zprávy na , soc. síť, , když ta nesplňuje podmínku písemnosti sjednanou v nájemní smlouvě. Naopak výpověď zaslanou prostřednictvím pošty posoudil jako řádnou v písemné formě, která byla žalovaným zaslána na doručovací adresu zvolenou žalovanými ve smlouvě o nájmu bytu. Předal-li žalobkyně výpověď k doručení , právnická osoba, dne 30. 4. 2021, , byla tato výpověď žalovaným doručena v souladu s § 573 o.z. dne 5. 5. 2021. Sjednaná tříměsíční výpovědní doba počala běžet dnem následujícím po měsíci, ve kterém k doručení výpovědi došlo, tj. od 1. 6. 2021 a k ukončení nájemního vztahu účastníků na základě této výpovědi došlo 31. 8. 2021. V dalším se soud I. stupně zabýval i argumentací žalobkyně, že k ukončení nájmu došlo dohodou účastníků již ke dni 23. 7. 2021, kdy byl sepsán protokol o předání bytu a v následujícím týdnu žalobkyně žalovaným odevzdala klíče od bytu. Žalovaní pak v srpnu pronajali byl novému nájemci. Soud I. stupně ztotožnil s argumentací žalovaných, že samotné předání bytu žalobkyní není právním jednáním, na jehož základě by mělo dojít k ukončení předmětné nájemní smlouvy. V této souvislosti soud I. stupně odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž okolnost opuštění předmětu nájmu není okolností prokazující dohodu stran na předčasném ukončení nájemního smlouvy. Stejně tak uzavření další nájemní smlouvy podle rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18, na týž byt s jiným nájemcem bez souhlasu žalobkyně není překážkou pro existenci nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní. Dvojí nájem je situací právně konformní, která nevede k absolutní neplatnosti smluv. Relativní neplatnost smlouvy žalobkyně v řízení ani nenamítala. Žalovaní žalobkyni vrátili dle jejich výpočtů zbývající část jistoty již dne 24. 8. 2021, avšak do částek odečítaných z jistoty sami zahrnuli nájemné za měsíc srpen, tudíž z toho podle soudu I. stupně lze usuzovat, že s ukončením nájemního vztahu prvotně počítali dle výpovědi smlouvy z nájmu bytu, tedy k 31. 8. 2021.4. K otázce práva na nájemné za měsíc srpen 2021 ve výši 29 500 Kč soud I. stupně uvedl, že žalovaným toto právo nevzniklo, byť k ukončení předmětné nájemní smlouvy došlo až k 31. 8. 2021. Byt byl od srpna 2021 v užívání jiného nájemníka, čímž bylo právo výhradního užívání bytu žalobkyní stanovené v nájemní smlouvě ze dne 1. 10. 2020 porušeno, žalobkyni by tak naopak reálně vzniklo právo na náhradu škody, kdyby měla zájem o užívání bytu a byt by před skončením nájemní smlouvy žalovaným nepředala. Zatímco fakt dvojího nájmu nemá vliv na trvání a platnost obou současně uzavřených smluv, má tento fakt vliv na požadování dvojího nájemného, a to za situace, kdy výkon nájemního práva je v tomto případě minimálně z pohledu nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní vyloučen. Požadování dvojího nájemného za situace, kdy byl byt užíván druhým nájemcem, který žalovaným plnil nájemné, a které vylučovalo užívání bytu žalobkyní, soud I. stupně považoval za rozpor s dobrými mravy.5. Podle soudu I. stupně žalovaným nevzniklo ani právo na náhradu nákladů opravy kuchyňské desky vyčíslené žalovanými částkou 30 475 Kč. Vycházel přitom z prokázané skutečnosti, že žalobkyně na kuchyňské lince způsobila vryp. Naopak nebyl prokázán vznik dalších vrypů či škrábanců, které deska ke dni znaleckého zkoumání, tj. k 15. 12. 2023, obsahovala. S největší pravděpodobností tyto vrypy vznikly po předání bytu, přičemž stáří vrypů podle znalce zjistit nelze. Předmětnou kuchyňskou desku sice podle znalce nelze opravit, pouze vyměnit, avšak poškození desky je pouze estetické a na její funkčnost nemá žádného význam ani nemůže způsobit vnitřní poškození desky do budoucna např. zatečením. Jedná-li se tedy pouze o drobné estetické poškození v podobě jednoho v řízení prokázaného vrypu způsobeného žalobkyní za dobu užívání bytu, jedná se tak podle soudu I. stupně o běžné opotřebení bytu v souladu s § 2293 odst. 1 o.z. Nejedná o poškození, které by vzniklo jiným způsobem než užíváním desky k účelu, ke kterému má sloužit. Více vrypů sice kuchyňská deska obsahuje, ale v řízení nebylo prokázáno, že by je způsobila žalobkyně, a navíc kuchyňská deska byla od srpna 2021 užívána dalšími nájemci bytu. Protože se jedná o běžné opotřebení, nesou si náklady na jeho opravu žalovaní sami.6. S ohledem na výše uvedené soud I. stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku 58 511,80 Kč, když jistina zaplacená žalobkyní žalovaným činila částku 66 950 Kč, přičemž tuto částku je nutno ponížit o nedoplatky na službách v celkové výši 3 895,60 Kč (které nebyla mezi účastníky řízení sporné) a částku 4 542,60 Kč, která byla žalovanými žalobkyní vrácena. Žalovaní byli povinni žalobkyni vrátit jistotu dle č.l. 8.5 nájemní smlouvy ve lhůtě 10 dní ode dne ukončení nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla ukončena ke dni 31. 8. 2021, žalovaní tak byli povinni žalobkyni vrátit nespotřebovanou část jistoty ve výši 58 511,80 Kč do 10. 9. 2021. Protože tak neučinili, dostali se od 11. 9. 2021 do prodlení a žalobkyni vzniklo právo požadovat v souladu s § 1970 o.z. úrok z prod