23 Co 94/2026-625 – Městský soud v Praze

1. Soud I. stupně rozsudkem ze dne 13. 11. 2025, č. j. , spisová značka, , výrokem I zrušil podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k nemovitým věcem: pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o rozloze 127 m², jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , bydlení, dále k pozemku parc. č. , číslo, o rozloze 219 m², zahrada a dále k pozemku parc. č. , číslo, o rozloze 19 m², ostatní plocha, nacházející se v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, ,, Anonymizováno, zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , číslo, (dále jen „Nemovitosti“), výrokem II přikázal Nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce, výrokem III uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému částku 4 715 000 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku a výrokem IV rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě ve znění jejich doplnění, jíž se žalobce, resp. právní předchůdkyně žalobce domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví k Nemovitostem s odůvodněním, že spoluvlastníci se shodnou, že chtějí zrušit podílové spoluvlastnictví, avšak neshodnou se na obvyklé ceně Nemovitostí a způsobu jeho vypořádání. Žalobce hodlá Nemovitost užívat jako celek, provést jejich nutné a žádoucí opravy týkající se zejména stavby, má dostatek finančních prostředků na vyplacení vypořádacího podílu žalovaného. Reálné rozdělení Nemovitostí včetně vyčlenění bytových jednotek (dále také jen „jednotky“) v domě není možné, neboť rodinný dům nelze rozdělit v poměru spoluvlastnických podílů účastníků, kdy velikost spoluvlastnického podílu žalobce činí ¾ a žalovaného činí ¼. Nadto rodinný dům má společný vstup, společný rozvod elektřiny, plynu, vody a odpadu, přičemž stavební úpravy nezbytné pro rozdělení domu na 2 jednotky či na 2 samostatné části by byly natolik rozsáhlé a nákladné, že nelze hovořit o ekonomicky proveditelném řešení, dle odhadu by přestavba domu v tomto ohledu stěží nepřekročila 2 miliony Kč. Není ani zřejmé, kdo by hradil náklady na stavební rozdělení domu, neboť z dosavadního řízení, resp. chování žalovaného při vyjednávání o dohodě o vypořádání spoluvlastnictví vyplynulo, že žalovaný dostatečné finanční prostředky nemá. Žalovaný užívá rodinný dům v rozporu s velikostí podílů i v rozporu s původní dohodou spoluvlastníků, kdy proti vůli žalobce užívá 2/3 rodinného domu (celé 1. a 3. podlaží rodinného domu a garáž se skladem). Žalobce jako většinový spoluvlastník přitom rozhodl, že bude rodinný dům užívat výlučně on, a to tak, že bude v rodinném domě bydlet, přičemž žalovaný odmítá rodinný dům vyklidit. Za užívání domu nad rámec svého spoluvlastnického podílu žalovaný žalobci (ani právní předchůdkyni žalobce) ničeho neplatil a neplatí.3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že souhlasí se zrušením podílového spoluvlastnictví, přičemž ohledně vypořádání nejprve navrhoval, aby byly Nemovitosti přikázány do jeho výlučného vlastnictví s tím, že by žalobci vyplatil vypořádací podíl z prodeje jeho nemovitostí v k. ú. , adresa, . Následně od tohoto návrhu na vypořádání upustil a navrhl rozdělení Nemovitostí vyčleněním jednotek, a to tak, že by žalovaný nabyl vlastnické právo k bytové jednotce č. 1 zahrnující prostory bytu v podkroví domu užívané žalovaným, přičemž s tímto vlastnictvím by bylo spojeno právo nevýlučného užívání společných částí domu (vstupní chodba v domě, schodiště do podkroví a schodiště do suterénu společně s tímto pozemkem a společnými částmi domu ve smyslu § 1160 o. z.) a části A (vyznačená v přiložené katastrální mapě) pozemku parc. č. , číslo, a dále právo výlučného užívání části B (vyznačená v přiložené katastrální mapě) pozemku parc. č. , číslo, . Žalobce by nabyl vlastnické právo k bytové jednotce , číslo, (prostory bytu v přízemí domu užívané nájemci žalobce), k nebytové jednotce , číslo, (sklepní prostory v suterénu domu) a k pozemku parc. č. , číslo, a dále by mu svědčilo právo nevýlučného užívání společných částí domu (vstupní chodba v domě, schodiště do podkroví a schodiště do suterénu společně s tímto pozemkem a společnými částmi domu ve smyslu § 1160 o. z.) a části A (vyznačená v přiložené katastrální mapě) pozemku parc. č. , číslo, a dále právo výlučného užívání části C (vyznačená v přiložené katastrální mapě) pozemku parc. č. , číslo, . Žalovaný dále zdůraznil, že nemá likvidní finanční prostředky na zaplacení vypořádacího podílu žalobci. Ve vztahu k nemovitostem v k. ú. , adresa, , jejichž součástí je rodinný dům, žalovaný uvedl, že nemá možnost zde bydlet z důvodu, že jeho nezletilý syn , jméno FO, trpí poruchou autistického spektra – Aspergerův syndrom bez poruchy intelektu, kdy výrazná změna představující stěhování spojená se změnou školy by se negativně promítla do jeho psychického stavu. Nadto žalovaný tyto nemovitosti pronajímá, kdy nájem z těchto nemovitostí je aktuálně jediným zdrojem příjmů žalovaného. Konečně Nemovitosti, resp. dům byl postaven předky žalovaného, tudíž k nim má osobní vazbu. Žalovaný se neztotožňuje s výší nákladů na přestavbu domu tvrzenou žalobcem, naopak nutnost stavebních úprav je minimální, přičemž žalovaný je ochoten podílet se na případných nákladech rozdělení domu na jednotky částkou 200 000 Kč. Mezi účastníky řízení není vedeno žádné soudní řízení a účastníci spolu běžně komunikují, takové vztahy je možno očekávat i v budoucnu.4. Soud I. stupně po provedeném dokazování učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky Nemovitostí, žalobce vlastní podíl ve výši ¾, žalovaný ve výši ¼. Oba chtějí zrušit podílové spoluvlastnictví k Nemovitostem. Žalovaný v Nemovitosti (stavbě) žije se svým nezletilým synem. Nemovitosti nelze reálně rozdělit a ani nelze v domě bez nadbytečných a vysokých nákladů vyčlenit bytové a nebytové jednotky. Žalobce prodal dům v , adresa, , který měl ve spoluvlastnictví se svou sestrou, a z tohoto prodeje generoval příjem, který je připraven ihned použít na zaplacení vypořádacího podílu žalovaného ve výši 4 715 000 Kč odpovídající ¼ ze znalecky stanovené obvyklé ceny Nemovitostí ve výši 18 860 000 Kč. Žalobce chce Nemovitosti užívat a bydlet v domě se svou partnerkou a se svými dcerami, soužití v jednom domě s žalovaným by bylo problematické, jejich vzájemné vztahy jsou narušeny, partnerka žalobce a rodina nechtějí bydlet v jednom domě se žalovaným. Mezi účastníky panují další nesrovnalosti (ohledně povolení stavby garáže, použití prostředků na nutné opravy a rekonstrukci domu, vyúčtování služeb, v otázce nadužívání Nemovitosti žalovaným). Žalovaný nevlastní dostatek finančních prostředků na vyplacení vypořádacího podílu žalobce. Žalovaný nepracuje, je otec samoživitel, jediný příjem generuje z pronájmu vlastní nemovitosti v , adresa, , ve které se nachází 3 bytové jednotky. Musel by si vzít úvěr na to, aby případné (jakékoliv) stavební náklady s vymezením bytových jednotek a nebytových jednotek v Nemovitosti sanoval. Nezletilý syn žalovaného , jméno FO, má diagnostikovaný Aspergerův syndrom, změny jsou pro něj zátěží, na kterou se musí postupně připravovat. Žalovaný chce zůstat bydlet v rámci , adresa, , aby syn nemusel měnit školu a zachoval mu tím stabilitu prostředí.5. Po právní stránce soud I. stupně citoval § 1143, § 1144 odst. 1, 2, § 1145 a § 1147 o. z. a přiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu týkající se vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením věci či vyčleněním na jednotky a dospěl k závěru, že je namístě rozhodnout soudně o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k Nemovitostem, neboť ač oba účastníci chtějí podílové spoluvlastnictví zrušit, neshodnou se na způsobu vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví. Soud I. stupně se zabýval prioritní variantou způsobu vypořádání, a to rozdělením Nemovitostí včetně transformace podílového spoluvlastnictví na bytové spoluvlastnictví (vyčleněním jednotek v domě), avšak s ohledem na závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, včetně jeho výslechu, vzal za prokázané, že reálné rozdělení Nemovitosti bez snížení jejich obvyklé hodnoty ani transformace na bytové spoluvlastnictví vyčleněním jednotek možné není. Dle závěru znalce se jedná o jeden funkční celek pozemků a stavby, přičemž transformaci na bytové jednotky znalec vyloučil mimo jiné pro nevhodnost objektu k takovému postupu, nikoliv nepatrné rozdílné velikosti spoluvlastnických podílů, pro problém s přístupem do jednotek, pro otázku inženýrských sítí a problém se zřízením samostatného vstupu. I hypotetické vyčlenění jednotek ve stavbě by si vyžádalo masivní investice včetně zpracovaného projektu, kdy náklady odhadl na vyšší statisíce až jednotky milionů. Soud I. stupně tedy zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví dle § 1147 o. z. přikázáním Nemovitostí žalobci za náhradu odpovídající obvyklé ceně Nemovitostí a velikosti spoluvlastnického podílu žalovaného. Ve vztahu k námitce žalovaného týkající se jeho nezletilého syna soud u