25 Co 71/2026-65 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby bylo určeno, že specifikovaná kupní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a žalovanou dne 5. 10. 2024 je neplatná (I.) a rozhodl též tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 29 378,80 Kč (II.).2. Rozhodl tak na podkladě žaloby, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2025, kterou měla uzavřít s žalovanou a jejímž předmětem byly specifikované nemovitosti. Uvedla, že sama se stala výlučnou vlastnicí předmětných nemovitostí dle kupní smlouvy ze dne 12. 11. 2018, přičemž tyto pronajímala třetím osobám. V lednu 2025 zjistila, že v katastru nemovitostí je však jako vlastník předmětných nemovitostí veden , tituly před jménem, , jméno FO, . Následně zjistila, že měla údajně dne 5. 10. 2024 s žalovanou uzavřít kupní smlouvu, v níž měla předmětné nemovitosti prodat žalované za kupní cenu ve výši 9 400 000 Kč a současně měla dne 7. 10. 2024 podepsat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalobkyně však tyto listiny nepodepsala, neboť v době jejich podpisu se na území České republiky nenacházela. Nebyla pak vyrozuměna ani o běžícím vkladovém řízení a neobdržela od žalované ani žádné peněžní prostředky, tj. kupní cenu. Žalovaná posléze na základě kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2024 předmětné nemovitosti prodala , tituly před jménem, , jméno FO, , a to za kupní cenu ve výši 11 500 000 Kč, přičemž ten byl ke dni 19. 11. 2024 zapsán do katastru nemovitostí jako nový vlastník předmětných nemovitostí. Kupní smlouva ze dne 5. 10. 2024 je však absolutně neplatná, neboť postrádá projev vůle žalobkyně a představuje hrubý zásah do jejího ústavně chráněného vlastnického práva. Žalovaná se tedy nikdy nestala vlastníkem předmětných nemovitostí, a proto nemohla platně převést vlastnické právo k těmto na , tituly před jménem, , jméno FO, .3. Žalovaná v rámci procesního stanoviska s žalobou nesouhlasila. Předně uvedla, že kupní smlouva ze dne 5. 10. 2024 obsahuje úředně ověřený podpis žalobkyně. Osoba, s níž při podpisu kupní smlouvy žalovaná jednala, vystupovala jako vlastnice předmětných nemovitostí, disponovala klíči i přístupovými kódy k těmto a prokázala se cestovním dokladem, vydaným na jméno žalobkyně. Žalovaná proto neměla jediný důvod pochybovat o tom, že nejedná s oprávněnou osobou, respektive vlastníkem. Naopak po celou dobu procesu uzavírání předmětné kupní smlouvy jednala s veškerou péčí, kterou po ní lze spravedlivě požadovat, jakož i s maximální obezřetností a v dobré víře. Má proto za to, že kupní smlouva byla uzavřena platně. Současně poznamenala, že žalobkyně na jí požadovaném určení nemá naléhavý právní zájem.4. Soud prvního stupně po provedeném řízení a dokazování uzavřel, že dne 5. 10. 2024 byla podepsána kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí, v níž žalobkyně vystupovala jako prodávající a žalovaná jako kupující, přičemž kupní cena byla sjednána ve výši 9 400 000 Kč. Dne 14. 11. 2024 byla ohledně předmětných nemovitostí podepsána kupní smlouva, kde žalovaná vystupovala jako prodávající a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující, přičemž kupní cena byla sjednána ve výši 11 500 000 Kč. , tituly před jménem, , jméno FO, je v rámci katastru nemovitostí veden jako vlastník předmětných nemovitostí. Žalobkyně je přesvědčena o neplatnosti kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2024, a to pro absenci jejího vlastnoručního podpisu, žalovanou proto vyzvala k odstranění nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem o vlastnických poměrech k předmětným nemovitostem v katastru nemovitostí a současně též podala vůči , tituly před jménem, , jméno FO, žalobu na určení vlastnického práva k daným nemovitostem.5. Na takto zjištěný skutkový stav věci soud prvního stupně aplikoval § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), jakož i § 1105, § 980 odst. 2 a § 985 tohoto zákona. Dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) se pak s ohledem na to, že žalobkyně se domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy, zabýval tím, zda na požadovaném určení neplatnosti právního jednání má či nemá žalobkyně naléhavý právní zájem. Vyšel z toho, že žalobkyně uvedla, že rozsudek, kterým by bylo žalobě vyhověno, by pro ni představoval prostředek k ochraně jejího ústavně zaručeného vlastnického práva, na jehož základě by se mohla následně domáhat obnovení zápisu svého vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí, respektive náhrady ekvivalentního plnění vůči žalované. Aplikoval judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 3 Cdon 1338/96) a poté zkonstatoval, že určovací žaloba má preventivní charakter a má místo tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, a jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Nelze-li však v konkrétním případě očekávat, že určovací žaloba bude uvedené plnit, nebude na ni dán ani naléhavý právní zájem. Poté uzavřel, že v projednávané věci však předmětná určovací žaloba svoji preventivní povahu pozbyla. Zápis ve prospěch žalované na základě kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2024 totiž do katastru nemovitostí proběhl a posléze proběhl i zápis vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch , tituly před jménem, , jméno FO, dle kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a tímto dne 14. 11. 2024. Vyhověním dané žalobě by tak nemohlo dojít k situaci, že by se toto rozhodnutí stalo podkladem pro zamýšlené obnovení zápisu vlastnického práva žalobkyně k předmětným nemovitostem v katastru nemovitostí. Odstranění nesouladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem o vlastnických poměrech by se žalobkyně totiž mohla domáhat pouze žalobou na určení jejího vlastnického práva k těmto. Taková žaloba však žalobkyni vůči žalované již nesvědčí, neboť ta není osobou zapsanou v katastru nemovitostí jako oprávněná vlastnice nemovitostí a žalobkyni tak zbývá pouze možnost žaloby na plnění. Soud prvního stupně rovněž vyšel z toho, že v případném vyhovění určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2024 nelze spatřovat ani vytvoření pevného základu pro právní vztahy účastníků, který by eliminoval jejich další spory, respektive žaloby na plnění. Zkonstatoval, že totiž nejde jen o posouzení samotné platnosti dotčené kupní smlouvy z pohledu pravosti podpisu žalobkyně a s tím spojeného převodu vlastnického práva žalobkyně k předmětným nemovitostem na žalovanou, ale i o další právní otázky, spojené se třetími osobami pro případ uplatnění nároku na plnění. Ze shora uvedených důvodů proto uzavřel, že žalobkyni na požadovaném určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2024 naléhavý právní zájem nesvědčí, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.6. O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., přičemž úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 29 378,80 Kč, když její náklady řízení sestávají z nákladů právního zastoupení (4 úkony právní služby advokáta po 5 620 Kč, 4 paušální náhrady po 450 Kč, to vše včetně 21 % daně z přidané hodnoty).7. Rozsudek včas podaným odvoláním napadla žalobkyně. Soudu prvního stupně vytkla, že nepřihlédl k jí tvrzeným skutečnostem, respektive jí označeným důkazům dle § 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř., nezabýval se tedy ani jí navrhovaným dokazováním. Na podkladě uvedeného proto neúplně zjistil skutkový stav věci. Žalovaná totiž nemohla být při uzavření kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2024 v dobré víře o tom, že žalobkyně jako prodávající skutečně projevila vůli převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Rozsudek nadto spočívá i na nesprávném právním posouzení věci, neboť soud prvního stupně nesprávně uzavřel, že žalobkyně na požadovaném určení neplatnosti kupní smlouvy nemá naléhavý právní zájem. Žalobkyně je naopak přesvědčena, že tento závěr soudu prvního stupně je nepřiměřeným restriktivním výkladem § 80 o. s. ř. Poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 3 Cdon 1338/96, sp. zn. 2 Cdon 223/96) s tím, že v dané věci naléhavý právní zájem na požadovaném určení existuje. Jde totiž o konkrétní spor o existenci a platnost právního vztahu založeného danou kupní smlouvou, tedy jde o to, zda žalovaná nabyla na podkladě této kupní smlouvy jakékoliv právo. Požadované určení se pak netýká pouze obnovy zápisu v katastru nemovitostí, ale odstraňuje právní nejistotu ve vztahu mezi účastnicemi řízení ohledně samotného právního titulu, na jehož základě žalovaná tvrdí nabytí vlastnického práva a vytváří pevný právní základ pro další uplatnění práv žalobkyně vůči žalované. Určovací žaloba v dané věci je způsobilá předejít řetězení sporů a vyjasnit klíčovou předběžnou otázku pro případné další nároky žalobkyně vůči žalované, jakož i pro procesní obranu v navazujících řízeních. Samotná sku