62 Co 90/2026-428 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 498 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 498 000 Kč od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 359 866 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.) a uložil žalované zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro , adresa, náhradu nákladů řízení ve výši 61 462,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.).2. Soud prvního stupně takto rozhodl o žalobě ze dne , datum, , posléze doplněné, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky 498 000 Kč s příslušenstvím z titulu slevy z kupní ceny. Žalobce tvrdil, že na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou dne , datum, od žalované koupil jednotku č. , hodnota, vymezenou v pozemku parc. č. st. , hodnota, , včetně příslušného podílu na společných částech, a podíl na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , za cenu ve výši 4 980 000 Kč. Po zahájení užívání se začaly projevovat a byly reklamovány vady jednotky, z nichž některé žalovaná neodstranila. Nejzásadnější vadou je , podezřelý výraz, , kterým nelze dostatečně vytopit spodní část jednotky, a naopak nelze regulovat přetápění v 2. nadzemním podlaží. Žalovaná žalobci nepravdivě tvrdila, že vada byla odstraněna; v reakci na výzvu k odstranění vad ze dne , datum, pouze instalovala dálkové ovládání systému vytápění. Systém vytápění byl proveden v rozporu s projektovou dokumentací. Jelikož žalovaná vadu ani po urgencích neodstranila, žalobce uplatnil výzvou ze dne , datum, právo na slevu z kupní ceny. Toto právo mu vzniklo bez ohledu na to, zda vada představuje podstatné, či nepodstatné porušení kupní smlouvy, přičemž je zjevné, že na předmětu koupě byla již v době přechodu nebezpečí škody na žalobce. Žalobce požadoval slevu z kupní ceny ve výši 498 000 Kč, tedy 10 %, coby částku přiměřenou povaze a závažnosti vad a případným nákladům, které bude nezbytné vynaložit na odstranění vady, k jejímuž odstranění bude zřejmě nutné provést též rekonstrukce a zasáhnout do dalších částí jednotky.3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala. Potvrdila uzavření kupní smlouvy dne , datum, . Uvedla, že reklamace vytápění byla žalobcem poprvé učiněna nejpozději , datum, prostřednictvím e-mailu, přičemž z možných nároků z titulu odpovědnosti za vady si žalobce zvolil právo na odstranění vady; právo na slevu uplatněno nebylo. Reklamace byla jako nedůvodná zamítnuta. Tím vzniklo žalobci právo případně změnit nárok z odpovědnosti za vady. Žalobce se zamítnutím reklamace nesouhlasil, avšak změnu nároku neprovedl. Dopisem ze dne , datum, žalobce znovu vytkl vadu vytápění a znovu vyzval žalovanou k odstranění vad v dodatečném termínu do , datum, . Žalobce tedy setrval na tom, že požaduje odstranění vady. Teprve dne , datum, žalobce nově požadoval po žalované slevu z kupní ceny. Za těchto okolností žalobce právo na slevu z kupní ceny pro vadu prodané věci nemá, nýbrž by mohl případně uplatňovat pouze právo na odstranění vady. Provedenou volbu nároku z odpovědnosti za vady nemůže kupující bez souhlasu prodávajícího změnit. Taková úprava platí pro podstatné i nepodstatné vady. Dále žalovaná namítala, že i pokud by soud nárok na slevu přiznal, žalobcem uplatněná výše slevy je nepřiměřená. Žalovaná tedy navrhovala zamítnutí žaloby.4. Soud prvního stupně učinil na základě shodných tvrzení stran, která vzal za svá zjištění, a na základě dokazování listinnými důkazy, výslechem svědků a znaleckými posudky dílčí skutková zjištění, ohledně nichž odvolací soud pro stručnost odkazuje na odstavce 5 až 31 odůvodnění napadeného rozsudku. Zjištěný skutkový stav shrnul soud prvního stupně tak, že žalobce jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byla jednotka a zahrada. Žalobce e-mailem ze dne , datum, u žalované reklamoval , podezřelý výraz, , uvedl, že u něj přestal fungovat termostat. Žalobce žádal rychlé řešení s ohledem na teplotu v bytě. Žalovaná reklamaci odmítla s tím, že byl přerušen přívodní kabel při montáži skříně. To žalobce rozporoval a opakovaně žalovanou žádal o řešení , podezřelý výraz, . Žalovaná v září 2022 vyměnila dálkový ovladač k tepelnému čerpadlu. Problém s chladem v 1. nadzemním podlaží tím však nebyl odstraněn. Žalobce proto dne , datum, žalovanou vyzval k odstranění vady celého otopného systému a poskytl k tomu žalované lhůtu do , datum, . Žalovaná kromě výměny dálkového ovladače neučinila nic dalšího. Žalobce proto zjišťoval, zda ovladač je termostatem a snímá teplotu v místnosti, přičemž zjistil, že nikoli. Žalovaná ještě v prosinci 2022 žalobce informovala, že závadu otopného systému řeší. Žalobce dopisem ze dne , datum, v reakci na nečinnost žalované změnil svůj nárok z odpovědnosti za vady z nároku na odstranění vady na nárok na přiměřenou slevu, kterou vyčíslil na 10 % z kupní ceny jednotky (498 000 Kč), kterou požadoval po žalované zaplatit do sedmi dnů. Otopný systém instalovaný v jednotce vykazuje několik opravitelných vad, a to: a) , podezřelý výraz, v kanálové jednotce, b) , podezřelý výraz, na půdě, c) , podezřelý výraz, , které lze vyměnit, d) , podezřelý výraz, , které lze zmírnit instalací , podezřelý výraz, . Stěžejní vadou je však , podezřelý výraz, , které slouží jako obývací pokoj s kuchyní. Jedná se o vadu neopravitelnou, neboť úprava stavebně zapravených částí potrubí není bez velkých destruktivních prací možná. Kompromisním řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje.5. Soud prvního stupně po právní stránce věc posoudil podle § 2100, § 2106, § 2107 a § 2129 odst. 2 a 3 o. z., jejichž znění citoval, přičemž dále poukázal na konkrétní závěry judikatury i odborné literatury. Shledal, že předmětná jednotka byla v době prodeje žalobci žalovanou vadná dle § 2129 odst. 3 o. z., neboť vykazovala skrytou vadu spočívající v nefunkčnosti systému vytápění. Vadnost systému vytápění byla jednoznačně prokázána znaleckými posudky i výslechem svědků, systém vytápění nebyl proveden řádně, neboť nesplňuje požadovanou funkci udržovat ve vytápěných místnostech požadovanou teplotu. , podezřelý výraz, , které slouží jako obývací pokoj s kuchyní, je přitom vadou neodstranitelnou (neopravitelnou), neboť oprava by byla možná jen s použitím velkých destruktivních prací. Soud prvního stupně shledal postup žalobce při uplatnění jeho nároků z této vady souladným se zákonem. Žalobce nejprve požadoval odstranění vady, následně výzvou ze dne , datum, nárokoval slevu z kupní ceny, což je souladné s ustanovením § 2106 o. z. V tomto případě jde o podstatné porušení smlouvy podle § 2002 o. z., neboť neřádné a nefunkční vytápění novostavby určené k bydlení zde není svým charakterem a podstatou drobnou a lehce opravitelnou vadou. Soud prvního stupně nesouhlasil s tím, že by žalobce neměl právo na slevu, jak namítala žalovaná. Žalobce žalovanou vyzýval k odstranění vady opakovaně, přičemž na email žalobce ze dne , datum, reagovala žalovaná tak, že problém se řeší, avšak žádné efektivní řešení mu v přiměřené lhůtě nenabídla. Žalobce tedy změnil svůj nárok, když žalovaná vadu v přiměřené lhůtě neodstranila. Na to měl právo, neboť vada se jednak prokázala jako neopravitelná (resp. velmi obtížně odstranitelná a bez nepřiměřeně vysokých nákladů), jednak ji žalovaná v přiměřené době neodstranila. Při reklamaci vady v říjnu 2021 žalobce reklamoval pouze tepelné čerpadlo, neboť nemohl jakožto spotřebitel vědět, v čem problém spočívá; reklamace celého otopného systému byla uplatněna poprvé až , datum, , kdy žalobce žádal opravu vady, a teprve v reakci na nečinnost žalované, resp. na výměnu dálkového ovládání čerpadla, která problém nevyřešila, svůj nárok změnil. Ještě v prosinci 2022 žalovaná ubezpečovala žalobce, že o reklamované vadě ví a že ji řeší. Nárok na přiměřenou slevu byl tedy uplatněn po právu.6. Pokud šlo o výši slevy, soud prvního stupně s odkazem na relevantní judikaturu, zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , jakož i další rozhodnutí, uvedl, že při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Takovým požadavkům nedostojí určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je př