70 Co 336/2025-172 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď žalovaného ze dne 24. 10. 2024 č. j. , číslo, , týkající se smlouvy o nájmu nebytových prostor č. , číslo, , je neoprávněná (výrok I.), a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 26 321 Kč (výrok II.).2. Žaloba vycházela z tvrzení, že žalobce se žalovaným uzavřeli dne 30. 4. 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , číslo, (dále jen „nájemní smlouva“), kterou žalovaný pronajal žalobci prostory na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, – , místo, u , adresa, , a to , prostor, , číslo, a , prostor, , číslo, (dále jen „nebytové prostory“ či „, prostor, “), nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemní smlouva byla následně revidována celkem 12 dodatky, jimiž byly upravovány smluvní podmínky, výše nájemného a označení , Prostor, . Žalobce v jedné z , Prostor, provozuje galerii (, název, , ve druhé , Prostor, je kavárna. Dne 4. 11. 2024 byla žalobci prostřednictvím spol. , právnická osoba, . (dále jen „, právnická osoba, “), která pro žalovaného zajišťuje správu nebytových prostor, doručena výpověď z nájmu datovaná 24. 10. 2024, č. j. , číslo, , důvodem výpovědi mělo být hrubé porušení smluvního vztahu nájemcem spočívající v neoprávněném přenechání části předmětu nájmu do podnájmu třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele. Nájemní vztah měl dle výpovědi skončit dne 30. 11. 2024. Žalobce s výpovědí nesouhlasil, proto zaslal žalovanému dne 17. 11. 2024 námitky, ve kterých uvedl, že výpověď je neoprávněná, jelikož smluvní vztah porušen nebyl. Žalovaný ale setrval na názoru, že došlo k porušení nájemní smlouvy, a zaslal žalobci výzvu ze dne 5. 12. 2024 k předání vyklizených nebytových prostor do 15 dnů. Žalobce se proto obrátil na soud se žalobou, kterou se domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor.3. Žalovaný trval na platnosti výpovědi, poukazoval na to, že mezi ním a žalobcem je sporů více, žalobce je problematickým nájemcem, jenž odmítá dodržovat smluvní podmínky a nerespektuje práva ostatních nájemců. Namítal také nedostatek své pasivní legitimace v tomto sporu, měl za to, že pasivně legitimovanou by měla být , právnická osoba, , s níž žalovaný uzavřel dne 30. 11. 1994 smlouvu o zajištění správy a obchodního využití majetku. Dále žalovaný namítal, že námitky, které žalobce podal proti výpovědi byly opožděné. K důvodu výpovědi uvedl, že nájemní smlouva ve znění dodatku č. 3 ze dne 13. 12. 2019 obsahovala v čl. VI. odst. 19 zákaz přenechat předmět nájmu do podnájmu třetí osobě a porušení této povinnosti bylo dle čl. VIII. odst. 2 nájemní smlouvy považováno za vážné porušení smlouvy, pro které lze vypovědět smlouvu s jednoměsíční výpovědní dobou. Žalovaný zdůraznil, že žalobce, ač neměl souhlas žalovaného jako pronajímatele, přenechal předmět nájmu (jednu z , Prostor, ) k užívání , jméno FO, , který v ní provozoval kavárnu. O tomto porušení nájemní smlouvy se žalobce dozvěděl v říjnu 2024, kdy mu byla ze strany žalobce předložena smlouva o spolupráci ze dne 1. 1. 2020 uzavřená mezi žalobcem a , jméno FO, , jejímž předmětem je , prostor, , číslo, . Podle svého obsahu přitom byla tato smlouva smlouvou o podnájmu, , jméno FO, měl dle této smlouvy zajistit gastro provoz v , Prostor, , číslo, , za což měl inkasovat odměnu ve výši 50 % z čistého zisku provozovny.4. Žalobce v reakci na námitky žalovaného k důvodu výpovědi uvedl, že žalovaný si jak před uzavřením samotné nájemní smlouvy, tak před uzavřením dodatku č. 3 ze dne 13. 12. 2019 či dodatku č. 4 ze dne 29. 5. 2020 byl vědom skutečnosti, že žalobce spolupracuje s , jméno FO, v prostoru , prostor, , číslo, , v němž , jméno FO, provozoval , právnická osoba, . Spolupráce mezi žalobcem a , jméno FO, byla dlouhodobá a trvalá a žalovanému i , právnická osoba, byla známa. Žalovaný ve vztahu k žalobci i , jméno FO, jednal před podpisem nájemní smlouvy a relevantních dodatků způsobem, z nějž bylo patrné, že si byl vědom jejich spolupráce, resp. s touto spoluprací souhlasil. , jméno FO, vystupoval jako provozovatel kavárny v , Prostor, , číslo, a zástupci žalovaného i zástupci , právnická osoba, s , jméno FO, komunikovali a řešili s ním provozní záležitosti kavárny. Jednání žalovaného, který pro údajné zjištění podnájmu , prostor, , jméno FO, žalobci vypověděl nájemní smlouvu, žalobce označil za rozporné s dobrými mravy, resp. za zneužití práva, které nepožívá právní ochrany.5. Soud prvního stupně vyšel především ze zjištění, že smlouvou ze dne 30. 4. 2013 žalovaný jako vlastník pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, – , místo, u , adresa, , pronajal žalobci nebytový prostor , číslo, a nebytový prostor , číslo, (, prostor, v , místo, ). Dodatkem č. 3 ze dne 13. 12. 2019 účastníci nahradili kompletní text nájemní smlouvy, dle tohoto nového ujednání žalovaný pronajal žalobci , prostor, , číslo, a , prostor, , číslo, , žalobce byl oprávněn užívat , prostor, , číslo, jako galerii a , prostor, , číslo, jako kavárnu; nájem byl sjednán na dobu neurčitou; dle odstavce VI.19. smlouvy žalobce nebyl oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu třetí osobě, přičemž za porušení tohoto zákazu se zavázal uhradit žalovanému smluvní pokutu 50 000 Kč, dále bylo sjednáno, že porušení tohoto odstavce je zároveň vážným porušením smlouvy dle odstavce VIII.2. V odstavci VIII.2. smlouvy bylo sjednáno, že z vážných důvodů, mj., že žalobce přenechá předmět nájmu do podnájmu bez předchozího souhlasu žalovaného, má žalovaný právo vypovědět smlouvu v jednoměsíční výpovědní době.6. Soud prvního stupně rovněž zjistil, že žalobce a , jméno FO, , jako podnikající fyzická osoba s IČO , IČO, , uzavřeli dne 1. 1. 2020 smlouvu, jejímž předmětem byla spolupráce na projektu (, název, , žalobce se zavázal zajistit prostor pro realizaci projektu, tj. uzavřít smluvní vztah s pronajímatelem , Prostor, , číslo, a , číslo, , a , jméno FO, se zavázal zajistit gastro provoz v , Prostor, , číslo, a na (, právnická osoba, , tj. veškeré služby a práce související s prodejem nealko a alko nápojů a dalším provozem. Ze zjištění soudu prvního stupně také vyplynulo, že žalobce spolupráci s , jméno FO, při provozu občerstvení na , místo, navázal smlouvou ze dne 3. 7. 2009.7. Dále bylo zjištěno, že přípisem ze dne 24. 10. 2024 žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu sjednaného smlouvou ze dne 30. 4. 2013 v platném znění, důvodem výpovědi bylo hrubé porušení povinností nájemce, který neoprávněně přenechal část předmětu nájmu do podnájmu třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele, výpověď byla žalobci doručena téhož dne. Ačkoli ve výpovědi byly uvedeny nesprávné výměry , Prostor, a nesprávný údaj, že nájem byl sjednán na dobu určitou, považoval ji soud prvního stupně za dostatečně určitou, neboť z ní bylo zřejmé, jakého nájemního vztahu se týká i z jakého důvodu je podávána.8. Z přípisu žalobce ze dne 17. 11. 2024, adresovaného radnímu , tituly před jménem, , jméno FO, , soud prvního stupně zjistil, že žalobce vznesl včasné námitky proti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2314 občanského zákoníku. Na základě toho konstatoval, že žaloba, která byla podána dne 21. 12. 2024, byla podána ve lhůtě stanovené v § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, a žalobce má tudíž právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi.9. K otázce pasivní legitimace soud prvního stupně uvedl, že pasivně legitimovaným je ve věci žalovaný, který je pronajímatelem, nikoliv , právnická osoba, , která svou činnost správce vykonává dle příkazní smlouvy č. , číslo, ze dne 30. 6. 2015 na účet žalovaného na základě udělené plné moci, nikoliv vlastním jménem jako nepřímý zástupce.10. Při posouzení výpovědního důvodu soud prvního stupně aplikoval § 2215 občanského zákoníku, z nějž vyplývá, že k podnájmu pronajatého prostoru sloužícího podnikání je nutný písemný souhlas pronajímatele, přičemž v tomto případě uvedené pravidlo účastníci vtělili i do textu uzavřené smlouvy (dodatku č. 3 ze dne 13. 12. 2019). Současně soud prvního stupně posoudil smlouvu ze dne 1. 1. 2020 uzavřenou mezi žalobcem a , jméno FO, podle obsahu jako smlouvu podnájemní, neboť žalobce touto smlouvou přenechal ve smyslu dle § 2215 odst. 1 občanského zákoníku , prostor, , číslo, , jméno FO, do užívání, aby v ní provozoval kavárnu.11. Na základě provedených důkazů soud prvního stupně konstatoval, že v řízení nebylo prokázáno, že by ze strany žalovaného či , právnická osoba, byl udělen výslovný souhlas s uzavřením smlouvy mezi žalobcem a , jméno FO, ze dne 1. 1. 2020. Zdůraznil ovšem, že z provedeného dokazování vyplynulo, že spolupráce mezi žalobcem a , jméno FO, stran , Prostor, na , místo, probíhala již od roku 2009, , jméno FO, provozoval kavárnu vlastním jménem, na vlastní IČO, provozovnu kavárny měl takto označenou, přičemž o takovém způsobu provozu kavárny žalovaný, resp. , právnická osoba, dle soudu prvního stupně od počátku věděli.12. Uvedenou skutečnost vzal soud za prokázanou z