34 C 339/2022 — Okresní soud Brno-Venkov

1) Žalobci se žalobou podanou dne 19.12.2022 domáhali vydání rozsudku, kterým by soud určil, že žalobci platně a účinně odstoupili od kupní smlouvy ze dne 2.5.2022, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra], zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba (rodinný dům) [adresa], a pozemek parc. [číslo] (zahrada, zemědělský půdní fond), vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 7.340.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 9.12.2022 do zaplacení a dále žalobcům uložil povinnost vyklidit a předat předmětnou nemovitost žalované do 30 dnů od zaplacení částky 7.340.000 Kč. V žalobě uvedli, že dne 2.5.2022 byla mezi účastníky řízení uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], a pozemek parc. [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský Kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov (dále jen„ předmětná nemovitost“). Kupní cena byla dohodnuta v částce 7.340.000 Kč. Při deštivém počasí žalobci zjistili, že vnitřní zdi domu vlhnou, vysoká vlhkost se dala překlenout až intenzivním větráním v době teplého počasí, avšak ne úplně. Na vysokou vlhkost však v době koupě nemovitosti nebyli žalobci ze strany žalované upozorněni. Uvedená skrytá vada se projevila až po nastěhování žalobců. Žalobci bez zbytečného odkladu informovali o vadách žalovanou dne 20.6.2022 a realitní kancelář dne 23.8.2022, a to prostřednictvím emailu o skryté vadě. Na vytknutí vad odpověděla žalovaná tak, že důvodem vzniku vlhkosti může být instalace obkladů. Žalobci proto dopisem ze dne 25.11.2022, doručeným žalované dne 28.11.2022, uplatnili prostřednictvím právního zástupce právo z vad. Žalovaná práva z vad neakceptovala a odmítla je dopisem ze dne 5.12.2022. Žalobci by dle svého tvrzení kupní smlouvu neuzavřeli, pokud by o skrytých vadách nemovitosti věděli. Stáří a stav předmětné budovy nepředstavuje dle žalobců zbavení odpovědnosti žalované za podstatné skutečnosti a vady, jakými je vysoká vlhkost a prosáklost zdí, když vlhkost zdí není obvyklým projevem u starších nemovitostí. Vysoká vlhkost zdí nemohla dle názoru žalobců vzniknout po účinnosti smlouvy, jelikož žalobci žádné stavební úpravy či jiné změny na nemovitosti neprováděli. Dle názoru žalobců byla lhůta pro uplatnění práv z vad dodržena, když žalobci mohou oznámit skrytou vadu do dvou let od odevzdání věci. Volbu práva z odpovědnosti za vady pak musí sdělit spolu s oznámením vady nebo bez zbytečného odkladu. Dle názoru žalobců bez zbytečného odkladu znamená nejen v řádu dnů či měsíců, ale i půl roku, předchází-li fáze zjišťování informací, konzultace s právním zástupcem a následné vypracování vhodného řešení. První krok představuje emailová komunikace, hledání právního zástupce, odborníka na zjištění stavu nemovitosti, a zvažování možností zabere čas. Žalobcům se navíc„ nezastavil všechen život ani tok jiných skutečností během řešení tohoto problému“. Žalobci tvrdí, že v nemovitosti našli vyhozené obaly od speciální omítky pro účely odvlhčení zdiva, z čehož dovozují, že žalovaná zastřela vadu lstivě a o problému s vlhkostí věděla. Žalobci závěrem uvedli, že se dle jejich názoru jedná o skryté vady, za které je žalovaná odpovědná, a žalobci„ platně a účinně“ od smlouvy odstoupili, čímž vznikl nárok na vrácení kupní ceny. 2) Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne 18.5.2023, č.j. [číslo jednací], bylo řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovanou zastaveno v části, kterou se žalobkyně b) domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci a) a žalobkyni b) společně a nerozdílně částku 7.340.000 Kč s příslušenstvím a zákonnými úroky z prodlení ve výši 15 % ročně od 9.12.2022 do zaplacení a uložení povinnosti žalobcům vyklidit, převést a předat předmětnou nemovitost zpět žalované. K zastavení řízení došlo z důvodu neuhrazení soudního poplatku žalobkyní b) v té části předmětu řízení, ve které nemají žalobci postavení nerozlučných společníků a poplatkovou povinnost má tudíž každý z nich samostatnou. V řízení tak byl nadále předmětem nárok obou žalobců na určení odstoupení od kupní smlouvy a dále nárok žalobce a) na úhradu požadované částky a uložení povinnosti žalovaným nemovitost vyklidit, převést a předat žalované. V tomto směru je třeba doplnit, že žalobci na shora uvedené částečné zastavení řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovanou nijak procesně nereagovali a v tomto směru neupravili žalobní petit. Žalobce a) se tak i nadále v řízení domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit požadovanou částku oběma žalobcům, stejně tak se domáhal nadále uložení povinnosti oběma žalobcům nemovitost vyklidit, převést a předat žalované. 3) Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 19.7.2023, kdy nárok žalobců neuznala. Žalovaná učinila nesporným, že mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva na předmětnou nemovitost dne 2.5.2023 za částku 7.340.000 Kč. Dle tvrzení žalované měli žalobci dostatek možností a času si předmětnou nemovitost prohlédnout, a to i za přítomnosti odborné osoby, žalobci si rovněž vyzkoušeli funkčnost všech zařízení, včetně elektroinstalace a topení. Žalobci se tak seznámili se stavem předmětu koupě, který odpovídal spolu s její funkčností stáří nemovitosti, rok výstavby byl odhadnut na 1950. Žalovaná rovněž učinila nesporným, že dopisem ze dne 5.12.2022 odmítla akceptovat odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Dle tvrzení žalované totiž nebylo zřejmé, z čeho žalobci dovozují skrytou vadu a zda se jedná o vadu, která by tvořila podstatné porušení smlouvy. I v případě, kdy by bylo podstatné porušení smlouvy prokázáno, volba práva žalobci ve smyslu ustanovení § 2106 občanského zákoníku nebyla volbou včasnou. Z žalobci předložených fotografií není zřejmé, v jaké nemovitosti a kdy byly pořízeny a zda se tak jedná skutečně o fotografie předmětné nemovitosti. Uplatněný nárok žalobců považovala žalovaná za zmatečný, když není zřejmé, o jakou vadu a v jakém rozsahu se má jednat. Průkaz energetické náročnosti budovy nemá vyplněnu kolonku„ úprava vlhkosti“, protože v předmětu koupě se nenacházela žádná rekuperace, ventilace či řízené větrání. Odstoupení od smlouvy pak postrádá relevantní důvod a nemůže tak mít právní účinky. Oznámení volby práva z vadného plnění bez zbytečného odkladu představuje velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené a bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle. Za předpokladu, kdy žalobci vytkli tvrzenou vadu v červnu 2022 a volba práva z odpovědnosti za vady byly učiněna 25.11.2022, nejedná se o volbu včasnou. 4) Podáním ze dne 18.8.2023 žalobci doplnili, že obecné ustanovení v kupní smlouvě nemůže být překážkou pro uplatnění zákonných nároků ze skrytých vad. U skrytých vad nelze předpokládat, že budou zjištěny v průběhu prohlídky nemovitosti, naopak se projevují postupně, ne-li s odstupem. Konkrétní vady byly v odstoupení od kupní smlouvy dostatečně popsány. Dům byl zprostředkovatelem prodeje nabízen jako dům po rekonstrukci a stáří domu nebylo zmiňováno. Ohledně prokázání konkrétních vady žalobci odkázali na znalecký posudek [právnická osoba] s.r.o. K namítanému prodlení žalovaných s oznámením volby práva žalobci uvedli, že jednali a doposud jednají s žalovanou otevřeně s cílem vyřešit celou věc. Pokud obě strany komunikovaly, dojde nutně„ ke zdržení aplikace práva“. Pokud by žalovaná uznala, že nese odpovědnost a nabídla žalovaným řešení, k soudnímu řízení by nemuselo dojít. Mimosoudní jednání za účelem smírného vyřešení věci není dle názoru žalovaných zbytečné. Dle tvrzení žalované„ se skryté vady projevují postupně, lidé jednají postupně a soudní řízení má být ultima ratio v řešení sporu“. Teprve až když rozumná domluva, která může trvat i pět měsíců, selže, je účelné přistoupit„ k řešení právem“. Skryté vady na nemovitosti se projevovaly postupem času, žalobci se snažili bez zbytečného odkladu věc řešit, smírné řešení však žalovaná neumožnila. 5) Na výzvu soudu dle ustanovení § 118a odst. 1 občanského soudního řádu při soudním jednání dne 25.10.2023 žalobci doplnili tvrzení ohledně komunikace týkající se tvrzených vad nemovitosti mezi žalobci a žalovanou v období od července 2022 do 25.11.2022 tak, že tato komunikace proběhla pouze telefonicky mezi žalobkyní b) a žalovanou, konkrétně paní [příjmení], na kterou dostala žalobkyně b) kontakt od realitního makléře, v srpnu 2022. Předmětem tohoto telefonického hovoru měla být skutečnost, že se v nemovitosti objevily vady, které nebyly řešeny, a že se žalobkyně b) případně bude muset obrátit na advokátní kancelář. Výsledek telefonické komunikace nebyl žádný, žalobkyně b) chtěla po žalované fotografie průběhu rekonstrukce domu, k čemuž jí bylo sděleno, že rekonstr