14 C 156/2022-413 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou ze dne 6. 10. 2022 se žalobce domáhá po žalované společnosti zaplacení částky 930 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 930 000 Kč od 13. 9. 2022 do zaplacení ve výši 15 %. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel s žalovanou dne 24. 3. 2022 smlouvu o rezervaci nemovité věci, a to bytu „D“ – zapsaného do katastru nemovitostí jako bytová jednotka číslo , Anonymizováno, /4 (dále jen jednotka), vymezená v pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, budova č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , ve vlastnictví žalované. Předmětem rezervační smlouvy byl mimo jiné závazek žalobce složit žalované do pěti dnů ode dne jejího podpisu rezervační poplatek ve výši 930 000 Kč. Tento závazek žalobce splnil dne 27. 3. 2022. Závazkem žalované naproti tomu bylo do 30. 6. 2022 provést rekonstrukci budovy, rozdělení na jednotky a kolaudaci jednotky a po dobu platnosti rezervační smlouvy nenabízet jednotku třetím osobám. Účastníci se dále zavázali uzavřít spolu smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětnou jednotku ( dále i jako SOSBK).2. Mezi účastníky však následně vznikl spor o to, zda součástí SOSBK bude též ujednání o úschově kupní ceny a jaká bude splatnost kupní ceny. Byť rezervační smlouva v článku II odst. 1, odrážka 2 a 3 s úschovou kupní ceny výslovně počítá a také hovoří o tom, že kupní cena může být financována prostřednictvím bankovního úvěru, který je úschovou pravidelně doprovázen, odmítl žalovaný dále jednat o SOSBK, ve které by bylo ujednání o úschově kupní ceny obsaženo. Žalovaná rovněž trvala na splatnosti druhé a třetí části kupní ceny do sedmi dnů ode dne podpisu SOSBK, potažmo kupní smlouvy. V rezervační smlouvě však byla sjednána splatnost jiná. S těmito podmínkami, které byly rozdílné od ujednání ve smlouvě o rezervaci nemovité věci, žalobce nesouhlasil a snažil se s žalovanou v této věci dále jednat. Ve dnech 9. 6. až 13. 6. 2022 žalovaná urgovala podpis SOSBK, přičemž žalobce upozorňoval na to, že návrh neodpovídá rezervační smlouvě a že věc potřebuje prodiskutovat se svým právníkem. Poté přípisem ze dne 10. 6. 2022 žalovaná odstoupila od rezervační smlouvy a jako důvod uvedla, že nedošlo k uzavření SOSBK z důvodu na straně žalobce ve lhůtě sjednané v odst. 6 čl. 1 rezervační smlouvy. Toto odstoupení však žalobce považuje za neplatné, neboť žalovaná v návrhu SOSBK nedodržela některé podmínky ujednané ve smlouvě o rezervaci nemovité věci. Žalovaná na nesouhlas žalobce s odstoupením od smlouvy reagovala dopisem ze dne 1. 7. 2022 a uvedla, že od rezervační smlouvy odstoupila podle § 2002 občanského zákoníku. Připustila však i nadále ochotu prodat žalobci jednotku za dohodnutých podmínek a jednat o smlouvě. Po vzájemné korespondenci však žalovaná přestala s žalobcem komunikovat. Proto dne 12. 8. 2022 zaslal žalobce žalované odstoupení od rezervační smlouvy, a to s odkazem na porušení smluvních povinností ve smyslu ustanovení § 2002 občanského zákoníku. Žalovaná především nedodržela podmínky uvedené v návrhu SOSBK, které by odpovídaly ujednání v rezervační smlouvě. Dále nedodržela termín pro provedení rekonstrukce a kolaudace jednotky dle čl. 1 odst. 2 rezervační smlouvy, to je do 30. 6. 2022. Nedodržela termín zápisu jednotky do katastru nemovitostí dle článku I odst. 8 rezervační smlouvy, to je do 31. 5. 2022 V rámci odstoupení vyzval žalobce žalovanou, aby mu vrátila rezervační zálohu ve výši 930 000 Kč, avšak toto žalovaná odmítla.3. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí, neboť žalobce jednal v rozporu s podmínkami rezervační smlouvy a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí podmiňoval sjednáním advokátní úschovy, která však byla pouze jednou z možností a byla podmíněna dohodou všech tří stran, tedy prodávajícího, kupujícího a advokáta. Když bylo zřejmé, že žalobce smlouvu o smlouvě budoucí neuzavře, odstoupila žalovaná platně od rezervační smlouvy. Proto uplatňuje smluvní pokutu ve výši 930 000 Kč v souladu s rezervační smlouvou, neboť žalobce odmítl smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřít.4. Ze smlouvy o rezervaci nemovité věci soud zjistil a má za prokázané, že žalobce uzavřel s žalovanou smlouvu o rezervaci nemovité věci, a to bytu „D“ zapsaného do katastru nemovitostí jako bytová jednotka číslo , Anonymizováno, /4 vymezená v pozemku parc. číslo st. 408, jehož součástí je stavba, budova č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Předmětná bytová jednotka byla ve vlastnictví žalované, jak bylo zjištěno z výpisu z LV číslo , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Předmětem rezervační smlouvy byl závazek žalobce složit žalované do pěti dnů ode dne jejího podpisu rezervační poplatek ve výši 930 000 Kč (článek I odstavec 5). Z potvrzení o platbě bylo zjištěno a mezi účastníky je nesporné, že tuto částku zaslal žalobce na účet žalované 27. 3. 2022. Závazkem žalované v rezervační smlouvě naproti tomu bylo do 30. 6. 2022 provést rekonstrukci budovy, rozdělení na jednotky a kolaudaci jednotky (článek I odstavec 2) a po dobu platnosti rezervační smlouvy nenabízet jednotku třetím osobám (článek I odst. 5). V článku I odst. 6 se účastníci zavázali do 60 dnů po zápisu jednotky do katastru nemovitostí spolu uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Kupní cena byla dohodnuta v částce 4 650 000 Kč a dle článku II odst. 1 smlouvy byla druhá splátka ve výši 1 860 000 Kč splatná do 60 dnů ode dne uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky a třetí splátka rovněž ve výši 1 860 000 Kč byla splatná do 30 dnů ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí. Druhá a třetí splátka kupní ceny měla být dle rezervační smlouvy zaplacena buď na účet prodávajícího (žalované) číslo , č. účtu, , VS , var. symbol, vedený u ČSOB, a. s., popřípadě na účet advokátní úschovy uvedený ve svěřenecké smlouvě, bude-li taková smlouva v mezidobí mezi prodávajícím, zájemcem a příslušným advokátem sjednána.5. Z emailové zprávy ze dne 18. 5. 2022 vyplývá, že tohoto dne žalovaná zaslala žalobci návrh SOSBK bez ujednání o úschově se splatností druhé části kupní ceny 7 dnů ode dne podpisu SOSBK a 7 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy (třetí část kupní ceny). Žalobce ve své reakci ze dne 27. 5. 2022 vznesl některé připomínky a námitky, mimo jiné ponechat platební podmínky dle rezervační smlouvy.6. V návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní sepsané žalovanou je v článku V uvedena splatnost kupní ceny, a to tak, že druhá část kupní ceny ve výši ve výši 2 325 000 Kč bude kupujícím (žalobcem) uhrazena bankovním převodem nejpozději do 7 dnů od podpisu této smlouvy a třetí část kupní ceny ve výši 930 000 Kč bude uhrazena bankovním převodem nejpozději do 7 dnů od podpisu kupní smlouvy a čtvrtá část kupní ceny ve výši 465 000 Kč bude uhrazena do 30 dnů, kdy v souladu s právní úpravou vznikne právo předmětnou jednotku užívat (zejména udělením kolaudačního souhlasu). Tento návrh SOSBK žalobce připomínkoval a uvedl, že splatnost kupní ceny navrhuje ponechat, jak bylo ujednáno v rezervační smlouvě s tím, že platby budou provedeny do advokátní úschovy. Z advokátní úschovy budou peníze uvolněny prodávajícímu po provedení vkladu vlastnického práva k jednotce.7. V emailu ze dne 9. června 2022 , jméno FO, , který jednal v této věci za žalovanou, informoval žalobce, že očekává od žalobce finální rozhodnutí ohledně uzavření SOSBK. O jasné stanovisko žalobce požádal do zítřejšího dne. Emailem ze dne 10. 6. 2022 sdělil žalobce panu , jméno FO, , že bohužel je jeho právník zaneprázdněný a nebyl prostor toto řešit. Domluvili se, že vše proberou v pondělí a žalobce vše neprodleně sdělí žalované. V reakci na tento e mail , jméno FO, dne 10. června 2022 vyzval žalobce, aby SOSBK byla v pondělí buď podepsána nebo ukončena rezervační smlouva. Sdělil žalobci, že už déle čekat nebude s tím, že žalobce celou věc zbytečně protahuje. Pokud žalobce v pondělí ráno nezašle jednoznačné stanovisko, tak rezervační smlouvu vypoví. Poté emailem ze dne 13. 6. 2022 sdělil žalobce panu , jméno FO, , že o byt má stále zájem, ale trvá na podmínkách, že veškeré platby budou zajištěny úschovou nebo zástavou. Dále poukázal na to, že nebyl dodržen sjednaný termín realizace 30. 6. V opačném případě požadoval žalobce okamžité vrácení rezervační zálohy.8. Žalovaná přípisem ze dne 10.06.2022 od rezervační smlouvy odstoupila, což odůvodnila tím, že žalobce odmítl uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví tak, jak vyplývá z emailové komunikace. Žalovaná poukázala na to, že možnost sjednání advokátní úschovy je sice možná varianta, ale nikoli právo žalobce, neboť nebyla uzavřena svěřenecká smlouva. Odstoupení od rezervační smlouvy podepsal , jméno FO, na základě plné moci od žalované. Shora uvedené odstoupení od rezervační smlouvy žalobce rozporoval, a to dopisem ze dne 22. 6. 2022 – Vyjádření k odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 22. 6. 2022, ve kterém žalobce namítl neplatnost odstoupení s tím, že nebyly splněny dohodnuté podmínky rezervační smlouvy a ani neuplynula lhůta 60 dnů, ve které mají smluvní strany povinnost smlouvu o sm