711 C 25/2020-222 — Okresní soud v Blansku

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobci domáhají vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku 33 036,90 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že žalovaný se bezdůvodně obohatil na úkor žalobců. Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky (každý s podílem o velikosti id. ½) pozemku p. [číslo] o výměře 448 m2, zastavěná plocha a nádvoří, a pozemku p. [číslo] o výměře 1075 m2, ostatní plocha, žalovaný je vlastníkem budovy bez čísla popisného nebo evidenčního, způsob využití zemědělská stavba, která stojí na pozemku [číslo] a na pozemku p. [číslo] (všechny nemovitosti v k.ú. [obec], okres [okres]), přičemž tato budova je umístěna na celé ploše pozemku [číslo] a z většinové části je obklopena pozemkem [číslo], který žalovaný v souvislosti s užíváním budovy taktéž užívá. Tvrdí-li žalovaný účelově, že užívá jen část pozemku [číslo]„ před budovou“, v řízení bylo prokázáno, že minimálně do podání žaloby (ale i nadále) užíval tento pozemek v celém rozsahu, neboť dle judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. rozh. sp. zn. 30 Cdo 199/2007) není podstatné, jak často a jakým způsobem pozemek užívá, užívá-li takovým způsobem, že je pro žalobce fakticky hospodářsky nevyužitelný; v dané věci bylo přitom zjištěno, že ze strany za budovou je vstup do budovy, zadní strana budovy musí být žalovaným nějak udržována, proto i část pozemku za budovou je pro žalobce zcela nevyužitelná. Nadto žalovaný svým užíváním pozemek znehodnocuje, jezdí po něm s přívěsem s lodí, s karavanem, ačkoli k užívání pozemků [číslo] a [číslo] nemá žádný právní titul a užívá je tak protiprávně, a to minimálně od [datum], tj. ode dne právní moci Rozhodnutí Státního pozemkového úřadu, Krajský pozemkový úřad pro Jihomoravský kraj, [příjmení] [okres], ze [anonymizováno] [datum rozhodnutí], [číslo jednací], [anonymizována dvě slova] [číslo], kterým bylo rozhodnuto o pozemkových úpravách. Jelikož žalovaný nijak nereagoval na výzvy žalobců k úhradě bezdůvodného obohacení, nechali si žalobci za účelem řádného hájení svých práv zpracovat znalecký posudek s aktuální hodnotou obvyklého nájemného, a to znalecký posudek [číslo] [rok], ze dne [datum], zpracovaný [jméno] [příjmení], dle jehož zjištění ve znaleckém posudku činí obvyklé roční nájemné za pozemek [číslo] a pozemek [číslo], při celkové rozloze těchto pozemků o velikosti 1523 m2, částku ve výši 13 200 Kč, proto za dobu od [datum] do podání žaloby žalovaný získal na úkor žalobců neoprávněný majetkový prospěch minimálně ve výši 33.036,90 Kč. Žalovaný uhradil žalobcům pouze dne [datum] částku 876 Kč. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedl, že je nesporné, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemků p. [číslo] v k.ú, [obec], že žalovaný je vlastníkem budovy, která stojí na pozemku [číslo], a že užívá nemovitosti žalobců bez právního titulu, a to pozemek [číslo] v celém jeho rozsahu a pozemek [číslo] v rozsahu [výměra] – část pozemku„ před budovou“. Část pozemku„ za stavbou“, kterou nechal na vlastní náklady zaměřit, nikdy neužíval a neužívá, ta část se ani využít nedá, jsou tam vzrostlé stromy, tráva. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018, vyplývá, že bezdůvodné obohacení se odvozuje od prospěchu, který obohacený získal, tj. žalobcům nemůže být přiznána náhrada za něco, co žalovaný neužívá. Žalovaný dále nesouhlasí s výší stanoveného obvyklého nájmu, podle žalovaného je nájem v místě a čase obvyklý u srovnatelných pozemků daleko nižší, revizní znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] si své závěry při výslechu neobhájil, nezodpověděl otázku, proč ke srovnání nepoužil sousední pozemek ve vlastnictví [územní celek] pronajímaný [jméno] [příjmení]. Žalovaný uhradil žalobcům dne [datum] částku 876 Kč. 3. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky (každý s podílem o velikosti id. ½) pozemků parc. [číslo] o výměře [výměra] a parc. [číslo] o výměře [výměra] v k.ú. [obec], že žalovaný je vlastníkem budovy bez č.p./č.ev. na pozemku parc. [číslo] (a [číslo]), zemědělská stavba, že tato budova pokrývá celou plochu pozemku parc. [číslo] je z většinové části obklopena pozemkem parc. [číslo]. Dále je mezi účastníky nesporné, že žalovaný užívá nemovitosti žalobců bez právního důvodu, a to v rozsahu [výměra] pozemku p. [číslo] [výměra] pozemku p. [číslo] (celý). Rovněž nebylo sporu o tom, že žalovaný zaplatit žalobcům na svém majetkovém prospěchu částku 876 Kč. 4. Sporné byly mezi účastníky dvě otázky, a to jednak to, zda žalovaný užívá pozemek parc. [číslo] v celém jeho rozsahu, a dále výše náhrady za užívání obou pozemků. 5. V řízení bylo fotografiemi pozemků a místa samého prokázáno, že žalovaný užívá celý pozemek parc. [číslo] že žalobci jsou z užívání tohoto pozemku fakticky vyloučeni. Žalovaný potvrdil, že užívá část tohoto pozemku tzv. před budovou, a je to zřejmé i z doložených fotografií, podle nichž se na pozemku z této strany budovy nachází různé movité ale i nemovité věci žalovaného – [anonymizováno 33 slov] [číslo listu] [anonymizováno]), [anonymizováno 9 slov]. Jedná se úzký pruh pozemku, na jehož okraji je malá mezka, přičemž na některých fotografiích je zřejmé, že došlo k údržbě této části pozemku, neboť je zde posečená tráva (rovněž č.l. 92 verte). Na jedné z fotografií (č.l. 92) je viditelné i umístění nějakých odložených věcí na spodním okraji zadní části budovy ([anonymizována tři slova]). Soudem v řízení ustanovený znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] (viz. níže) při výslechu potvrdil vstup do budovy z její zadní části, uvedl, že při posečené trávě je pozemek slušně přístupný, vzhledem ke konfiguraci terénu ([anonymizováno 10 slov]. Ostatně oba znalci (Ing. [příjmení] i Ing. [příjmení]) posuzovali celý pozemek [číslo] jako plochu„ sloužící zemědělské stavbě na poz. [číslo] jako plocha manipulační“, případně„ zastavěný pozemek v jednotném funkčním celku s pozemkem [číslo]“. S ohledem na tyto závěry a na právní posouzení této otázky (viz. níže) soud neprováděl výslechy svědků navržené oběma stranami užívání pozemku p. [číslo]. 6. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, žalobci svůj nárok dokládali znaleckým posudkem znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [jméno] [příjmení], který obsahuje doložku podle § 127a o.s.ř., soud proto postupoval stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem, a znalce následně vyslechl. Žalovaný předložil soudu znalecký posudek zpracovaný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], jehož závěry byly zcela opačné, následně však bylo zjištěno, že je tento posudek pro řízení zcela nepoužitelný, neboť znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracoval znalecké posudky dva, se závěry diametrálně odlišnými, vnitřně si zcela odporující. Soud proto k návrhu žalovaného nechal v řízení vypracovat revizní znalecký posudek znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, Ing. [jméno] [příjmení], který byl následně soudem rovněž vyslechnut. Tímto revizním znaleckým posudkem bylo prokázáno, že nájemné v místě a čase obvyklé u obou těchto pozemků činilo za rok 2018 (od [datum]) částku 11 200 Kč (10,74 Kč 1 m2), za rok 2019 16 823 Kč (11,05 Kč 1 m2), za rok 2020 17 379 Kč11, 41 Kč 1 m2), a za rok 2021 (do [datum]) částku 9 993 Kč, celkem obvyklé nájemné za období [datum] do [datum] činí 55 395 Kč (11,74 Kč 1 m2). Znalec při stanovení ceny nájmu použil dvě různé metody ocenění (srovnání cen pronájmů a výpočet z ceny pozemků), výslednou cenu stanovil z těchto dvou hodnot, svůj postup plně vysvětlil ve znaleckém posudku a následně i při svém výslechu, své závěry dostatečně odůvodnil. Vyjádřil se i k závěrům znalce [jméno] [příjmení] (jenž určil výši obvyklého nájemného částkou 8,67 Kč 1 m2), vysvětlil, v čem s jeho výpočtem nesouhlasí a proč, s tím, že v konečném výsledku se oběma znalci stanovené ceny odchylují poměrně málo. Revizní znalecký posudek má veškeré zákonem stanovené náležitosti. Soud není oprávněn přezkoumávat odborné závěry znalce, soud je pouze oprávněn přezkoumat způsob, jakým znalec ke svým závěrům dospěl, jeho přesvědčivost, postup, a úplnost znaleckého posudku ve vazbě na zadání soudu, což bylo v daném případě beze zbytku splněno. Je rovněž na znalci a je odbornou otázkou, jakou metodu znalec použije; soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku stanovit. Prostý nesouhlas účastníka se závěry znaleckého posudku není bez dalšího důvodem pro vypracování dalšího znaleckého posudku; ostatně v dané věci v podstatě jedinou námitkou žalovaného proti závěrům Ing. [příjmení] bylo, že nepoužil ke srovnání nedaleký pozemek ve vlastnictví obce Bořitov pronajímaný [jméno] [příjmení], nicméně znalec použil ke srovnání jiné pozemky, uvedl, že dané nemovitosti jsou značně specifické a proto srovnatelné pozemky hledal i v jiných obcích, tak, aby byly ke srovnání minimálně tři (nadto soud uvádí, že pokud žalovaný navrhl vyžádat potvrzení [územní celek] o výši nájmu tohoto pozemku, pronajímatel nen