11 C 43/2019-314 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobami doručenými Okresnímu soudu v Berouně dne 11.2.2019 se žalobkyně domáhala po žalovaných 1. a 2. zaplacení částky 29 232 Kč s příslušenství, po žalované 3. zaplacení částky 14 616 Kč, a to z titulu bezdůvodného obohacení za užívání podílu o velikosti id. ½, v případě žalovaných 1. a 2., podílu o velikosti id. ¼ v případě žalované 3., pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] (v případě žalovaných 1. a 2). Tvrdila, že je vlastníkem předmětného pozemku o rozloze 203 m² zapsaného na [list vlastnictví]. Na pozemku stojí bytový dům, kdy žalovaní 1. a 2. jsou vlastníky podílu o velikosti ½ tohoto domu, žalovaná 3. pak vlastníkem podílu o velikosti id. 1/4 domu. Za užívání pozemku žalovaní žalobkyni dosud nic nehradili. Další spoluvlastníci bytového domu uzavřeli s žalobkyní v roce 2018 nájemní smlouvu. Žalovaní však odmítli tuto smlouvu uzavřít. Při určení výše bezdůvodného obohacení pak žalobkyně vycházela z částky 96 Kč za 1m² a rok, kdy požadovala bezdůvodné obohacení za období od února 2016 po dobu 3 let. Tvrdila, že žalovaným 1. a 2 zaslala dne 23.7.2017, žalované 3. pak dne 24.7.2018 výzvu k uzavření nájemní smlouvy, ve které je upozornila na případné bezdůvodné obohacení. 2. V replice žalobkyně k vyjádření žalovaných ze dne 12.5.2019 žalobkyně tvrdila, že žalovaný 1. pozemek parc. [číslo] seká, neboť žalobkyni o sekání požádat s odůvodněním, aby nebyla vysoká tráva a v ní klíšťata, a to pouze v části pozemku vyznačené v geometrickém plánu Ing. [příjmení] [číslo] [rok] část B.. Dále tvrdila, že žalovaní platili za předmětný pozemek částku, regulovanou výměrem MF, po skončení regulace došlo k jednání ohledně ceny za užívání. 3. Žalovaní 1. a 2. ve svém vyjádření doručeným soudu dne 18.3.2019, žalovaná 3. ve svém vyjádření doručeným soudu dne, doplněném ve vyjádření ze dne 2.11.2020, s návrhem nesouhlasili, navrhli zamítnutí žaloby. Tvrdili, že žalovaní 1. a 2., kteří byli původně nájemníky ve stavbě umístěného bytu, nabyli vlastnické právo na základě kupní smlouvy [anonymizováno] [číslo] [rok] s právními účinky vkladu ke dni 14.4.1998 od [jméno] [příjmení]. Pozemek parc.č. st. [číslo] byl Pozemkovým úřadem vydán otci žalobkyně, ačkoliv tomu zjevně bránila překážka zastavěnosti, vlastnické právo tak nabyl v rozporu se zákonem o půdě. Užívání předmětného pozemku až do dne odeslání výzvy ze dne 23.7.2018 žalobkyně ponechávala bez reakcí, kdy je následně vyzvala k uzavření nájemní smlouvy. Byli přesvědčeni, že vydrželi věcné břemeno práva bezúplatně užívat pozemek parc.č. st. [číslo]. Od roku 1998 vykonávali oprávněnou držbu a jsou se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jim toto právo náleží. Dále tvrdili, že v souvislosti s užíváním pozemku parc. [číslo] provádějí bezúplatnou údržbu sousedního pozemku žalobkyně parc. [číslo] na kterém několikrát ročně sečou trávu, mýtí náletové dřeviny, hrabou listí. Domnívali se, že vztahy mezi účastníky řízení byli až do dne doručení výzvy ze dne 23.7.2018 nastaveny tak, že žalobkyně umožňovala žalovaným bezplatné užívání pozemku parc. [číslo] oproti tomu, že bezplatně udržují sousední pozemek žalobkyně parc. [číslo]. Pro případ, že by se mělo jednat o bezdůvodné obohacení žalovaných, vznesli námitku případné existence spravedlivého důvodu na straně žalovaných. Znalecký posudek shledali jako nepoužitelný, neboť měl být vypracován se stanovenou výší nájemného v roce 1998. Dále tvrdili, že spotřebované plnění vraceli v podobě bezúplatné údržby sousedního pozemku. Domnívali se, že nárok žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy. Vznesli námitku promlčení části nároku co do části 9 744 Kč. Tvrdili, že jim dosud nebyla zaslána předžalobní upomínka. 4. Ve vyjádření ze dne 4.12.2021 pak žalovaní dále tvrdili, že od doby nastěhování do domu na pozemku parc.č. st. [číslo] několikrát ročně sečou trávu, mýtí náletové dřeviny, hrabou listí a provádějí pravidelný úklid sousedního pozemku parc. [číslo] s čímž žalobkyně souhlasí. Souhlasil s tím i právní předchůdce žalobkyně. Žalovaní se tak domnívali, že je jim ze strany žalobkyně umožńováno bezplatné užívání pozemku parc. [číslo] oproti tomu, že žalovaní bezúplatně udržují sousední pozemek žalobkyně parc. [číslo]. Opětovně poukázali na skutečnost, že právní přechůdce žalobkyně nabyl vlastnické právo k předmětnému pozemku v rozporu se zákonem o půdě, čehož si má být žalobkyně vědoma. Domáhá se tak svého nároku z protiprávně založeného vztahu. Žalobkyně žalovaným opakovaně sdělila, že ji měla být vzhledem k tomu, že nemůže pozemek řádně užívat zastavěný pozemek vyplacena náhrada. Dále tvrdili, že nikdy neplatili nájemné za celý pozemek parc. [číslo] ale pouze za užívání jeho nepatrných částí užívaných pro záhonky, sušák na prádlo, nebo v souvislosti s užíváním žumpy. 5. Usnesením Okresního soudu v Berouně ze dne 13.6.2019 č.j. 11 C 43/2019-70 byla spojena řízení sp.zn. 11 C 43/2019 a sp.zn. 12 C 180/2019 ke společnému projednání. 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc.č. st. [číslo] zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Žalovaní 1. a 2. jsou vlastníky podílu o velikosti id. [číslo], žalovaná 3. vlastníkem podílu o velikosti id. [číslo] stavby [adresa] stojící na pozemku parc.č. st [číslo] zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. 7. Soud ze spisového materiálu zjistil následující pro rozhodnutí ve věci podstatné skutečnosti: 8. Z kupní smlouvy uzavřené dne 17.1.2000, s právními účinky vkladu ke dni 23.3.2000, uzavřené mezi paní [příjmení] jakožto prodávající a žalovanou 3. jakožto kupující soud zjistil, že na základě této smlouvy nabyla žalovaná 3. podíl o velikosti id. [číslo] na nemovitosti čp [číslo], v obci a k.ú. [obec]. Dle čl. I dům [adresa] stojí na cizím pozemku parc.č. st. [číslo] ve vlastnictví právního předchůdce žalobkyně, jemuž byl vydán na základě zákona o půdě č. 229/91 Sb. k uspokojení restitučních nároků smlouvou [anonymizováno] [číslo]. Dle čl. II smlouvy prodávající prodala kupující podíl na nemovitosti bez pozemku. Dle čl. III smlouvy původní vlastník pozemku parc.č. st. [číslo] a sousedního pozemku parc. [číslo] který je jedinou přístupovou cestou k domu, přes nabídky pozemek neprodal s tím, že s novými vlastníky domu [adresa] uzavře nájemní smlouvu na pronájem pozemku. Dle čl. V. smlouvy kupující prohlásila, že je jí stav nemovitosti znám a že jí kupuje, jak leží a stojí v tom stavu, v jakém se ke dni podpisu smlouvy nachází. 9. Z kupní smlouvy uzavřené dne 30.3.1998, s právními účinky vkladu ke dni 14.4.1998, uzavřené mezi paní [příjmení] jakožto prodávající a mj. žalovanými 1. a 2. jakožto kupujícími soud zjistil, že na základě této smlouvy nabyli žalovaní 1. a 2. podíl o velikosti id. [číslo] na nemovitosti čp 133, v obci a k.ú. [obec]. Dle čl. I dům [adresa] stojí na cizím pozemku parc.č. st. [číslo] ve vlastnictví právního předchůdce žalobkyně, jemuž byl vydán na základě zákona o půdě č. 229/91 Sb. k uspokojení restitučních nároků smlouvou V6 [číslo]. Dle čl. II smlouvy prodávající prodala kupujícím podíl na nemovitosti bez pozemku. Dle čl. III smlouvy původní vlastník pozemku parc.č. st. [číslo] a sousedního pozemku parc. [číslo] který je jedinou přístupovou cestou k domu, přes nabídky pozemek neprodal. Prodávající zaplatila vlastníku pozemku za tři roky zpětně ([číslo]) 4 498,5 Kč a v roce 1998 uhradila nájemné za 1 000 m² 250 Kč za 1. čtvrtletí 1998 s tím, že od 1.4.1998 budou uzavřeny nájemní smlouvy mezi vlastníkem a novými vlastníky [adresa]. Dle čl. V. smlouvy kupující prohlásili, že jim je stav nemovitosti znám a že jí kupuje, jak leží a stojí v tom stavu, v jakém se ke dni podpisu smlouvy nachází. 10. Z výzvy ze dne 24.7.2018 ve spojení podacími lístky a dodejkou soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného 1., aby žalobkyni společně s manželkou (žalovanou 2.) uhradil ve lhůtě 14 dnů ode dne doručení dopisu částku 9 744 Kč jakožto podíl na ceně nájmu za užívání pozemku pod domem čp [číslo] ve [obec] za rok, žalovanou 3 pak vyzvala k úhradě částky 4 872 Kč (částce odpovídající podílu na nemovitosti o velikosti id. [číslo]). Kdy je zároveň upozornila na vznik bezdůvodného obohacení pro případ neuhrazení částky. Výzva byla žalovanému 1. doručena dne 25.7.2018. 11. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 18.7.2015 vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [jméno], znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady se zvl. spec. Oceňování nemovitostí, soud zjistil, že tímto posudkem znalce zjišťoval výši obvyklé (tržní) ceny nájmu za užívání pozemku parc.č. st. [číslo], k.ú. [obec], které spočívá v právu umístění objektu bytového domu [adresa] ve vlastnictví jiného vlastníka na tomto pozemku ke dni 18.7.2015. Znalec hodnotil komerční atraktivnost pozemku vzhledem k poloze a důležitosti [územní celek] jako minimální. Obvyklou (tržní) cenu stanovil v jednotkové výši 8 Kč, resp. 96 Kč. Při své analýze z