18 C 207/2023-139 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že výpověď žalovaného ze dne 29. 3. 2023 z nájemní smlouvy uzavřené dne 8. 12. 2017 mezi žalobkyní a žalovaným je neplatným právním jednáním. Žalobu zdůvodnila tím, že dne 8. 12. 2017 s žalovaným uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor v budově [adresa] na adrese [adresa], s účinností od 1. 1. 2018 na dobu neurčitou. V nájemní smlouvě sjednali, že počínaje dnem 30. 6. 2018 je každá smluvní strana oprávněna smluvní vztah vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou a že porušení povinností ze smlouvy je důvodem pro okamžité ukončení nájemního vztahu. Žalobkyně užívala předmět nájmu k výkonu své podnikatelské činnosti, který nejprve sama a následně prostřednictvím svých sesterských společností podnajala provozovateli hazardních her. Od 1. 11. 2022 přenechala žalobkyně do užívání předmět nájmu své sesterské [právnická osoba] s.r.o., která je dala do užívání provozovateli hazardních her [právnická osoba] and [právnická osoba] Tyto smlouvy byly uzavřeny na dobu 5 let, což bylo žalovanému známo a neměl s k tomu námitek. Žalobkyně po celou dobu smluvního vztahu s žalovaným předmět nájmu udržovala, zařizovala, zhodnocovala, vytvořila si širokou zákaznickou základu a vynakládala prostředky na inzerci provozované činnosti. Žalobkyně plnila své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy. Porušení smluvních povinností vždy na výzvu žalovaného napravila. Žalovaný nikdy nájemní smlouvu pro porušení smluvní povinnosti neukončil. Žalovaný dne 29. 3. 2023 doručil žalobkyni výpověď, kterou nezdůvodnil. Neuvedl v ní, že smlouvu vypovídá pro porušení povinností žalobkyně. Proti výpovědi se žalobkyně bránila námitkami. Tvrdila, že výpověď je dána v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný na to uvedl, že si v souvislosti se změnou koncepce využití budovy nepřeje, aby v ní byla provozována herna a kasino. Žalobkyně však zjistila, že záměrem žalovaného je nadále v předmětných prostorech provozovat hazardní hry prostřednictvím [právnická osoba] and [právnická osoba], a to bez účasti žalobkyně a jejích sesterských společností. Výpověď byla dána proto, aby z vybudované zákaznické základny žalobkyně mohl profitovat jiný subjekt, s cílem poškodit žalobkyni. Zdůraznila, že žalovaný nevypověděl nájemní smlouvu pro opakované prodlení žalobkyně s placením nájemného. Žalovaný prodlevy s placením nájemného akceptoval a včasné placení nepožadoval. Jednalo se o praxi, která byla mezi účastníky zavedena, žalovaný proti ní nevznášel žádné zásadní námitky, naopak byl srozuměn s tím, že např. v době pandemie spojené s onemocněním Covid-19 žalobkyně objektivně nemohla mít prostředky na řádné placení. Žalovaný nikdy neupozornil žalobkyni na to, že není spokojen s její platební morálkou, nebo že v případě, že svoji platební morálku nezlepší, bude uvažovat o ukončení nájmu. Žalovaný dokonce až v srpnu 2023 zjistil, že mu žalobkyně nezaplatila nájemné za listopad a prosinec 2021. Odkázala rovněž na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2004, sp. zn. 28 Cdo 971/2004, z něhož plyne, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor pronajímatelem z důvodu prodlení s placením nájemného může být posouzena jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy, jestliže smluvní strany předtím dlouhodobě akceptovali takový způsob placení nájemného včetně doby jeho splatnosti, který se odlišoval od původního smluvního ujednání. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Tvrdil, že žalobkyně řádně a včas nehradila sjednané nájemné. Měla jej hradit vždy k 25. dni příslušného měsíce. Za měsíce květen, červen a červenec 2021 zaplatila až 17. 1. 2022, za srpen, září a říjen 2021 zaplatila dne 28. 12. 2021, za listopad a prosinec 2021 nezaplatila vůbec. Nájemné za leden 2022 zaplatila dne 12. 4. 2022, za únor 2022 dne 20. 5. 2022, za březen 2022 dne 30. 5. 2022, za duben 2022 dne 12. 7. 2022, za květen 2022 dne 17. 8. 2022, za červen 2022 dne 3. 10. 2022, za červenec 2022 dne 3. 11. 2022, za srpen 2022 dne 14. 12. 2022, za září 2022 dne 27. 12. 2022, za říjen 2022 dne 28. 12. 2022 a za listopad 2022 dne 9. 2. 2023. Protože žalobkyně nezaplatila nájemné za prosinec 2022, leden 2023 ani únor 2023, vyzval ji žalovaný dne 18. 3. 2023 k zaplacení částky 64 000 Kč (tj. i nájemného za březen 2023). Žalobkyně poté zaplatila nájemné pouze za prosinec 2022. Až po obdržení výpovědi doplatila nájemné za leden, únor a březen 2023. V průběhu výpovědní doby nájemné hradila včas. Uvedl, že dlouhou dobu toleroval špatnou platební morálku žalobkyně, avšak jí tuto opakovaně vytýkal, a to v podstatě neustále, že mu dluží nájemné a vyzýval jí k nápravě. I žalovaný má ve vztahu k nemovitosti své závazky, které potřebuje hradit (např. úvěr, který má v souvislosti s pořízením a vlastnictvím nemovitosti, dodavatelům služeb pro dům, pojištění). V březnu 2023 došla žalovanému trpělivost. Opětovně urgoval o úhradu nájmu, sděloval žalobkyni, že mu dluží nájemné za tři měsíce a nastává splatnost nájemného za měsíc březen 2023. Žalobkyně bez omluvy či vysvětlení zaplatila pouze za jeden měsíc. Ke dni 25. 3. 2023, tj. ke dni splatnosti nájemného za březen 2023, nebyl zaplacen žádný z dlužných nájmů. Žalovaný proto usoudil, že je situace nenapravitelná a zaslal žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Měl za to, že vzhledem k dlouhodobému prodlení s placením nájemného nemůže být výpověď v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný měl právo v důsledku dlouhodobému prodlení žalobkyně právo zrušit smlouvu okamžitě. Toho nevyužil, neboť měl za to, že by žalobkyně měla mít možnost se s ukončením nájmu vypořádat a předmětný prostor opustit v klidu v tříměsíční výpovědní době. Rovněž ani na jeho straně by okamžité zrušení nájmu nepřineslo žádný okamžitý efekt, neboť ještě neměl s nikým sjednáno pokračování nájmu. Žalovaný v období, kdy žalobkyně objektivně nemohla prostory provozovat, zejména v období covidové pandemie, poskytl slevu na nájemném a snížil ho na částku 5 000 Kč. Žalovaný zdůraznil, že byť důvod výpovědi nebyl v jejím textu vyjádřen, neboť výslovně uveden být nemusel, neznamená to, že neexistoval. Žalovaný výpověď žalobkyni zaslal do její datové schránky a emailem, v němž se jasně zmínil o její platební morálce. Skutečnost, že důvod výpovědi v podobě neplacení nájemného byl žalobkyni zřejmý, podtrhuje to, že ještě ve stejný den po doručení výpovědi doplatila žalovanému nájemné za měsíce leden až březen 2023. Výpověď nemohla žalobkyni připravit o zákaznickou základnu, neboť předmět nájmu přenechala do podnájmu své sesterské [právnická osoba] s.r.o., a ta jej přenechala dále do užívání [právnická osoba] and [právnická osoba] Žalobkyně žádnou vlastní zákaznickou základnu neměla. Neměla ji ani [právnická osoba] s.r.o., nýbrž [právnická osoba] and [právnická osoba] Žalovaný nebyl povinen respektovat dobu trvání podnájmu ani navazujícího podnájemního vztahu. 3. Soud z informací o pozemku na č. l. 5 soudního spisu zjistil, že žalovaný je v katastru nemovitostí evidován jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova s [adresa] stojící na adrese [adresa]. 4. Ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor na č. l. 6 soud zjistil, že žalovaný, jako pronajímatel, s žalobkyní, jako nájemkyní, dne 8. 12. 2017 uzavřeli smlouvu, kterou žalovaný žalobkyni pro účely jejího předmětu podnikání pronajal nebytové prostory nacházející se po pravé straně od průjezdu v přízemí domu [adresa] na adrese [ulice] v obci [obec] (dále také jako„ předmětné prostory“), a to s účinností od 1. 1. 2018 na dobu neurčitou. Smluvní strany ujednaly, že žalobkyně bude za užívání prostor, za odvoz TKO včetně nádob, za alikvotní část pojištění domu [adresa] a za možnost umístění reklamy na objektu platit částku 16 000 Kč měsíčně, která je splatná 25. den daného měsíce. Podle čl. IV smlouvy bylo povinností žalobkyně mimo jiné platit v rozsahu a termínech dle smlouvy. Smluvní strany v čl. VI smlouvy sjednaly, že pronajímatel garantuje trvání smlouvy do 30. 6. 2018, a že do 30. 6. 2018 může nájemce jednostranně vypovědět smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou. Důvodem k okamžitému ukončení nájmu je nedodržování povinností pronajímatele a nájemkyně dle čl. IV a V smlouvy. Počínaje dnem 1.7.2018 mohla nájemní smlouvu vypovědět kterákoliv ze smluvních stran, a to bez udání důvodu s výpovědní lhůtou tříměsíční a počíná plynout od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. 5. Z výpovědi žalovaného, z výpovědi jednatele žalobkyně, z výpovědi svědkyně [příjmení] a z historie přehledu plateb bankovního účtu žalovaného na č. l. 44 vzal soud za zjištěné, že celkovou částku za užívání prostor a za odvoz TKO včetně nádob, alikvotní část pojištění dobu [adresa] a za možnost umístění reklamy na objektu považovali účastníci řízení za nájemné. 6. Soud z listiny označené jako výpověď ze Smlouvy o pronájmu nebytových prostor na č. l. 28 a z doručenky na č. l. 63 zjistil, že žalovaný dne 29. 3. 2023 v 17:48 hod. odeslal do datové schránky žalobkyně výpověď ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor. Ve výpovědi uvedl, že v souladu s