18 C 17/2024-187 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou ze dne 8. 12. 2023 domáhal po žalované úhrady částky 480 000 Kč. Uvedl, že se stal na základě kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 vlastníkem nemovitosti, konkrétně domu bez čísla popisného stojícího na pozemku parcelní číslo St. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Dále uvedl, že předmětný dům užívá žalovaná, aniž by jí k jeho užívání svědčilo jakékoli právo, tedy užívá ho bez právního důvodu a na úkor žalobce se tím obohacuje. Měl za to, že bezdůvodné obohacení se rovná běžnému nájemnému za dům, které dle jeho přesvědčení činí 15 000 Kč měsíčně. Po žalované se domáhal úhrady bezdůvodného obohacení za 32 měsíců (leden 2021 až srpen 2023 včetně) po 15 tisících korunách, tj. celkem 480 000 Kč. Uvedl, že žalovanou vyzval předžalobní výzvou k úhradě bezdůvodného obohacení, avšak ta na ni nereagovala.K následně uplatněné obraně žalované žalobce tuto výslovně neuznal a měl za to, že žalobkyně těží ze svého nepoctivého či protiprávního jednání, kterému se neposkytuje právní ochrana, neboť právě žalovaná, která užívá dům bez právního důvodu, a naopak protiprávně brání žalobci užívat jeho majetek. Pokud žalobkyně uplatnila v rámci své procesní obrany nárok na úhradu nákladů za montáž zařízení pro ohřev teplé užitkové vody ve výši 15 000 Kč uvedl, že k pořízení a umístění zařízení do svého domu nedal souhlas, a proto má tak za to, že ve smyslu § 2997 o.z. nemá žalovaná nárok na jejich proplacení.2. Žalovaná uvedla, že s žalobou v plném rozsahu nesouhlasí. Měla za to, že částka, která je po ní požadována, je zcela nepřiměřená, mimo jiné i proto, že dům není zkolaudován. Zároveň uvedla, že dům ve vlastnictví žalobce, který užívá, je postaven na stavební parcele parcelní číslo st. , hodnota, a parcele parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Dům pak nemá ani přístup z veřejné komunikace, k domu se lze dostat výlučně přes parcelu parc. č. , hodnota, . Obě pozemkové parcely jsou pak v jejím výlučném vlastnictví. S ohledem na tuto skutečnost uplatnila jako procesní obranu proti žalobou uplatněnému nároku svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení žalobce spočívající v užívání jejích pozemků stavbou domu a přístupovou komunikací k domu. Rovněž uvedla, že jako svoji obranu uplatňuje pohledávku za žalobcem ve výši 15 000 Kč za dodání a montáž zařízení k ohřevu teplé vody v domě žalobce.3. Na základě provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav.4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je zapsán na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, jako výlučný vlastník rozestavěné stavby umístěné na stavební parc. č. St. , hodnota, , a to na základě smlouvy kupní ze dne 17. 12. 2020 s právními účinky zápisu k 11. 1. 2021. Z kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 soud zjistil, že žalobce nabyl rozestavěnou budovu na pozemku parc. č. St. , hodnota, v katastrálním území , adresa, od insolvenčního správce dlužníka , jméno FO, .5. Z informace o nemovitosti soud zjistil, že žalovaná je zapsána na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, jako vlastník stavební parcely parc. č. St. , hodnota, a parcely parc. č. , hodnota, .6. Z emailu odeslaného společností , právnická osoba, . soud zjistil, že tato odpovídala na dotaz ohledně obvyklé ceny pronájmu rodinného domu o celkové obytné ploše 94 m² bez energií, zapsaného na LV č. , hodnota, a , hodnota, v obci , adresa, . Běžné nájemné pak stanovila ve výši 15 000 až 17 000 Kč měsíčně. Obvyklou cenu tak stanovovala nejen za dům, ale i pozemek pod domem a celou zahradu ve vlastnictví žalované.7. Z faktury – daňového dokladu číslo , hodnota, vystaveného dne 23.12.2021 ve spojení s položkovým rozpisem dodávky soud zjistil, že , jméno FO, , tj. původnímu vlastníku rozestavěného domu a synu žalované, byla vyúčtována částka 15 000 Kč za dodání a montáž bojleru na ohřev teplé užitkové vody. Z předložené listiny nebylo možné zjistit, zda faktura byla uhrazena a žalovaná doklad o úhradě, ač jej k důkazu označila, nepředložila. Žalovaná k výzvě soudu nedoplnila tvrzení a neoznačila důkazy týkající se případného souhlasu žalobce s umístěním bojleru jako součásti jeho domu.8. Ze sdělení Stavebního úřadu Městského úřadu , adresa, ve spojení s jednotlivými rozhodnutími má soud za osvědčené, že rozestavěná stavba na pozemkové parcele parc. č. St. , hodnota, v , adresa, byla postavena na základě dodatečného stavebního povolení č. , hodnota, ze dne 5.1.2011, které bylo následně upravováno rozhodnutími o změně stavby před jejím dokončením č. VÝST–, hodnota, ze dne 17.6.2013, č. , hodnota, ze dne 16.9.2013, č. , hodnota, ze dne 16.1.2014 a číslo , hodnota, ze dne 2.1.2017. Posledním rozhodnutím byla připuštěna změna spočívající v rozšíření půdorysu domu a změna dispozice domu. Stavba nebyla do dnešního dne zkolaudována.9. Z údaje uvedeného v části D listu vlastnictví č. , hodnota, a listu vlastnictví č. , hodnota, pro kat. úz. , adresa, ve spojení s informací o řízení vedeném před katastrálním úřadem sp. zn. , spisová značka, má soud za osvědčené, že katastrální úřad zapsal nesoulad zobrazení obvodu budovy v katastrální mapě se skutečným stavem. Tento nesoulad se pak týká obou parcel ve vlastnictví žalované, tj. pozemkové parcely parc. č. St. , hodnota, a pozemkové parcely parc. č. , hodnota, a rovněž rozestavěné stavby umístněné na pozemku parcelní číslo St. , hodnota, ve vlastnictví žalobce.10. Ze znaleckého o posudku č. , hodnota, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny, odhady a se specializací na nemovitosti ze dne 10. 11. 2024, ve spojení s výpovědí znalce soud zjistil, že rozestavěná stavba přesahuje stavební pozemek parc.č. St. , hodnota, a zasahuje zastavěnou plochou i do zahrady parc. č. , hodnota, , a to podstatným způsobem. Zároveň znalec potvrdil, že přístup k rozestavěné stavbě je možný pouze přes zahradu parc. č. , hodnota, a přes ní rovněž vede přístupová komunikace pro auto do garáže, resp. garážového státní, které je součástí rozestavěné stavby. Celková zastavěná plocha rozestavěnou stavbou ve vlastnictví žalobce včetně přístupu k domu činí 216 m².Znalec stanovil hodnotu tržního nájemného za užívání domu s právní vadou představovanou skutečností, že dům stojí na pozemku jiného vlastníka a jediný přístup k domu je rovněž přes pozemek jiného vlastníka tato situace není mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemků vyřešena. Při stanovení hodnoty tržního nájemného pak vycházel ze srovnatelných nemovitostí v místě, když do vzorku zařadil takové rodinné domy, které měly garáž či garážové stání (tj. umožňovaly parkování přímo u domu) a zároveň neměly velkou zahradu (neboť zahrada nacházející se u domu žalobce je ve vlastnictví žalované, a tedy jejím užíváním se žalovaná neobohacuje). S odkazem na takto zvolený srovnávací vzorek nemovitostí znalec určil hodnotu tržního nájemného v místě za dům bez právní vady. Právní vadu pak ohodnotil jako tržní nájem zastavěného pozemku, tj. té části, která je jednak zastavěna samotným domem a jednak v rozsahu nezbytně potřebném k příchodu a průjezdu k domu do garážového stání, které je součástí vlastní stavby domu a z nějž je vchod do domu. Znalec výslovně uvedl k námitce žalobce, že pokud by měl uvažovat o právní vadě postihující pouze průchod, a nikoliv průjezd k domu přes pozemek žalované, byl by nucen zvolit jiný vzorek srovnávacích nemovitostí, a to takový, kdy příjezd k domu není umožněn, není umožněno ani jiné parkování na společně oplocené parcele a vchod do domu se nachází ve větší vzdálenosti od veřejné komunikace. Změnou srovnávacího vzorku nemovitostí, by došlo ke snížení hodnoty tržního nájemného za dům jako takový. Taková situace však u posuzované nemovitosti není, neboť dům má kryté garážové stání jako součást domu a příjezd k domu je rovněž možná. Hodnotu tržního nájemného pak znalec stanovil jako rozdíl tržního nájemného domu bez vady a domu s vadou.Výši tržního nájemného za užívání rozestavěné stavby ve vlastnictví žalobce učil částkou 9 700 Kč měsíčně pro rok 2021 a 2022 a částkou 10 800 Kč pro rok 2023.Znalec rovněž určil tržní nájemné za užívání pozemkové parcel parc. č. St. , hodnota, a zahrady parc. č. , hodnota, , a to pouze v rozsahu v němž jsou tyto parcely přímo dotčeny, zastavěny, stavbou a v rozsahu, který je třeba k příchodu a příjezdu ke stavbě. Tržní nájemné za pozemky ve vlastnictví žalované určil částkou 2 800 Kč měsíčně pro rok 2021 a 2022 a částkou 3 200 Kč pro rok 2023.Znalec ve znaleckém posudku osvětlil použití metody ocenění včetně důvodu, proč nemohl v této konkrétní věci stanovit obvyklé nájemné, a byl tedy nucen stavit nájemné tržní.11. Žalobce vyzval žalovanou přípisem ze dne 18. února 2022 k vydání bezdůvodného obohacení za období od ledna 2021 do 28. února. 2002, to znamená za 14 měsíců, ve výši 210 000 Kč. Následně zaslal žalobce de