13 C 26/2016-493 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobci se žalobou domáhali, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, . Současně navrhli vypořádání tak, že nemovitá věc bude rozdělena na bytové a nebytové jednotky s tím, že část jednotek bude přikázána jim a další část jednotek bude přikázána žalované. Později žalobci navrhli, aby nemovitá věc byla přikázána do jejich výlučného vlastnictví a žalované vyplatí vypořádací podíl. Nakonec navrhovali vypořádání podílového spoluvlastnictví prodejem nemovité věci. Současně požadovali vypořádání vzájemných finančních závazků mezi nimi a žalovanou. V této souvislosti původně požadovali částku 7 293,20 Kč na náhradu škody způsobenou žalovanou změnou fixace u hypotéky. Dále požadovali částku 442 732,50 Kč za sjednanou práci a za správu nemovité věci, kterou vykonával první žalobce. Uplatňovali také nároky ve výši 17 385 Kč jako úhradu podílu nákladů týkajících se společného majetku a ve výši 28 735 Kč jak o úhradu podílu nadměrného čerpání podílu žalované na nájemném. Dále nárokovali částku, kterou stále navyšovali podle aktuální situace, jako dluh žalované na úhradách splátek společného hypotéčního úvěru u , Název peněžního ústavu, . Požadovali také částku 773 000 Kč jako náhradu škody v důsledku jednání žalované, která úmyslně odmítala uzavírání a prodlužování nájemních smluv. Konečně požadovali částku 6 600 Kč na úhradu podílu z kaucí složených nájemníky. Žalobu odůvodnili tím, že jsou se žalovanou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovité věci, kdy žalobci mají ve společném jmění manželů podíl ve výši 1/2 a žalovaná vlastní také podíl ve výši 1/2. Společné užívání nemovité věci vedlo mezi účastníky k neustálým neshodám, kdy prvý žalobce se o nemovitou věc stará, zajišťuje jeho správu, opravy apod. a žalovaná odmítá na čemkoli spolupracovat. V současné době není možné se na čemkoli dohodnout a další setrvání v podílovém spoluvlastnictví je neúnosné a společná správa nemovitosti je ochromena.2. Žalovaná souhlasila se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. Preferovala rozdělení nemovité věci na jednotky a jejich přiřazení oběma stranám oproti prodeje nemovité věci jako celku. Jejím plánem je prodat jí přiřazené jednotky. Za současné ekonomické situace je nebezpečí, že nemovitá věc může být prodána za podstatně nižší částku, než je jeho hodnota. Navíc prodej jednotlivých bytů se dá realizovat s větší flexibilitou.3. Žaloba původně směřovala proti předchozímu podílovému spoluvlastníku , tituly před jménem, , jméno FO, , proto většina námitek ze strany žalobců se týkala právě této osoby. Ovšem v průběhu řízení , tituly před jménem, , jméno FO, převedl svůj podíl na nemovité věci na paní , Jméno zainteresované osoby 2/0, , a to darovacími smlouvami ze dne , datum, a , datum, . Z toho důvodu bylo usnesením Okresního soudu v Chebu ze dne 10. 6. 2022, č. j. 13 C 26/2016-448, rozhodnuto o tom, že na straně žalované bude namísto , tituly před jménem, , jméno FO, pokračováno s , Jméno zainteresované osoby 2/0, . Tato nová žalovaná pak musí přijmout stav řízení, jaký tu byl v době jejího vstupu do řízení.4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, . Žalobci mají ve společném jmění manželů podíl ve výši jedné poloviny a žalovaná je spoluvlastníkem druhé poloviny. Hodnota nemovité věci činí 13 570 000 Kč. Vztahy mezi účastníky jsou špatné a vedly k ochromení společné správy nemovité věci. Žalobci ani žalovaná neužívají žádnou jednotku v domě k uspokojování svých bytových potřeb. Nemovitou věc pořídili za účelem dosahování zisků z pronájmu jednotlivých jednotek v domě.5. Skutečnosti ohledně podílového spoluvlastnictví účastníků a výše jejich podílů byly mezi účastníky nesporné, navíc jsou prokazovány informací o pozemku a výpisy z katastru nemovitostí. Hodnota nemovité věci je prokazována revizním znaleckým posudkem č. , číslo, , název znaleckého ústavu, a jeho aktualizací ze dne , datum, . Velmi špatná úroveň vztahů mezi účastníky vyplývá z rozsáhlé písemné i e-mailové korespondence mezi nimi. Mezi účastníky pak bylo nesporné, že nemovitou věc zakoupili za účelem budoucích zisků z nájemného a že nikdo z nich neužívá žádnou část budovy. Tyto důkazy na sebe navazují, doplňují se, nejsou mezi nimi podstatné rozpory a uvedené skutečnosti jednoznačně prokazují. O hodnověrnosti těchto důkazů neměl soud žádné pochybnosti, když jejich hodnověrnost nebyla zpochybňována ani účastníky řízení.6. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1143 ObčZ nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 věta prvá je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě (§ 1147 ObčZ).7. Z celého řízení, tvrzení účastníků i provedeného dokazování bylo zřejmé, že dohoda mezi účastníky o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví není možná. V tomto směru je naprosto nepodstatné, kdo je viníkem situace, kdo inicioval jednání o vypořádání spoluvlastnictví apod. Přitom je situace mezi spoluvlastníky taková, že další setrvání ve spoluvlastnickém vztahu není ku prospěchu věci, navíc ani jeden z nich nechce v takovém vztahu pokračovat. Z toho důvodu soud rozhodl podle § 1143 ObčZ o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci par. č. st. , číslo, o výměře , číslo, m², jejíž součástí je objekt bydlení č. p. , číslo, , zapsané v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, na listu vlastnictví č. , číslo, pro , obec, a , katastrální území, , jak je uvedeno ve výroku I.8. Spolu se zrušením podílového spoluvlastnictví musí soud provést jeho vypořádání. Způsoby vypořádání uvedené v ustanovení § 1144 a 1147 ObčZ mají své stanovené pořadí, které musí být respektováno. Soud tak není vázán návrhem na vypořádání označeným v žalobě. Prvním a přednostním způsobem vypořádání je rozdělení věci. Z povahy předmětné věci (bytový dům s několika jednotkami) je zřejmé, že reálné rozdělení, zejména s ohledem na související bytový dům, není možné. Teoreticky by bylo možné provést rozdělení na jednotky. Ovšem rozdělení věci tímto způsobem není dobře možné s ohledem na situaci mezi účastníky. Rozdělením na jednotky by došlo pouze ke změně vlastnické struktury, ovšem společné prostory by zůstaly stále v podílovém spoluvlastnictví a řešení většiny záležitostí souvisejících se správou a užíváním věci by nadále vyžadovalo dohodu účastníků, resp. by probíhalo podle velikosti jejich podílů, pouze vycházejících z jiných skutečností. Takže na faktickém fungování s nemovitou věcí by se nic nezměnilo. Přitom je zřejmé z provedených důkazů (e-mailová korespondence), že vztahy mezi účastníky jsou více než napjaté. Z těchto důvodů rozdělení věci není dobře možné ať reálným rozdělením či rozdělením na jednotky.9. Z toho důvodu se soud zabýval přikázáním nemovité věci do výlučného vlastnictví jednoho z účastníků za přiměřenou náhradu druhému z účastníků. Původně účastníci tento způsob vypořádání preferovali, když navrhovali, aby věc byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobcům. Ovšem po změnách na trhu nemovitostí, kdy došlo k podstatnému zvýšení cen nemovitých věcí, ani jeden z účastníků nechtěl přikázat věc do svého výlučného vlastnictví. Souhlas nabyvatele (spoluvlastníka) s přikázáním nemovité věci do jeho výlučného vlastnictví je ovšem nezbytnou podmínkou k tomu, aby věc mohla být takto vypořádána. Z uvedených důvodů soud rozhodl o vypořádání podílového spoluvlastnictví prodejem věci, jak je uvedeno ve výroku II.10. Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Se společnou věcí v tomto případě souvisejí platby, které žalobci učinili za žalovanou (jejího právního předchůdce) na úhradách společné hypotéky. Žalobci i žalovaná byli povinni k úhradě splátek hypotéky každý jednou polovinou. Žalovaná (její předchůdce) tuto povinnost neplnila. Žalobci v řízení doložili (výpisy z účtu a potvrzením banky), že za žalovanou na splátkách hypotéky uhradili v období od , měsíc, , rok,