10 C 378/2023-28 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobci se svou žalobou domáhali vyklizení nemovitosti uvedené ve výroku I. a dále peněžitého plnění uvedeného ve výroku II. a III. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci jsou podílovými vlastníky nemovitosti uvedené ve výroku I. K nemovitostem byla dne 1. 1. 2014 uzavřena Smlouva o nájmu, jež uzavřela žalovaná s předchozími vlastníky nemovitostí a to ve výši měsíčního nájemného ve výši 8 000 Kč. Ze strany žalované však od měsíce března 2023 docházelo k porušování povinností, když řádně nehradila sjednané nájemné. Proto tak byla žalované ze strany žalobců zaslána výpověď Smlouvy o nájmu ze dne 12. 4. 2023, doručená dne 13. 4. 2023. Účinnost Smlouvy o nájmu tak zanikla dne 13. 7. 2023. Žalovaná je tak v prodlení s úhradou nájemného v celkové částce ve výši 35 355 Kč. Dále mají žalobci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neboť předmět nájmu nebyl odevzdán pronajímateli v den skončení nájmu. S ohledem na tuto skutečnost tak mají žalobci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného ode dne 14. 7. 2023 do dne podání žaloby, tj. do dne 12. 9. 2023 ve výši 15 845,16 Kč Ani přes zaslanou předžalobní výzvu žalovaná žalobcům ničeho neuhradila. 2. Žalovaná se k podané žalobě nikterak nevyjádřila. 3. Žalobci i žalovaná dali souhlas k tomu, aby soud ve věci rozhodl ve smyslu § 115a z. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen„ OSŘ“), bez nařízení jednání. 4. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalobci jsou podílovými vlastníky pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [obec], [adresa], víceúčelová stavba, zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, pro katastrální území Aš, obec [obec], kdy vlastnické právo k nemovitostem nabyli žalobci na základě kupní smlouvy ze dne 3. 9. 2019. K nemovitostem byla dne 1. 1. 2014 uzavřena Smlouva o nájmu, jež uzavřela žalovaná s předchozími vlastníky Nemovitostí, tj. se [právnická osoba] spol. s r.o., a paní [jméno] [příjmení], kdy předmětem této Smlouvy o nájmu byl pronájem nebytového prostoru o celkové podlahové ploše 48,05 m² umístěného v 1. nadzemním podlaží výše specifikované budovy [adresa], včetně parkovacího místa umístěného jako 3. zprava v dřevěném přístřešku nacházejícím se ve vnitřním areálu nemovitostí, a to s využitím jako dílna nebo provozovna. Žalovaná se za užívání předmětu nájmu zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 8 000 Kč vždy do 10. dne v měsíci, za který úhrada náleží. Ze strany žalované však od měsíce března 2023 docházelo k porušování povinností, když řádně nehradila sjednané nájemné. Žalovaná nezaplatila nájemné za užívání předmětu nájmu za měsíc březen 2023, kdy následně byla žalovaná ze strany žalobců vyzvána k úhradě tohoto dlužného nájemného a to písemnou výzvou ze dne 21. 3. 2023. Žalovaná však ani poté na dlužné nájemné za březen 2023 nezaplatila žalobcům ničeho a dostala se tak následně do prodlení s úhradou nájemného také za měsíc duben 2023. Z výše uvedených důvodů tak byla žalované ze strany žalobců zaslána výpověď Smlouvy o nájmu ze dne 12. 4. 2023, doručená dne 13. 4. 2023. Účinnost Smlouvy o nájmu tak zanikla dne 13. 7. 2023. Předžalobní výzva byla žalované odeslána dne 14. 8. 2023. Žalovaná však na výzvy žalobců nijak nereagovala, kdy ke dni podání této žaloby neuhradila ničeho. Žalovaná je tak v prodlení s úhradou nájemného v celkové částce ve výši 35 355 Kč. Dále mají žalobci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzda-li předmět nájmu pronajímateli v den skončení nájmu. S ohledem na tuto skutečnost tak mají žalobci právo požadovat po žalované náhradu ve výši ujednaného nájemného ode dne 14. 7. 2023 do dne podání žaloby, tj. do dne 12. 9. 2023 ve výši 15 845,16 Kč. Povinnost tvrzení stanovená v ustanovení § 101 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a povinnost důkazní stanovená v § 120 odst. 1 o. s. ř. ohledně skutečností a důkazů, z nichž by vyplývalo, že žalovaná již nezasahuje do práva žalobců k předmětné nemovitosti a dále, že žalovaná uhradila dlužnou částku, popř. které by jinak vyvracely nárok uplatněný žalobci, tíží v daném případě žalovanou. Žalovaná však žádnou z výše uvedených povinností nesplnila, proto má soud za prokázané, že nadále nemovitost užívá tak, jak je popsáno v žalobě a dále že neuhradila dlužnou částku. 5. Na daný zjištěný skutkový stav aplikoval soud ust. § 2286 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ ObčZ“), podle kterého výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně, výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2291 odst. 1 ObčZ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bz zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu. Podle § 2291 odst. 2 ObčZ nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Žalobci jsou vlastníkem předmětné nemovitosti, kterou žalovaná užívala a po skončení nájemního vztahu ji nyní žalovaná užívá bez právního důvodu. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno v bodě I. výroku tohoto rozsudku a uložil žalované nemovitost vyklidit, když žalobci mají dle § 1012 a 1042 OZ právo na ochranu proti žalované, která do jejich vlastnického práva neoprávněně zasahuje. Povinnost nájemce odevzdat nemovitost v den, kdy nájem končí, je určena dle § 2292 ObčZ. 6. Vzniklý právní vztah mezi žalobci a žalovanou týkající se období, za kdy byla uzavřena nájemní smlouva, posoudil soud jako nájemní vztah vyplývající z § 2201 a násl. ObčZ. V daném případě byla žalovaná nájemcem předmětné nemovitosti a měla povinnost hradit nájemné v souladu s § 2246 a násl. ObčZ. Vzniklý právní vztah mezi žalobci a žalovanou týkající se období, kdy žalovaná nemovitost užívala bez platné nájemní smlouvy, tj. za období 14. 7. 2023 až 12. 9. 2023, posoudil soud jako bezdůvodné obohacení v souladu s ustanovením § 2991 ObčZ a násl. a v souladu s ustanovením § 2311 a ustanovením § 2295 ObčZ. Žalovaná se bezdůvodně obohatila, když užívala nemovitost bez platné nájemní smlouvy a měla tak povinnost uhradit bezdůvodné obohacení spočívající v nájemném. Soud má za prokázané, že nebylo hrazeno tak, jak je uvedeno v žalobě. Výše uvedené má soud za prokázané ze smlouvy o nájmu, výzev k úhradám, výpovědi či z předžalobní výzvy. Neuhrazením závazku ve stanovené lhůtě se zároveň žalovaná dostala do prodlení s plněním peněžitého dluhu a žalobcům vzniklo právo žádat po žalované od prvního dne prodlení, úroky z prodlení dle § 1968 a násl. OZ; výše úroků z prodlení vyplývá z nařízení vlády č 351/2013 Sb., a rozhodnutí České národní banky o stanovení repo sazby a je odpovídající výši, kterou žalobci požadují. Nutno dodat, že žalobci požadují úroky toliko co se týče dlužného nájemného a nepožadují úroky co se týče částky za bezdůvodné obohacení. Soud proto žalobě vyhověl. 7. Žalobci měli ve věci plný úspěch, proto jim dle § 142 odst. 1 OSŘ vůči žalované vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení žalobců spočívá v zaplaceném soudním poplatku ve výši 7 768 Kč a v nákladech zastoupení žalobců advokátem. Pro určení odměny advokáta soud vycházel z tarifní hodnoty v celkové výši 61 200,16 Kč, a to podle § 7 a § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. Odměna za zastoupení žalobců advokátem je určena podle § 7 bod 5 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. při zastoupení 4 žalobců, kdy podle výše uvedeného ustanovení, jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. V daném případě činí částka za 1 úkon 3 580 Kč, snížená o 20 % činí 2 864 Kč za 1 účastníka. Odměna za zastupování 4 účastníků tedy činí za 1 úkon částku 11 456 Kč. Advokát vykonal 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva z 14. 8. 2023 a podání žaloby), celkem ve výši 34 368 Kč, náhrada hotových výdajů zástupce žalobců podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za uvedené 3 úkony právní služby po 300 Kč odpovídá částce 900 Kč. Advokátovi nebyla přiznána odměna za úkon spočívající v opravě písařské chyby listinou ze dne 24. 10. 2023. Advokát je plátcem DPH a proto mu náleží náhrada 21 % DPH z částky 35 268 Kč ve výši 7 406 Kč Celkem tedy činí náklady řízení částku 50 442 Kč.