15 C 284/2022-76 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se po opakovaných úpravách a doplněních žaloby domáhal po žalovaném zaplacení částky uvedené v záhlaví rozsudku s tím, že jako vlastník bytové jednotky na adrese [adresa žalovaného a žalobce], stočné a elektřinu společných prostor ve výši 1 150 Kč, obojí se splatností k 15. dni v měsíci. Žalovaný ovšem sjednané platby řádně a včas nehradil, přičemž byt užíval až do jeho vyklizení dne 29. 11. 2022. Žalobce se tak v řízení po žalovaném domáhal úhrady dlužného nájemného a záloh na služby za období října 2021 až dubna 2022 ve výši 35 tis. Kč (sedmkrát 5 000 Kč), za období května 2022 ve výši 3 tis. Kč a dále úhrady nedoplatku vodného a stočného za r. 2021 ve výši 941 Kč, to vše s úrokem z prodlení od 1. 6. 2022 do zaplacení. 2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil a k nařízenému jednání soudu se nedostavil. 3. Z listin provedených k důkazu má soud za prokázané vlastnické právo žalobce k budově [adresa] na adrese [ulice a číslo] v [obec], jak se podává z výpisu z katastru nemovitostí. Nájemní smlouvou ze dne [datum] lze mít za prokázané založení nájemního vztahu k bytu v 1. patře v uvedeném domě mezi stranami, přičemž za užívání bytu se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši 3 850 Kč měsíčně a zálohy na služby (vodné a stočné, elektřina společných prostor) ve výši 1 150 Kč měsíčně, obojí se splatností k 15. dni v měsíci. Nájem byl sjednán na dobu určitou„ jednoho měsíce, t. j. od 1. 10. 2021 do 31. 12. 2021“. Z předžalobních upomínek ve spojení s dodejkami pak plyne upomínání žalovaného o úhradu dlužných plateb za období od října 2021 do července 2022. K předání bytu ze strany žalovaného žalobci došlo ke dni 29. 11. 2022, jak patrno z předávacího protokolu. Z„ vyúčtování vody k 31. 12. 2021“ plyne, že žalobce žalovanému vyúčtoval energie za r. 2021 s výší nedoplatku 941 Kč při zohlednění skutečnosti, že na zálohách nebylo žalovaným uhrazeno ničeho, kdy toto vyúčtování žalobce žalovanému odeslal dle přiložených dodejek teprve v závěru listopadu 2022 (21. 11. 2022) 4. Na základě shora uvedených skutečností soud dospěl k závěru o toliko částečné důvodnosti podané žaloby, neboť žalovaný na část žalobou uplatněných nároků již plnil, jak plyne přímo ze žalobních tvrzení. Podle žalobce totiž žalovaný za užívání bytu již uhradil částku v celkové výši 27 tis. Kč, a to konkrétně 5 tis. Kč dne 15. 6. 2022, 1 tis. Kč dne 2. 8. 2022, 3 tis. Kč dne 11. 8. 2022, 4 tis. Kč dne 22. 9. 2022, 5 tis. Kč dne 3. 10. 2022, 5 tis. Kč dne 22. 10. 2022 a 4 tis. Kč dne 25. 11. 2022. K výslovnému dotazu soudu pak žalobce uvedl, že uvedené částečné úhrady použil na úhradu jednotlivých postupně vznikajících nároků z užívání bytu žalovaným dle vlastní úvahy, aniž by určení, na který z více postupně vznikajících dluhů plní, učinil žalovaný nebo to bylo předmětem dohody stran. Podle účinné právní úpravy ovšem platí, že pokud sám dlužník neurčí, na který z více svých dluhů plní, ani takové určení není předmětem dohody stran, pak musí být vycházeno ze zákonné úpravy, podle které je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte na závazek nejdříve splatný (§ 1933 občanského zákoníku). Věřiteli (pronajímateli, žalobci) právo volby nenáleží (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 6. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1649/2004, či usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 8. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1436/2009). 5. Lze tedy především uvést, že žalobou uplatněné nároky soud posoudil jako nároky z nájemního vztahu mezi účastníky založeného platně uzavřenou nájemní smlouvou ve smyslu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, navzdory řadě nedostatků, jimiž předložená nájemní smlouva trpí (mj. nejasná doba trvání nájmu, sankce v podobě poplatku z prodlení, absentující úprava účtování záloh). Prezentovaná nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou jednoho měsíce a současně na dobu určitou tří měsíců, kdy rozpor těchto dvou naprosto precizně určených časových určení nelze řešit výkladem, neboť nejde o ujednání nejasná či neurčitá, nýbrž pouze vzájemně kontradiktorní. V kontextu předestřené věci vcelku nelze pochybovat o tom, že žádná ze stran tomuto ujednání nepřikládala váhu, tedy jej ani nejspíš nečetla, a předpokládala se prolongace takto sjednaného nájmu při plnění smluvních povinností, což je postup v současné praxi běžný a současně rozporný s kogentní úpravou chránící postavení nájemce (resp. tuto úpravu obcházející). Ostatně sám žalobce nepovažoval za nutné domáhat se vyklizení bytu po uplynutí sjednané doby (ať již by šlo o jeden měsíc, nebo 3 měsíce), naopak považoval za nutné přistoupit k „ ukončení nájmu“ zvláštním úkonem až ke dni 31. 3. 2021. Je-li doba nájmu sjednána užitím dvou rozporných údajů o době jejího trvání, je třeba nájem považovat za sjednaný na dobu neurčitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001). Jakkoliv by obecně byla možnost listinu o„ ukončení nájmu“ považovat za výpověď z nájmu (pro neplacení nájemného a záloh), v daném případě šlo o úkon absolutně neplatný pro absenci poučení o právu domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi v řízení před soudem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, včetně závěrů doktríny uvedené v odůvodnění rozsudku). Lze tedy uzavřít, že strany sjednaly nájem na dobu neurčitou, který nebyl v rozhodné době (tj. ve vztahu k předmětu řízení, jak jej žalobce vymezil) ukončen, uplatněn tedy byl nárok na nájemné a sjednané zálohy na služby, resp. nárok z vyúčtování služeb za r. 2021. Z dalších vad nájemní smlouvy je třeba uvést i ujednání o povinnosti k úhradě poplatku z prodlení (ve výši 2,5 promile denně z dlužné částky) v případě neplacení nájemného a záloh na služby, které očividně reflektuje již zrušenou zákonnou úpravu, tedy takové ujednání dlužno z hlediska terminologického vyložit jako ujednání o smluvním úroku z prodlení v uvedené výši (srov. Šilhán, J.: Právní následky porušení smlouvy v novém občanském zákoníku, 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2015, s. 372), k němuž se vzhledem k ustanovení § 2239 občanského zákoníku nepřihlíží, neboť jej lze považovat za ujednání vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené, kdy nájemce je v případě nájmu bytu s ohledem na sociální povahu práva na bydlení zvláště chráněn před ujednáními představujícími nepřiměřenou sankci za porušení povinností (pokud nájemce není schopen platit nájemné, sotva bude schopen plnit sankci dosahující 90 % sjednaného nájemného ročně, tedy mnohonásobně převyšující výši zákonného úroku z prodlení), jak lze rovněž dovodit z judikatury (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018). Konečně pak v nájemní smlouvě absentuje úprava procesu vyúčtování sjednaných záloh na služby zajišťované žalobcem jako pronajímatelem, tedy ve věci se podpůrně aplikuje (rovněž ovšem nedostatečná) úprava zákonná (zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Není přitom pochyb o tom, že k vyúčtovávání služeb mělo docházet, neboť samotná smlouva přímo pracuje s termínem záloh a sám žalobce služby vyúčtovával, kdy o takové vyúčtování se opírá jeden z uplatněných nároků. Z povahy věci přitom vyplývá, že pokud sám žalobce v řízení uplatňuje nedoplatek z vyúčtování záloh za r. 2021, nemůže se vcelku logicky za stejné období domáhat zaplacení sjednaných záloh, tedy již v tomto rozsahu (tj. již do částky 3 450 Kč s příslušenstvím) je žaloba nedůvodná. Právo na zaplacení záloh na služby přitom zaniká k datu, k němuž měl pronajímatel povinnost služby vyúčtovat, tj. po datu vzniku povinnosti vyúčtování služeb zaniká právo na zaplacení záloh za dané zúčtovací období (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015) a po takovém datu nemůže být nájemce s jejich úhradou nadále ani v prodlení. V dané věci lze vyjít z předpokladu, že zúčtovací období, jakkoliv o něm smlouva mlčí, zatímco zákon jeho sjednání přímo předpokládá, v dané věci trvalo tři měsíce, neboť služby se v nájemní praxi pravidelně vyúčtovávají ke konci kalendářního roku (vcelku z logiky věci, neboť právě ke konci roku bývají k dispozici vyúčtování primárních dodavatelů), čehož se podržel i sám žalobce jako pronajímatel, samozřejmě aniž by bylo možno uvažovat o zúčtovacím období v trvání jednoho (kalendářního) roku, neboť daný nájemní vztah po takovou dobu trvat vůbec neměl. Alternativní varianta toliko měsíčního zúčtovacího období dle názoru soudu odpadá, neboť by neúměrně zatěžovala veškeré praktické otázky vyúčtování spotřeb, jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele. V nájemní praxi se měsíční zúčtovací období nevyskytují, zde tato varianta připadala v úvahu pouze vzhledem k extrémně krátké době sjednán