9 C 70/2022-569 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobou ze dne 16. 3. 2022 se žalobce domáhal rozhodnutí soudu, kterým by byla nahrazena vůle žalované k uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitých věcí specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne [datum] uzavřena [smlouva] [anonymizována čtyři slova] (dále jen„ SBKS), na základě které se žalovaná zavázala převést žalobci vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu 19 373 240 Kč včetně DPH. Žalovaná jako developer, realitní zprostředkovatel a budoucí prodávající, zahájila v roce [rok] výstavbu bytového domu označovaného jako„ [název] [anonymizováno]“, který měl čítat celkem [číslo] bytových jednotek, [číslo] nebytové jednotky a [číslo] garážových stání. Žalovaná v souvislosti s realizací projektu a se záměrem získat finanční prostředky pro výstavbu oslovila žalobce, zda nemá zájem o nákup jednotek v předmětném bytovém domě s tím, že finanční prostředky získané od žalobce jako zálohy na budoucí kupní cenu budou žalovanou použity na výstavbu tohoto bytového domu. Žalobce projevil zájem o koupi jednotek umístěných v [číslo] nadzemním podlaží. Žalovaná se zavázala převést na žalobce vlastnické právo k celkem [číslo] vybaveným jednotkám za celkovou kupní cenu 19 373 240 Kč vč. DPH, a to na základě kupní smlouvy, která měla být uzavřená do 30 dnů od výzvy žalované (coby budoucí prodávající) vůči žalobci (coby budoucímu kupujícímu). Žalovaná pak byla povinna vyzvat žalobce k uzavření takové kupní smlouvy nejpozději do 60 dnů ode dne, kdy byl podán návrh na vklad prohlášení vlastníka týkajícího se bytového domu do katastru nemovitostí. Před vlastním dokončením stavby bytového domu zkontaktovali zástupci žalované (jednatelé žalované a její právní zástupce) žalobce s tím, že původně v SBKS sjednaná cena za prodej předmětných nemovitostí neodpovídá aktuálním požadavkům žalované a že sjednaná kupní cena ve výši 59 000 Kč vč. DPH za 1 m2 plochy převáděných jednotek je pro žalovanou nízká. Žalovaná naléhala na žalobce, aby byl sjednán převod menšího počtu jednotek, aby žalovaná mohla více profitovat z nárůstu cen za nemovitosti v daném místě a čase, nebo aby žalobce zvýšil sjednanou kupní cenu za předmětné nemovitosti. S tímto však žalobce nesouhlasil a trval na dodržení sjednaných podmínek a splnění závazků žalované dle uzavřené SBKS. Při jednání konaném dne [datum] byl žalobce nově konfrontován s návrhem žalované, aby žalobce od celé transakce sám odstoupil, jinak že žalovaná uplatní postup podle zákona č. 253/2008 Sb. (dále jen„ AML“), a že žalovaná obchod s žalobcem dle SBKS neuskuteční (odmítne). Žalobce shora uvedený postup žalované považoval za zcela nepoctivý, činěný s jediným cílem přimět žalobce k navýšení kupní ceny za předmětné nemovitosti a tím spekulovat na zvýšení cen nemovitostí. Žalovaná dle názoru žalobce navíc ani nesplnila své vlastní povinnosti dle příslušných ustanovení AML, natož aby byly naplněny podmínky pro postup pro neuskutečnění obchodu. Žalovaná následně přistoupila k tomu, že žalobci zaslala Odstoupení od všech smluv a jiných ujednání ohledně jednotek v domě„ [název] [anonymizováno]“ v [obec] opatřený datem [datum], v němž uvádí svá obecná tvrzení o vnímání celého obchodního případu, když má být žalovaná dle svého názoru oprávněna odstoupit od uzavřené SBKS. Žalobce považuje domnělé odstoupení žalované od SBKS uvedené v přípisu za neurčité, zcela nicotné a neúčinné, a to pro neurčitost právního jednání (neurčitost vlastního úkonu domnělého odstoupení žalované od SBKS), nenaplnění podmínek AML pro postup dle jeho ust. § 15 o neuskutečnění obchodu, a nedostatek důvodů, pro které by žalovaná byla dle SBKS oprávněna od této odstoupit. Žalovaná v přípisu netvrdí žádné jiné důvody pro odstoupení od SBKS, než údajné naplnění podmínek pro neuskutečnění obchodu dle AML. Žalobce zdůrazňuje, že přestože žalovaná v přípisu vytýká žalobci způsob úhrad částí budoucí kupní ceny, žalovaná tyto úhrady po dobu déle než 30 měsíců pravidelně přijímala, bez jakýchkoli výhrad či připomínek, a k jejich provádění žalobce i přímo vyzývala. Při provádění těchto plateb žalovaná nevznesla žádnou připomínku nebo výhradu, stejně tak žalovaná nepřistoupila k žádnému provedení nebo doplnění identifikace či kontroly dle AML. Žalobce úhrady částí kupní ceny dle uzavřených smluv prováděl řádně, při splnění veškerých povinností, které jsou na žalobce jako zájemce a budoucího kupujícího kladeny platnými právními předpisy. Žalobce žalovanou upozornil, že pro naplnění podmínek ust. § 15 AML je vyžadováno řádné provedení identifikace a kontroly klienta a zjištění (a doložení) konkrétních pochybností o pravdivosti informací poskytnutých klientem, nebo o pravdivosti předložených dokladů. Což se však nestalo. Žalobce zdůrazňuje, že ho žalovaná o žádných pochybnostech o správnosti nebo neúplnosti jím poskytnutých informací nevyrozuměla a ani ho nevyzvala k předložení jakýchkoli doplňujících informací nebo dokladů pro jejich případné vyloučení. Tvrzení o„ podezřelém obchodu“ ve smyslu AML je nutné posoudit jako zcela nedůvodné a neopodstatněné, kterým žalovaná zjevně sleduje pouze svůj nepoctivý záměr. Ke dni [datum] byla splněna SBKS stanovená podmínka pro výzvu žalobce ze strany žalované k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti, tj. byl podán návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, evidovaný příslušným katastrálním úřadem pod [číslo jednací], dle kterého došlo mimo jiné i k vymezení předmětných nemovitostí, čímž nastala skutečnost předpokládaná dle [čl. číslo odst. číslo] SBKS. Žalobce tak přistoupil k výzvě žalované k poskytnutí součinnosti k uzavření kupní smlouvy a současně vyzval žalovanou, aby mu sdělila konkrétní případné pochybnosti o pravdivosti žalobcem poskytnutých informací, nebo o pravdivosti žalobcem předložených dokladů, a to opakovaně a bez reakce žalované. S ohledem na to, že jsou splněny podmínky předpokládané [čl. číslo odst. číslo] SBKS, avšak žalovaná na opakované výzvy k učinění potřebných kroků k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných nemovitostí a splnění účelu uzavřené SBKS, zejména pak učinění výzvy k uzavření takové kupní smlouvy ze strany žalované vůči žalobci, nereaguje, nezbývá žalobci než se svých nároků domáhat soudní cestou. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 20. 4. 2022 tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani z části. Žalovaná uzavřela s žalobcem dne [datum] SBKS. V článku [číslo]. [název] [anonymizováno] odst. [číslo] SBKS je jednoznačně sjednán způsob zaplacení kupní ceny, a to ve splátkách, vždy bezhotovostně ve prospěch bankovního účtu žalované u [peněžní ústav] [anonymizována tři slova]. Žalobce toto smluvní ustanovení, které je reflexí zákonných předpisů, nedodržel a prováděl postupné splátky v hotovosti, vždy však ve výši, která odpovídala zákonu, tj. v maximální výši do 270 000 Kč, tj. v tomto směru dodržel zákon č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti. Pracovníci žalované proto nejprve akceptovali tento postup plateb v hotovosti, avšak po konzultaci s účetní firmou dospěli k názoru, že jde o závažné porušení smlouvy i zákona. Na základě dalších konzultací s advokátní kanceláří byla prováděna zjišťování ohledně osoby žalobce a o původu peněz a žalobce byl opakovaně vyzýván k doložení legálnosti původu placených částek a o svém celkovém statutu a působení v České republice, kde hodlal dle uzavřené smlouvy nakoupit celkem [číslo] bytů. Bylo zjištěno, že původ peněz je více než nejasný a rovněž tak i pracovní a osobní status osoby žalobce v České republice. Navíc žalobce předložil pouze velmi nedůvěryhodné doklady o původu peněz a jeho úmysly byly zcela nejasné. Veškerá zjišťování o osobě žalobce a o původu peněz byla velmi obtížná a jeho celková identifikace byla nejasná a žalobce začal rovněž požadovat různé smluvní změny, a proto bylo nutno postupovat podle AML. AML jednoznačně v ustanovení § 2 určuje, že žalovaná je povinnou osobou, neboť dle § 2 odst. 1 písm. d) prodává nemovité věci a její jednání a rovněž jednání žalobce je dle ustanovení § 3 odst. 4 Obchodem ve smyslu zákona a rovněž se ve smyslu § 6 zákona jedná o podezřelý obchod, neboť dle ustanovení § 6 odst. 1 písm. e)„ prostředky s nimiž klient nakládá, zjevně neodpovídají povaze nebo rozsahu jeho podnikatelské činnosti, nebo jeho majetkovým poměrům“ a navíc dle ustanovení § 6 odst. 1 písm. h) klient, nebo skutečný majitel je osoba ze státu, který nedostatečně, nebo vůbec neuplatňuje opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Žalovaná si byla velmi dobře vědoma povinnosti identifikace dle ustanovení § 7 zákona, neboť se jedná zcela a bez pochybností o podezřelý obchod, a postupovala proto dle ustanovení § 8 zákona. Tato identifikace byla ale z hlediska postoje žalobce velmi obtížná, a proto žalovaná po řadě pokusů o kvalitnější identifikaci podala dle § 18 zákona oznámení podezřelého obchodu, a to dne [datum] do datové schránky [státní