10 C 243/2023-27 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Podanou žalobou se žalobce po žalovaném domáhá vyklizení garáže na pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] (dále jen„ garáž“). Žalobce tvrdí, že s žalovaným uzavřel nájemní smlouvu ze dne 16. 1. 2023, na jejímž základě žalovaný garáž užíval. Nájemné bylo sjednáno na 2 000 Kč měsíčně. Za duben, květen, červen a červenec 2023 však žalovaný nájemné nezaplatil. Žalovaný proto od nájemní smlouvy podle svých tvrzení odstoupil s okamžitou platností, o čemž žalovaného informoval dopisem doručeným dne 29. 8. 2023. Žalobce tvrdí, že se žalovaný z garáže neodstěhoval. 2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, ačkoli mu ji soud zaslal na adresu jeho trvalého bydliště. Žalovaný se k soudnímu jednání dostavil pozdě, a to v okamžiku, kdy již byl vyhlášen rozsudek, čímž se připravil se k věci vyjádřit u jednání. <b>I. Skutkový základ</b> 3. Na základě dokazování Okresní soud v Českém Krumlově (dále jen„ soud“) zjistil následující skutkový stav. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě soud dané zjištění učinil. 4. Garáž, která je předmětem rozhodování, je ve vlastnictví [jméno] [příjmení] (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 10). [jméno] [příjmení] a žalobce dne 1. 6. 2022 podepsali smlouvu o nájmu nemovitosti. V čl. II dané smlouvy se uvádí.„ Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou s účinností od 1. 6. 2022“ (smlouva na č. l. 8). Žalobce uvedl, že zmínka ve smlouvě o nájmu na dobu určitou je chybou v psaní (textová nedůslednost) a že vůlí stran bylo sjednat nájem garáže na dobu neurčitou. Vlastnice garáže žalobci dala ústní souhlas k jejímu podnájmu a užívání garáže k tomuto účelu mu umožňuje (účastnický výslech žalovaného zaznamenaný v protokole na č. l. 25). 5. Následně dne 16. 1. 2023 žalobce a žalovaný podepsali smlouvu nazvanou„ smlouva o nájmu nemovitosti“ (smlouva na č. l. 6), v níž se mimo jiné uvádí, že žalovaný od žalobce„ do nájmu přebírá garáž“ (čl. I. dané smlouvy), že„ tato smlouva se uzavírá na dobu určitou s účinností od 16. 1. 2023“ (čl. II. dané smlouvy). Při jednání před soudem žalovaný vypověděl, že bylo jeho vůlí uzavřít s žalovaným smlouvu na dobu neurčitou a že zmínka o době určité ve smlouvě je chybou v psaní (účastnický výslech žalovaného zaznamenaný v protokole na č. l. 25). „ dohodnutá cena měsíčního nájmu činí 2 000 Kč s DPH (slovy: jedenáct tisíc korun českých). Tento nájem se bude platit měsíčně a bude splatný k 14. dni měsíce daného roku. Tj. od 14. 3. 2023 na číslo účtu: [bankovní účet]“ (čl. III. smlouvy). K výši úplaty za užívání garáže žalobce uvedl, že tato úplata byla mezi ním a žalovaným sjednána na 2 000 Kč měsíčně. Částka uvedená slovy ve smlouvě („ jedenáct tisíc korun českých“) je chybou v psaní a úhradu ve výši 2 000 Kč mu žalovaný zaplatil za polovinu ledna 2023, za únor 2023 a březen 2023 (účastnický výslech žalovaného zaznamenaný v protokole na č. l. 25). nájemní vztah je možné ukončit s okamžitou platností písemnou výpovědí ze strany pronajímatele, jestliže nájemce nezaplatí nájemné ve stanovené lhůtě (čl. V. smlouvy). 6. Soud po provedeném dokazování vyhodnotil, že shodou vůlí žalobce a žalovaného při uzavření smlouvy bylo uzavřít smluvní vztah na dobu neurčitou. Zmínku o době určité soud vyhodnotil jako chybu v psaní. K tomuto závěru soud vedou následující skutečnosti. Formulaci textu smlouvy ani jejímu přečtení před podpisem zjevně nebyla věnována patřičná pozornost, neboť smlouva obsahuje řadu očividných nesrovnalostí (1) ujednání o uzavření na dobu určitou, aniž by však ve smlouvě bylo jakkoli specifikováno, kdy má tato doba určitá končit; 2) rozdíl v číselném (2 000 Kč) a slovním (jedenáct tisíc korun českých) vyjádření úplaty za užívání garáže; 3) zmínka v čl. IX. písm. a) smlouvy, že se smluvní vztah má řídit„ platnými předpisy, zejména pak zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.“ Zákon [číslo] Sb. byl zrušen dne 1. 1. 2014, tj. v době podpisu smlouvy (16. 1. 2023) již nešlo o platný předpis, jak se nesprávně ve smlouvě uvádí; 4) označení smlouvy za nájemní, ačkoli šlo ve skutečnosti o podnájem k tomu viz dále bod 11.). Z nedbalé formulace textu smlouvy vyplývá, že smluvní ustanovení, která jsou dotčena zjevnými nesrovnalosti, nemusí vyjadřovat shodou vůli kontrahentů, která může být jiná. Žalobce potvrdil, že jeho vůlí bylo uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. Nebyl-li ve smlouvě jakkoli specifikováno, kdy (ke kterému dni) by měla skončit ona doba určitá zmíněné v čl. II smlouvy, je zjevné, že smluvní strany nechtěly uzavřít smluvní vztah na dobu určitou, nýbrž že chtěly smlouvu na dobu neurčitou, čemuž plně odpovídá to, že nikde ve smlouvě neuvedly určení přesného časového okamžiku konce smluvního vztahu. 7. Dále pak soud vyhodnotil, že shodou vůlí žalobce a žalovaného při uzavření smlouvy bylo sjednat úplatu za užívání garáže ve výši 2 000 Kč měsíčně (text vyjádřený slovy„ jedenáct tisíc korun českých“ je pak zjevným přehlédnutím). Že šlo o 2 000 Kč, a nikoli 11 000 Kč, vyplývá též z následného jednání stran, neboť ve výši 2 000 Kč měsíčně žalovaný úplatu též hradil do doby, než s jejím hrazením úplně ustal. 8. Žalovaný za užívání garáže žalobci zaplatil úhradu naposledy za duben 2023, na dobu od května 2023 již ničeho nezaplatil (účastnický výslech žalovaného zaznamenaný v protokole na č. l. 25). 9. Žalobce žalovanému dne 2. 9. 2023 prostřednictvím pošty doručil dopis ze dne 29. 8. 2023, v němž dal žalovanému výpověď z nájmu garáže pro neplacení nájemného s tím, že výpověď platí od 4. 9. 2023. Dále zde žalobce upozornil žalovaného, že po 4. 9. 2023 podá žalobu na vyklizení nemovitosti (výpověď z nájmu garáže na č. l. 3; potvrzení o dodání zásilky z internetové aplikace České pošty s názvem sledování zásilek na č. l. 4; podací lístek na č. l. 5). 10. Žalovaný žalobci do dne rozhodování soudu (5. 12. 2023) garáž nepředal (účastnický výslech žalovaného zaznamenaný v protokole na č. l. 25). <b>II. Právní hodnocení soudu</b> 11. Smlouva mezi žalobcem a žalovaným představuje podnájemní smlouvu ve smyslu § 2215 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“). Žalovaný sám má garáž v nájmu od její vlastnice [jméno] [příjmení]. Za úplatu pak žalobce poskytl užívací právo ke garáži žalovanému, čímž byla naplněna charakteristika podnájmu. 12. Nejvyšší soud se k podnájmu ve svém rozsudku ze dne 17. 3. 2020 sp. zn. [spisová značka] vyjádřil takto:„ V občanském zákoníku je podnájem upraven v pododdíle o obecných ustanoveních o nájmu (§ [číslo], [číslo]) a dále v pododdíle o zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ [číslo]). Jde o právní úpravu poměrně kusou, zabývající se zejména podmínkami, za nichž může nájemce dát předmět nájmu či jeho část do podnájmu, následky porušení těchto povinností pro nájemce (presumpce hrubého porušení povinností) a je zdůrazněna závislost podnájemního vztahu na vztahu nájemním. Z právní úpravy je zřejmé, že se na tradičním vnímání podnájmu nic nemění. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako nájem nájemního práva, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (§ [číslo] odst. 3, § 2277, 2278 o. z.). Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání).“ Zvýraznění doplněno soudem. 13. Podnájem se v posuzované věci subsidiárně řídí právní úpravou nájmu v § 2201 a násl. občanského zákoníku, neboť jde o úpravu obsahu daného podnájmu nejbližší. 14. Podle § 2231 občanského zákoníku, který lze aplikovat subsidiárně i na podnájem, platí: <i>(1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.</i> <i>(2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.</i> 15. Podnájem byl v posuzované věci sjednán na dobu neurčitou (viz bod 6. výše). Stanovení tříměsíční výpovědní doby v § 2231 občanského zákoníku je dispozitivní, tj. stranám je umožněno výpovědní dobu upravit jinak, případně sjednat možnost výpovědi bez výpovědní doby. Smluvní zakotvení možnosti výpovědi bez výpovědní doby vyplývá nejen z § 2231 odst. 2 občanského zákoníku, který počítá s možností výpovědi bez výpovědní doby, ale i z obecného § 1 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož si mohou osoby ujednat práva a