51 C 404/2024-100 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobkyně se žalobou, která byla u zdejšího soudu podána dne 22. 11. 2024, domáhala určení, že výpověď nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 3+1, s příslušenstvím, nacházejícím se v 7. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , ve , Anonymizováno, , adresa, (dále jen „byt“), daná žalobkyni, není oprávněná a je neplatná. Žalovaný je vlastníkem domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , žalobkyně měla mít pronajat na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou byt č. , hodnota, o velikosti 3+1 s příslušenstvím nacházejícím se v 7. nadzemním podlaží předmětného domu (dále jen “byt” či “předmětný byt”. Nejpozději dne 28. 9. 2024 měla být žalobkyni doručena výpověď žalovaného z nájmu bytu s datem 27. 9. 2024. Jako důvod výpovědi žalovaný uvedl nehrazení nájemného řádně a včas, přičemž jednotlivé termíny prodlení žalobkyně měly být nepřesně specifikovány. Žalobkyně nepopírá, že byla v minulosti v prodlení s úhradou nájemného, ale nikoli celé jeho výše za dobu ve výpovědi uvedenou žalovaným. Žalobkyně však měla svůj dluh vždy uhradit a ke dni podání žaloby žalovanému již ničeho nedluží. Žalobkyně tvrdí, že po celou dobu mimo výše uvedeného sporadického prodlení měla řádně plnit povinnosti pro ni z nájemní smlouvy vyplývající. Nikdy proti chování žalobkyně či osob s ní byt užívajících nebyla vzneseny žádné námitky. Žalobkyně tvrdí nutnost úhrady vysokých záloh na službách spojených s užíváním bytu, za rok 2023 měl být přeplatek 15 847 Kč (což má být více než jedno měsíční nájemné včetně služeb spojených s užíváním bytu – 15 751 Kč). Žalobkyně tvrdí, že se v případě jejího prodlení nejednalo o intenzitu kladenou § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Žalobkyně tvrdí, že výpověď žalovaného z bytu má být odrazem snahy žalovaného mít uzavřené se všemi nájemci smlouvy na dobu určitou a žalobkyně měla dosud mít smlouvu na dobu neurčitou. Jako příslušnice romského etnika nevnímá přístup žalovaného k její osobě jako rovnoprávný.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, zejména proto, že od počátku nájmu žalobkyní nebyl rok, kdy by žalobkyně nájemné hradila řádně a včas, nelze po žalovaném jako pronajímateli požadovat, aby hrubé porušení základní povinnosti nájemce toleroval a spokojil se s trvajícím dluhem na nájemném dosahujícím výše několika nájmů po dlouhou dobu. Návrh žalobkyně má navíc považovat za zneužití práva.3. Z nájemní smlouvy (resp. ze 3 nájemních smluv) soud zjistil, že žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do užívání byt od , datum, do , datum, (nájemní smlouva ze dne , datum, ), dále od , datum, do , datum, (nájemní smlouva ze dne , datum, ) a naposledy s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Žalobkyně se zavázala platit nájemné a zálohu na ceny služeb s nájmem poskytovaných (dále jen souhrnně „nájemné“), obojí bylo splatné měsíčně vždy nejpozději k 25. dni příslušného měsíce. Zálohy na služby měly být vyúčtovány nejpozději do 4 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Výše nájemného a celková záloha na ceny služeb měla být vždy uvedena ve výpočtovém listu.4. Z výpovědi z nájmu bytu včetně dokladu o doručení je ze zjištěné, že jde o výpověď z nájmu ze dne 27. 9. 2024, je adresována žalobkyni, žalobkyni je podle § 2991 občanského zákoníku vypovězena smlouva z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou pro opakující se porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Je identifikován předmět nájmu (byt č. , hodnota, , velikost 3+1, , adresa, , 7. nadzemní podlaží). Je konstatováno, že nájemní smlouva byla uzavřena dne , datum, a od , datum, na dobu neurčitou. Žalovaný odkazuje na zaslání upomínek na nedoplatek za rok 2024, a to č. j.: , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j.: , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j.: , Anonymizováno, ze dne , datum, . Žalovaný konstatoval, že neplacením nájemného a záloh na služby ve výši stanovené výpočtovým listem ve splatnosti do 25. dne daného měsíce podle čl. 3 smlouvy o nájmu bytu a dále pro nesplnění výzvy k úhradě dluhu před výpovědí nájmu č.j.: , Anonymizováno, ze dne , datum, mělo dojít k porušení povinností žalobkyně, má zde proto platit ustanovení § 2288 odst. 1, písm. a) občanského zákoníku. Žalovaný specifikuje výši nájemného a záloh na služeb s nájmem bytu spojených za dobu trvání vztahu tak, že od 1. 9. 2010 šlo o částku 6 851,00 Kč, od 1. 9. 2011 šlo o částku 8 327,00 Kč, od 1. 1. 2013 šlo o částku 8 363,00 Kč, od 1. 9. 2015 šlo o částku 8 366,00 Kč, od 1. 1. 2016 šlo o částku 8 401,00 Kč, od 1. 2. 2018 šlo o částku 9 170,00 Kč, od 1. 4. 2019 šlo o částku 8 895,00 Kč, od 1. 7. 2020 šlo o částku 9 820,00 Kč, od 1. 2. 2022 o částku 12 873,00 Kč, od 1. 1. 2023 šlo o částku 15 273,00 Kč a od 1. 2. 2024 šlo o částku 15 751 Kč. Je uvedeno, že žalobkyně neměla nájemné, služby spojené s nájmem bytu uhradit v měsících únor 2017 až duben 2017 (3x 8 401 Kč), květen 2018 až červenec 2018 (3x 9 170 Kč), únor až březen 2020 (2x 9 820 Kč), únor 2022 (12 873 Kč), říjen až prosinec 2023 (3x 15 273 Kč), duben až květen 2024 (2x 15 751 Kč), červenec až srpen 2024 (2x 15 751 Kč). Žalobkyně je poučena o povinnosti odevzdat byt nejpozději do doby uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty (a to , Anonymizováno, , panu , Anonymizováno, , tel. , tel. číslo, , číslo dveří , Anonymizováno, ). Počátek výpovědní lhůty je stanovena na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď druhé straně doručena. Žalobkyně je dále poučena podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudu, a to do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi. Výpověď žalobkyně převzala osobně dne 27. 9. 2024.5. Z potvrzení o bezdlužnosti vystavené žalovaným dne 11. 11. 2024 je za zjištěné, že k 11. 11. 2024 byl stav dluhů žalobkyně vůči žalovanému nulový, tj. dluhy byly uhrazeny, resp. žalobkyně nemá vůči žalovanému žádné nesplněné závazky peněžního charakteru (včetně položek označených jako „bytový fond“, „služby“, „ostatní“).6. Z vývoje plateb 2017 - 2025 je za zjištěné, že žalobkyně od roku 2017 nájemné nehradila vždy k 25. dni daného měsíce, nájemné hradila značně nepravidelně, v červnu 2017 byl nedoplatek žalobkyně 16 339,25 Kč, nájemné bylo poté uhrazeno dne 4. 8. 2017 ve výši 8 600 Kč, dne 7. 9. 2017 ve výši 6 000 Kč, následně dne 10. 10. 2017 v částce 16 000 Kč, dne 17. 10. 2017 v částce 10 000 Kč, dne 26. 10. 2017 v částce 10 000 Kč, poslední platba byla zaplacena dne 12. 12. 2017, nicméně vedle nájemného bylo žalobkyni účtováno taktéž penále, ke konci roku 2017 se stále nacházela v nedoplatku. V případě roku 2018 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem částku 73 800 Kč (9 200 Kč dne 14. 2. 2018, 20 000 Kč dne 26. 4. 2018, 20 000 Kč dne 1. 8. 2018, 8 600 Kč dne 28. 8. 2018, 9 000 Kč dne 5. 10. 2018, 9 000 Kč dne 7. 12. 2018), ke konci roku však byl opětovně vykázán nedoplatek. Obdobně žalobkyně hradila i v roce 2019, kdy zaplatila celkem 102 211 Kč (2 086 Kč dne 31. 1. 2019 – označeno neúplně jako „platba úroku z …“, 12 500 Kč dne 22. 3. 2019, 12 500 Kč dne 4. 6. 2019, 125 Kč dne 5. 6. 2019, 12 500 Kč dne 20. 6. 2019, 12 500 Kč dne 22. 7. 2019, 3 500 Kč dne 26. 8. 2019, 9 000 Kč dne 4. 9. 2019, 12 500 Kč dne 23. 10. 2019, 12 500 Kč dne 22. 11. 2019, 12 500 Kč dne 31. 12. 2019), ke konci roku 2019 byl však u žalobkyně opětovně vykázán nedoplatek ve výši 6 818,68 Kč s tím, že žalobkyni bylo v průběhu roku účtováno i penále. V případě roku 2020 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem 120 400 Kč (12 500 Kč dne 31. 1. 2020, 9 500 Kč dne 20. 4. 2020, 20 000 Kč dne 11. 6. 2020, 12 500 Kč dne 8. 7. 2020, 11 500 Kč dne 22. 7. 2020, 15 000 Kč dne 2. 9. 2020, 19 800 Kč dne 30. 10. 2020, 2x 9 800 Kč dne 7. 12. 2020), nicméně ke konci roku 2020 byl opětovně vykázán drobný nedoplatek. V roce 2021 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem 79 400 Kč (7 000 Kč dne 11. 2. 2021, 13 000 Kč dne 4. 4. 2021, 9 900 Kč dne 27. 4. 2021, 9 900 Kč dne 16. 6. 2021, 9 900 Kč dne 29. 7. 2021, 2x 9 900 Kč dne 21. 9. 2021, 9 900 Kč dne 8. 11. 2021, 9 900 Kč dne 29. 11. 2021), nicméně k 31. 12. 2021 nedoplatek činil částku 8 104,29 Kč. V roce 2022 žalobkyně na nájemném zaplatila částku celkem 149 791 Kč (2x 9 900 Kč dne 31. 1. 2022, 12 880 Kč dne 3. 3. 2022, 12 873 Kč dne 30. 4. 2022, 12 873 Kč dne 19. 5. 2022, 12 873 Kč dne 21. 6. 2022, 12 873 Kč dne 8. 8. 2022, 12 873 Kč dne 29. 8. 2022, dne 5. 10. 2022 3 000 Kč a 12 873 Kč, 12 873 Kč dne 7. 11. 2022, 24 000 Kč dne 15. 12. 2022), nicméně k 31. 12. 2022 byl na nájemném evidován nedoplatek ve výši 1 753,94 Kč. V roce 2023 žalobkyně na nájemném zaplatila částku celkem 159 300 Kč (1 800 Kč dne 3. 3. 2023, 15 500 Kč dne 24. 3. 2023, 15 500 Kč dne 5. 4. 2023, 15 500 Kč dne 17. 4. 2023, 15 500 Kč dne 15. 5. 2023, 2 500 Kč a 15 500 Kč dne 25. 6. 2023, 2x 15 500 Kč dne 16. 8. 2023, 15 500 Kč dne 8. 9. 2023, 15 500 Kč dne 25. 9. 2023, 15 500 Kč dne 21. 11. 2023), nicméně k 31. 12. 2023 měla žalobkyně nedoplatek ve výši 31 600,82 Kč. V roce 2024 žalobkyně do konce