104 C 10/2021-164 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení žalované částky z důvodu neuhrazeného nájemného. V žalobě uvedla, že je vlastníkem domu [adresa] v [obec] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Na základě nájemní smlouvy ze dne 30.12.2019 byla žalovaná nájemcem bytu v 1. patře domu a garáže v přízemí domu. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23.000 - Kč měsíčně, z toho nájemné bytu 21.000 - Kč, nájemné garáže 2.000 - Kč. Záloha na služby byla sjednána ve výši 4.300 - Kč měsíčně. Celá měsíční platba byla ve výši 27.300 - Kč byla sjednána k 1. dni příslušného měsíce, za které je placena. Žalovaná zaplatila nájemné naposledy dne 27.5.2020 za červen 2020. Je tak v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby za měsíc červenec 2020 (od 2.7.2020) a za měsíc srpen 2020 (od 2.8.2020). Žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu, přesto žalovaná dluh v celkové výši 54.600 - Kč neuhradila. 2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, žalovaná proti němu podala odpor, platební rozkaz tak byl ze zákona zrušen. V následném vyjádření k žalobě pak žalovaná uvedla, že dne 22.2.2021 zaslala žalobkyni jako výraz dobré vůle částku 23.000 - Kč. Učinila tak v rámci mimosoudního jednání, které vyvolala. Dále žalovaná poukázala na to, že žalobkyně disponuje nevrácenou peněžní jistotou ve výši 27.300 - Kč. Žalovaná nesouhlasí s vyúčtováním jistoty, jak ho provedla žalobkyně, má za to, že by jí jistota měla být vrácena zpět v plném rozsahu. Dále žalovaná uvedla, že dne 27.4.2021 uhradila na účet žalobkyně částku 2.979 - Kč jako úhradu vyúčtovaných služeb ze strany žalobkyně. Celkově tak žalovaná měla uhradit 53.279 - Kč (součet obou plateb žalované a nevrácené jistoty). S vyúčtováním jistoty, jak ji provedla žalobkyně, žalovaná nesouhlasí – 1) nárok na výmalbu žalobkyni nevznikl, taková povinnost ze smlouvy pro žalovanou nevyplývá, vymalovat po 8 měsících užívání bylo třeba pouze ty části, které bílá barva nebyla perfektní, 2) nebylo třeba měnit postelový rošt, praskla jedna příčka pod dvouletým synem žalované, již v polovině nájmu si postel žalovaná vzala s tím, že má vlastní, 2) na původní matraci byla pouze malá skvrnka, matrace byla čistá, neporušená, skvrnku lze považovat za běžné opotřebení, je také možné, že skvrnka vznikla během doby, kdy si ji půjčila dcera žalobkyně s tím, že ji potřebuje na přespání u kamarádky, 4) žalovaná si není vědoma poškození kličky k balkonovým dveřím, dveře na balkon nešly zavřít, pouze přivřít, dovřít se musely bouchnutím, 5) obložková zárubeň u dveří v koupelně nebyla poškozena, na zárubni byly pouze oboustrannou páskou připevněny dva malé držáčky, aby v koupelně bylo soukromí; držáčky sloužily k připevnění závěsu, ten byl nutný, neboť dveře vypadly z pantů, ty pak až do skončení nájmu nebyly používány. Nad rámec výše uvedeného pak žalovaná uplatnila slevu z nájmu ve výši 58.922 - Kč, a to konkrétně: 1) topení – vypnuté topení v lednu až březnu 2020, sleva 3 x 1.500 - Kč, tj. 4.500 - Kč, 2) nefunkční dveře od garáže v době od 2.8. do 14.8.2020 – částka 800 - Kč, 3) plíseň a zatékání do garáže – v důsledku toho došlo k poškození věcí uskladněných v garáži, škoda 10.600 - Kč, 4) nemožnost užívání terasy – z důvodu probíhajících oprav fasády, výše slevy 18 m2 – 4.777 Kč x 8 měsíců = 38.222 - Kč, 5) nefunkční myčka nádobí – výše slevy 10 - Kč x 240 dnů doby nájmu, hodnota 2.400 - Kč, 6) tekoucí bojler – 2.400 - Kč, 7) černá plíseň v bytě – vyčíslení slevy neprovedeno. Celkovou částku slevy 58.922 - Kč žalovaná uplatnila jako kompenzační námitku pouze do výše žalované částky. Žalovaná tak navrhla žalobu zamítnout. 3. Žalobkyně v replice na vyjádření žalované uvedla, že nájemní vztah byl ukončen k 31.8.2020 na základě dohody účastníků. Stav předmětu nájmu je patrný z předávacího protokolu ze dne 5.1.2020, byt byl bez vad, stěny byly nově vybíleny. Žalovaná byt opustila 23.8.2020, aniž by jej řádně předala žalobkyni. Žalobkyně vstoupila do bytu společně se svědkem [jméno] [příjmení] a stav zaznamenala do protokolu. Byt nebyl vybílen v rozporu s nájemní smlouvou, v ložnici byla počmáraná zeď, otvory ve zdech po skobách byly odstraněny neodborně, byla zničena nová obložková zárubeň u dveří do koupelny, zničena okenní klička, znečištěna nová matrace, zlomený dřevěný rošt postele. Náklady na vybílení bytu (21.254 - Kč) a odstranění škod způsobených žalovanou (5.437 - Kč) vyčíslila žalobkyně částkou 26.691 - Kč, část jistoty převyšující tuto částku, tj. 609 - Kč žalobkyně žalované vrátila. Vyúčtování jistoty žalobkyně provedla e-mailem ze dne 25.10.2020, a to v souladu s čl. III odst. 6 a čl. V odst. 11 nájemní smlouvy. Na toto vyúčtování žalovaná reagovala až e-mailem své zástupkyně ze dne 15.1.2021. Nato pak proběhla korespondence mezi účastníky. Žalobkyně trvá na tom, že vyúčtování kauce proběhlo v souladu se smlouvou. Dále žalobkyně zaslala žalované dopisem ze dne 12.4.2021 vyúčtování zálohových plateb za dobu trvání nájmu, náklady na služby za dobu od 5.1. do 31.8.2020 činily 32.524 - Kč. Pokud by žalovaná zálohy na služby po dobu trvání nájmu platila řádně, zaplatila by celkem 33.845 - Kč (1 x 3.745 - Kč + 7 x 4.300 - Kč), z vyúčtování by vznikl přeplatek 1.321 - Kč. Žalovaná nezaplatila dvě zálohy na služby, a to za červenec a srpen 2020 ve výši 2 x 4.300 - Kč, tj. celkem 8.600 - Kč, z vyúčtování tak vzešel nedoplatek ve výši 7.279 - Kč. Nedoplatek je podle nájemní smlouvy splatný 15 dnů od doručení vyúčtování nájemci, tedy k 12.5.2021. Proti vyúčtování nepodala žalovaná námitky. Žalovaná namísto 7.279 - Kč zaplatila pouze 2.979 - Kč, a to dne 27.4.2021, tedy o 4.300 - Kč méně. Od 13.5.2021 je proto žalovaná v prodlení s úhradou nedoplatku ve výši 4.300 - Kč. K slevě z nájmu žalobkyně uvedla, že poprvé své nároky z tohoto titulu žalovaná vyčíslila až ve vyjádření k žalobě ze dne 4.6.2021. Slevu z nájmu tak uplatnila opožděně, tuto opožděnost žalobkyně namítla, dále namítla, že převážně ani nejde o vady nájmu a ani nezpůsobily, že by žalovaná mohla užívat předmět nájmu pouze s obtížemi. V podrobnostech pak k jednotlivým namítaným vadám žalobkyně uvedla: 1) topení – teplota byla nastavena na 23 stupňů Celsia, což je v českých poměrech obvyklé, nárok na slevu nevznikl, nejde o vadu, navíc byla uplatněna opožděně, 2) nefunkční vrata garáže – vada byla uplatněna 3.8.2020, vrata byla nefunkční do 12.8.2021, nájemné garáže bylo sjednáno na 2.000 - Kč měsíčně, tj. 64,50 Kč denně, tomu odpovídá sleva 645 - Kč, žalobkyně byly připravena poskytnout slevu ve výši 870 - Kč, tj. téměř za 14 dní, k dohodě nedošlo. Slevu ve výši 800 - Kč je žalobkyně připravena započíst na svůj nárok, 3) plíseň a zatékání do garáže – nejde o vadu, garáž měla sloužit k parkování vozidla žalované, věci, které tam žalovaná umístila, tam umístila v rozporu s nájemní smlouvou, 4) nemožnost užívání terasy – nejde o vadu, pro kterou by bylo možné požadovat slevu z nájemného, žalovaná terasu neužívala z vlastního rozhodnutí, nikoli z důvodu opravy fasády. 5) nefunkční myčka – nejde o vadu, pro kterou by bylo možné požadovat slevu z nájemného, navíc původní nefunkční myčku žalobkyně nahradila do tří dnů novou, tu žalovaná nepoužívala z vlastního rozhodnutí, 6) tekoucí bojler – nejde vůbec o vadu, instalatér sdělil, že je zcela normální, že při zvýšení tlaku vody odkapává voda, 7) plíseň v bytě – plíseň se objevila pouze v minimálním rozsahu ve zcela okrajové části bytu (v rohu u stropu nad schody u dveří), nebránila žalované v užívání bytu. Žalobkyně vzala žalobu co do částky 28.100 - Kč s přísl. zpět (s ohledem na platby žalované po podání žaloby ve výši 25.979 - Kč dne 22.2.2021 ve výši 23.000 - Kč, dne 27.4.2021 ve výši 2.979 - Kč; s ohledem na vyčíslení skutečných nákladů na služby za trvání nájmu, které činily o 1.321 - Kč méně, než činily zálohy dle nájemní smlouvy; s ohledem na poskytnutí slevy z nájmu ve výši 800 - Kč z důvodu nefunkčních garážových vrat). Všechny částky byly započteny na jistinu. 4. K částečnému zpětvzetí žaloby soud řízení v příslušné části podle § 96 odst. 2 zastavil (usnesení ze dne 11.10.2021). Zjištěné skutečnosti 5. Mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt v 1. patře domu [adresa] na adrese [adresa]. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 5.1.2020 do 31.12.2020. Nájemné bylo sjednáno ve výši 23.000 - Kč měsíčně, z toho 21.000 - Kč nájemné bytu, 2.000 - Kč nájemné garáže. Záloha na služby byla sjednána ve výši 4.300 - Kč měsíčně. Nájemné a poplatky na služby byly splatné k 1. dni příslušného měsíce, za který se platí nájemné. Nájemce složil jistotu ve výši 27.300 - Kč, pronajímatel má jistotu do 60 dnů od skončení nájmu vyúčtovat. Pronajímatel je oprávněn použít peněžní jistotu k úhradě pohledávek na nájemném a službách nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Podle čl. V odst. 11 má při skončení nájmu být o vrácení bytu vyhotoven protokol se zaznamenáním stavu bytu a konečného stavu měřících zařízení. V případě ukončení nájmu př