24 C 160/2022-174 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 3. 2. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit celkem 242 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 6. 11. 2021 do zaplacení. Uvedl, že je vlastníkem budovy č. p. , adresa, v Kadani. Dne 21. 12. 2016 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu na prostory k podnikání , Anonymizováno, v této budově s celkovou výměrou 1 702,12 m2, a to na dobu určitou do 30. června 2025. Žalovaný prostory převzal a užíval je do 1. 12. 2021. Žalobce dal žalovanému v červenci 2019 výpověď z nájmu pro neplacení nájemného s výpovědní dobou 6 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31. 1. 2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 1. 2. 2020 žalovaný nereagoval. Žalobce dal žalovanému v únoru 2020 výpověď z nájmu pro podnájem bez souhlasu pronajímatele, stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a nedostatky v kolaudaci objektu s výpovědní dobou 3 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31. 5. 2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 26. 5. 2020 žalovaný nereagoval. Ani proti jedné z výpovědí nebyly vzneseny námitky, ani podána žaloba na neplatnost výpovědi. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3. 2. 2021, č.j. , spisová značka, , bylo žalovanému (po proběhlém odvolacím řízení) pravomocně uloženo, aby prostory vyklidil. Žalovaný prostory vrátil až 1. 12. 2021. V době od 1. 6. 2020 do 1. 12. 2021 žalovaný původně pronajaté prostory užíval bez právního důvodu. Dodatkem č. , hodnota, ze dne 1. 6. 2019 byla poslední platná výše nájemného za prostory sloužící k podnikání smluvně ujednaná na částku 60 500 Kč (včetně DPH) měsíčně, se splatností k 5. dni příslušného měsíce, záloha na služby pak 10 500 Kč. V přepočtu nájemného za celkovou plochu 1 702,12 m2 na jednotku plochy vychází sazba 35,55 Kč/m2. Pro srovnání nájemné 3 000 Kč za byt o výměře 70 m2 vychází sazba na 1 m2 dráž (42,86 Kč/m2 měsíčně). Sjednané nájemné za prostory sloužící k podnikání je tedy relativně nízké a v žádném případě nepřekračuje hranici obvyklého nájemného za prostory sloužící k podnikání, když vychází níž, než nájemné typizovaného bytu 3+1. Nájemné za nebytové prostory bývá naopak vyšší než nájemné za prostory k bydlení. Za červen 2021 až listopad 2021 (celkem , hodnota, měsíců) obnáší kumulované bezdůvodné obohacení na straně žalovaného v podobě měsíčního nájemného za prostory sloužící k podnikání částku 363 000 Kč. Žalovaný dne 29. 9. 2021 zaplatil 71 000 Kč a dne 17. 12. 2021 dalších 60 500 Kč, přičemž po odečtení těchto plateb z bezdůvodného obohacení žalovaného zbývá k vydání ještě 242 000 Kč.2. Žalovaný k věci uvedl, že mezi účastníky byla skutečně 21. 12. 2016 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání v budově č. p. , adresa, v Kadani, nicméně účastníci spolupracovali dlouhodobě a žalovaný část pronajatých prostor užíval již od roku 2001 a další si pronajímal postupně. K tomu poukázal na rozdílné výměry nebytových prostor, které byly uvedeny v předchozích smlouvách z let 2001 až 2006 s výměrami uvedenými v nájemní smlouvě ze dne 21. 12. 2016. Tento rozdíl činil přes 100 m2. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3. 2. 2021, č.j. , spisová značka, , bylo žalovanému uloženo prostory vyklidit, což učinil 30. 11. 2021, nicméně pro prodlení žalobce byl protokol sepsán až 1. 12. 2021. Při požadavku na bezdůvodné obohacení žalobce počítá s obvyklým nájemným, nicméně vychází z upravené výše nájmu, která byla stanovena v roce 2019 po dohodě stran o poníženém nájemném s ohledem na značné a dlouhodobé investice žalovaného do nemovitosti žalobce. Žalovaný má za to, že ani takto ponížená cena nemůže odpovídat nájemnému v místě a čase obvyklému, když je požadováno nájemné za období, kdy bylo státem omezené podnikání ve službách a žalovaný byl nucen mít provozovnu uzavřenou. Žalovaný má za to, že cena nájmu by měla být stanovena znaleckým posudkem, který zohlední právě omezení podnikání ze strany státu. Sám žalovaný pak má za to, že obvyklé nájemné za žalované období by mělo být stanoveno na 0 Kč, neboť jestliže mu bylo právními normami bráněno v užívání pronajatého prostoru, nemohl prostor řádně využívat, a proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. Dále žalovaný ve stručnosti zmínil rozsáhlé investice do pronajatých prostor, kvůli kterým se se žalobcem dohodli na snížení nájemného na 60 500 Kč měsíčně (tj. o 25 410 Kč měsíčně) až do 30. 6. 2025. Jelikož byl žalovaný nucen pronajaté prostory opustit již 1. 12. 2021, zbývalo z těchto investic „odbydlet“ ještě 1 245 090 Kč. Veškeré investice žalovaný uplatnil v souvisejícím řízení vedeném u Okresního soudu v Chomutově, pod sp. zn. , spisová značka, , kde je také započetl na tam uplatněný nárok. Dodal, že v důsledku poslední probíhající rekonstrukce nebyl pronajatý prostor ani zkolaudován ke smluvenému účelu a žalovaný jej tak nemohl v rozhodném období užívat. Jinak žalovaný užíval prakticky celý objekt s tím, že v přízemí bylo malé fitness centrum, dva squashové kurty, dvě místnosti na masáže, prostor s vířivkou a malá restaurace. V prvním patře pak byla větší pivnice a dále bowling s restaurací.3. Při jednání soudu konaném dne 15. 3. 2024 žalobce žalobu co do požadovaných úroků z prodlení za období od 6. 11. 2021 do 2. 2. 2022 omezil, neboť tyto úroky požadoval nedopatřením. Jelikož žalovaný s tímto částečným zpětvzetím žaloby souhlasil, soud řízení v jeho rozsahu podle § 96 odst. 2 o.s.ř. výrokem I. tohoto rozsudku zastavil.4. Z výpisu z živnostenského rejstříku soud zjistil, že předmětem podnikání žalovaného pod IČO: , IČO žalovaného A, je od 1. 4. 2001 hostinská činnost, od 2. 6. 2004 zednictví, od 1. 9. 2006 provozování solárií, od 10. 1. 1994 výroba, obchod. a služby a od 10. 4. 2014 prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin.5. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí ze dne 31. 1. 2022 soud zjistil, že k tomuto dni byl žalobce vlastníkem mimo jiné stavby č. p. , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm , adresa, pro katastrální území a obec , adresa, . Tuto skutečnost učinili účastníci nespornou.6. Z listiny nazvané smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání číslo odběratele , Anonymizováno, soud zjistil, že tuto dne 21. 12. 2016 uzavřeli účastníci (za žalobce byla podepsána již 15. 12. 2016). Žalobce se zde zavázal přenechat žalovanému k užívání prostory sloužící k podnikání na adrese , adresa, , označené jako , Anonymizováno, (výměra 618,66 m2), , Anonymizováno, (výměra 206,10 m2) a , Anonymizováno, (výměra 877,36 m2), za účelem podnikání – zprostředkování obchodu a služeb, Velkoobchod a maloobchod s tím, že předmětné prostory žalovaný převzal již předávacím protokolem ze dne 30. 9. 2005 (, Anonymizováno, ), ze dne 2. 1. 2006 (, Anonymizováno, ) a ze dne 13. 2. 2001 (, Anonymizováno, ). Seznam místností a jejich výměra je přílohou smlouvy. Žalovaný se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit měsíční nájemné (a služby) s tím, že od 1. 1. 2017 do 31. 3. 2017 činí nájemné 81 700 Kč (24 000 Kč za , Anonymizováno, , 7 060 Kč za , Anonymizováno, a 50 640 Kč za , Anonymizováno, ) a zálohy na služby 10 500 Kč a dále od 1. 4. 2017 (do 30. 6. 2025, neboť nájem byl sjednán do této doby) činí nájemné 85 910 Kč (26 000 Kč za , Anonymizováno, , 7 060 Kč za , Anonymizováno, a 52 850 Kč za , Anonymizováno, ) a zálohy na služby 10 500 Kč. Dále účastníci sjednali, že nájemce může dále podnajmout nebytové prostory jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a v souladu s podmínkami této smlouvy. Smlouva rovněž obsahuje ujednání, že vložené investice ze strany nájemce do vlastní nemovitosti, které po ukončení nájemní smlouvy zůstanou pronajímateli, půjdou k tíži nájemce, pokud nebude dohodnuto jinak. Smlouva navazuje na užívání provozovny na základě smluv předešlých. Prostředky vložené do úpravy pronajatých prostor jdou k tíži nájemce, pronajímatel se zavázal, že tyto prostředky nebude ve svém účetnictví odepisovat, to přenechá nájemci. Vložené prostředky budou ponechány po skončení nájmu pronajímateli bez náhrady. Z přiloženého přehledu vybraných pronajatých ploch pak vyplývá, že ke dni 1. 1. 2017 činila přepočtená plocha prostoru , Anonymizováno, (Fitness centra , Anonymizováno, ) celkem , hodnota, m2.Přepočtená plocha prostoru , Anonymizováno, (, Anonymizováno, ) činila 206,10 m2 a prostoru , Anonymizováno, (restaurace, pivnice 877,36 m2. Celková pronajatá plocha prostor činila 1 702,12 m2.7. Z listiny nazvané dodatek č. , hodnota, smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání , Anonymizováno, , uzavřené dne 15. 12. 2016 číslo odběratele , Anonymizováno, soud zjistil, že se jedná o dodatek shora citované smlouvy, který účastníci uzavřeli 1. 6. 2019 a mimo jiné upravuje výši nájemného s účinností od 1. 6. 2019 na 60 500 Kč včetně DPH.8. Z listiny nazvané protokol o předání a převzetí nebytových prostor soud zjistil, že dne 30. 9. 2005 žalovaný