8 C 269/2018-86 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že je vlastníkem domu [adresa] na st. p. [číslo] k.ú. [obec], když uvedené nemovitosti nabyla od žalovaného smlouvou ze dne [datum] za cenu 2 000 000 Kč. Žalobkyně požaduje slevu z kupní ceny, neboť zjistila v souvislosti se vznikem nedostatečného odtoku splaškové vody z domu, že pod asfaltovým povrchem je septik, jehož existence není uvedena v kupní smlouvě ani v odhadu tržní hodnoty (vypracováno [jméno] [příjmení]) pro [příjmení] [příjmení]. Jedná se o skrytou vadu, neboť žalobkyně o septiku nevěděla, nebyla s tímto seznámena, není viditelný a nebyl označený. Žalovaný teda žalobkyni zatajil existenci septiku po celistvým povrchem, kdy přístup není možný bez odstranění asfaltového povrchu. Uplatněná částka odpovídá 5 % z kupní ceny. Žalovaný byl k zaplacení této částky před podáním žaloby vyzván. K přímému dotazu, co je onou skrytou vadou, žalobkyně upřesnila, že samotné zatajení septiku, tj. existence septiku. 2. Žalovaný uvedl, že žaloba není důvodná a nárok na slevu z kupní ceny neuznal. Žalovaný souhlasí s tím, že se na parcele [číslo] nachází septik, tento je však řádně kolaudován (kolaudační rozhodnutí [anonymizováno] v [obec] ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] [spisová značka]), když v popisu stavby je uvedeno„ odkanalizování oddílné, splaškové vody do biolog. [anonymizována dvě slova], dešťové a ostatní vody jsou svedeny do RŠ za septik s přepadem do stáv. kanalizace v ul. [příjmení]. Žalovaný před podpisem smlouvy informoval žalobkyni o existenci septiku, rovněž jí ukázal, kde se septik nachází a jak ho udržovat. 3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného uvedla, že se jedná o skrytou vadu, která se nedala objevit při běžné prohlídce kupované nemovitosti a objevila se až následně. Nejedná se o jedinou zatajenou skutečnost, když žalovaným byla také zatajena černá stavba na části pozemku [číslo], což je ostatně řešeno u zdejšího soudu v řízení pod sp. zn. [spisová značka]. Protože se jedná o skrytou vadu odstranitelnou, má žalobkyně právo požadovat slevu z kupní ceny. Žalobkyně se snažila zjistit současný stav, proto [jméno] [jméno] provedl dne [datum] zkoumání se závěrem o nepřístupnosti do septiku, jeho nesprávné provedené a nemožnost pravidelného čistění. 4. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující soud zjistil, že prodávající prodal nemovitosti – parcela [číslo] (součástí je stavba [adresa]), [číslo], to vše v k.ú. [obec], a žalobkyně tyto nemovitosti nabyla za cenu 2 000 000 Kč, jako vedlejší účastník je zde uvedena [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] Kupující prohlásila, že je jí dobře znám stav nemovitostí, dle zápisu v katastru i věcný stav, nemovitosti si prohlédla a kupuje je v tom stavu. Smlouva obsahuje ujednání, že prodávající nemá právo vznést námitku skryté vady v případě, že se jedná o vadu důsledkem činnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo vědět musel. 5. Z emailu [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že pan [příjmení] na dotaz žalobkyně uvedl, že při vypracování odhadu [číslo] vycházel z informací vlastníka p. [celé jméno žalovaného], který byl přítomen při místním šetření dne [datum]. Žalobkyně také vyjádřila svou nespokojenost s provedenou prací odhadce, za kterou zaplatila. 6. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že po provedeném místním šetření společnost nebyla schopna zjistit přesnou trasu kanalizační přípojky, neboť na trase nejsou osazeny revizní šachty (nebo nejsou přístupné) a kanalizační přípojka není zaústěna do šachty a jimi provozované kanalizační stoce. S ohledem na uvedené není možné porovnat současný stav s projektovou dokumentací. U septiku není vidět odtok ani přítok splaškových vod. Doporučení spočívá v provedení kopané sondy. 7. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví], k.ú. [obec] soud zjistil, že jako vlastník byl zapsán [celé jméno žalovaného]. V části„ listiny“ tohoto výpisu je uvedeno kolaudační rozhodnutí [číslo jednací] [spisová značka]. 8. Z výzvy ze dne [datum] zaslané žalobkyní žalovanému soud zjistil, že žalobkyně vytýká žalovanému skryté vady, a to nepřesné označení hranic, černou stavbu na pozemku, vybudování septiku, natažení telefonních a internetových kabelů [jméno] [celé jméno žalovaného] a dalších sousedů. Žalobkyně zároveň touto výzvou uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 180 000 Kč. Zároveň se jednalo o předžalobní výzvu. 9. V reakci na tuto výzvu sdělil zástupce žalovaného, že nároky neuznává a nad rámec tohoto uvádí, že před uzavřením smlouvy poskytl ještě slevu ve výši 100 000 Kč, a proto jednání žalobkyně považuje za účelové. 10. Z kopie katastrální mapy soud zjišťuje uspořádání jednotlivých parcel. 11. Z odhadu tržní hodnoty nemovitosti [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že objednatelem odhadu je [celé jméno žalobkyně], posudek vypracoval [jméno] [příjmení], za účelem úvěrového jednání s [právnická osoba] Cena obvyklá byla stanovena na částka 2 000 000 Kč. V podkladech pro vypracování jsou uvedeny - výpis z KN, snímek mapy, fotodokumentace, dohoda o zřízení práva osobního užívání, kolaudační rozhodnutí, dohoda o vypořádání SJM, informace poskytnuté vlastníkem, místní šetření, když tyto podklady byly odhadci předány dne [datum]. V části inženýrské sítě je uvedeno: kanalizace do žumpy – není, kanalizace do vlastní ČOV - není, voda z řadu – napojeno, kanalizace do septiku – není. Průvodní list supervize rekapituluje návrh obvyklé kupní ceny (2 000 000 Kč). 12. Z kolaudačního rozhodnutí [číslo jednací] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum], soud zjistil, že odkanalizovaní je oddílné. Splaškové vody do biolog. Septiku SM-3, dešťové a ostatní vody jsou svedeny do RŠ za septik s přepadem do stáv. Kanalizace v ul. [příjmení]. 13. Z plánku – nákresu soud zjišťuje, že septik je zakreslen na pozemku [číslo]. 14. Z fotografií se zjišťuje, že u vjezdové brány se nachází poklop. 15. Z výslechu žalobce soud zjistil, že rodinný dům stavěl sám, k výstavbě byl přizván stavební dozor. Při stavbě nebylo možné septik vyřešit jinak, přibližně v roce 2005 přišlo oznámení z města, že byla vybudována ČOV a je možné se napojit přímo na tuto čističky, když této nabídky žalobce nevyužil, neboť vše fungovalo. Septik byl vyvezen přibližně dva roky před prodejem. Nemovitost se rozhodl prodat panu [příjmení], ten byl jeho kamarád, nakonec se dohodly na ceně 1 600 000 Kč, když se po vzájemné shodě domluvili, že do kupní smlouvy uvedenou cenu vyšší (2 mil. Kč). O tom, že smlouvu uzavře se žalobkyní, nikoliv s panem [příjmení], se dozvěděl až při podpisu smlouvy. O technickou stránku při prodeji se vždy zajímal pan [příjmení], ten také věděl o septiku. Vstup do septiku je přes ocelové víko, pod ním je šachta. Do tohoto septiku je svedena pouze odpadní voda z WC, zbytek je veden do jiné šachty a připojen na kanalizaci. Není si vědom toho, že by někdy prováděl osobu odhadce v souvislosti s prodejem. O septiku věděla také paní [příjmení] z realitní kanceláře. 16. Z výslechu [jméno] [příjmení], přítele žalobkyně, soud zjistil, že žalovaný byl jeho zaměstnavatelem, nerozešli se v dobrém. Nejdříve zamýšleli koupit jiný dům, tam byl problém s umístěním septiku mimo pozemek vlastníka, s čímž měla problém banka. Následně se obrátil na žalovaného, dům si několikrát prošli i se žalobkyní, na další prohlídce byla také zástupkyně RK. Řešili především plíseň a to, aby se do domu vešli, neboť v té době měl již se žalobkyní dceru. Neřešili elektřinu, plyn ani připojení, neměli zkušenosti, proto se na uvedené ani neptali. [příjmení] jim byl předložen odhad, tomuto odhadu věřili, včetně té části o septiku, vycházeli z něho. Po koupi, asi v roce 2017, se odpad ucpal, na radu kamaráda to vyčistili chemií a nějaký čas to fungovalo. Původní cena byla 2 400 000 Kč, pak došlo na snížení na 2 mil. Kč. Problémy s odpadem nastaly asi v polovině února 2017. Kontaktovali proto žalovaného a ten jim ukázal, že se tam nachází septik, na pozemku žalobkyně. [příjmení] septiku si dříve nevšimli, neboť se domnívali, že jejich pozemek je menší než ve skutečnosti je. 17. Z výslechu [jméno] [jméno], specialisty přes zemní práce a kanalizace, soud zjistil, že pro žalobkyni v roce 2018 trasoval kanalizaci z kuchyně rodinného domu do septiku, kde se nachází pouze malý otvor, který nelze čistit. Během své činnosti zjistil, že nebylo přímé propojení mezi septikem a kanalizací, doporučoval by zrušení septiku a přímé napojení na kanalizaci. Jednalo se o způsob provedené sítě, které odpovídaly svému stáří, tedy tomu, kdy byl dům stavěn, septik nebyl dobře zakryt. [příjmení] by v ideálním případě spočívala v tom, že septik bude vyvezen, zasypán, udělala by se kontrolní šachta a napojení, to by stálo asi 30 – 60 tisíc Kč. Jedná se o činnost, která by měla být svěřena odborníkům. Do septiku byla při trasování pouštěna voda, ta nestoupala, m