Okresní soud v Děčíně 6 C 241/2025-42 – Náklady řízení

přezkoumání výpovědi z nájemní smlouvy

Žalobním návrhem, doručeným zdejšímu soudu dne 21. 7. 2025, požádal žalobce o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, resp. určení její neoprávněnosti. Na odůvodnění svého návrhu uvedl, že dne 12. 12. 2016 si od žalovaných pronajal část pozemku na parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Předmětem nájmu se tak staly 1) přístupová cesta k rodinnému domu žalobce ul. , adresa, č.p. , adresa, , vedoucí od pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní komunikace, ve vlastnictví , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalobců, k rodinnému domu žalobce, která je v terénu znatelná a má výměru 313 m2, 2) zastavěná plocha o výměře 102 m2, na které má žalobce nepovolenou stavbu, přimykající se k jeho rodinnému domu č. p. , adresa, , 3) plocha o výměře 157 m2, na které se nachází bazén žalobce, a 4) rodinný dům č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, a to od 1. 1. 2016. Ve smlouvě strany sjednaly možnost ukončit nájem výpovědí bez udání důvodu s výpovědní dobou dva měsíce od prvního dne následujícího měsíce po podání výpovědi. Žalovaní této možnosti ukončit nájemní smlouvu výpovědí využili a dne 20. 5. 2025 doručili žalobci listinu, ve které se bez dalšího domáhali ukončení nájemní smlouvy ke dni 1. 8. 2025. Žalobce považuje tuto výpověď nájemní smlouvy za neoprávněnou, a to zejména proto, že žalovaní nedodrželi zákonnou tříměsíční výpovědní dobu a dále také proto, že výpověď z nájmu nebyla podepsána oběma pronajímateli. Navíc výpověď z nájmu bytu zneužili k tomu, aby dosáhli uzavření nové nájemní smlouvy s výrazně vyšším nájemným.Žalovaní se ve věci vyjádřili tak, že námitky žalobce proti oprávněnosti výpovědi odmítli. Dvouměsíční výpovědní doba, jakož i možnost výpovědi bez udání důvodu byla v nájemní smlouvě stranami sjednána. Navíc žalobce podal žalobní návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi až po uplynutí dvouměsíční zákonné lhůty, tedy opožděně a již pouze z tohoto důvodu by měl být návrh žalobce zamítnut.Po skutkové stránce nebylo mezi stranami sporu o to, že strany uzavřely nájemní smlouvu, kterou žalovaní pronajali žalobci výše v odůvodnění rozsudku specifikované části nemovité věci. Není přitom pochyb o tom, že se jednalo o rodinný dům (jakožto věc hlavní) a jeho příslušenství. (§ 510 odst. 2 o.z). Zastavěná plocha 102 m2, zastavěná plocha 157 m2 (s bazénem) i příjezdové cesta jsou totiž ve vlastnictví žalovaných a jistě jsou určeny k trvalému společnému užívání s domem. Zároveň je nesporný i obsah nájemní smlouvy ze dne 12. 12. 2016. Z této nájemní smlouvy vyplývá, že strany skutečně sjednaly možnost vypovědět nájemní smlouvu ve lhůtě dvou měsíců, přičemž výpověď nebyla vázána na uvedení výpovědních důvodů. Z listiny označené „výpověď z nájemní smlouvy uzavřené dne 12. 12. 2016 . . . . „ a datované dnem 14. 5. 2025 pak soud zjistil, že žalovaní využili smluvní ujednání a domáhali se ukončení nájemní smlouvy s žalobcem, přičemž neuvedli žádné výpovědní důvody. Při stanovení konce nájmu se pak odvolali na smluvně dohodnutou dvouměsíční výpovědní dobu.Po právní stránce je zřejmé, že strany sjednaly nájemní smlouvu ve smyslu § 2235 a násl. o.z. Zákonné ustanovení § 2288 odst. 1, 2 o.z. pak taxativně uvádějí důvody za kterých může pronajímatel nájem ukončit. Zákonná úprava přitom předpokládá, že k ukončení nájemního vztahu může dojít toliko výpovědi, která je vázána na konkrétní výpovědní důvody a tříměsíční výpovědní dobu. U nájmu bytu k zajištění bytových potřeb zákon poskytuje nájemci zvláštní ochranu., a to prostřednictvím ustanovení § 2235 odst. 1o.z., podle kterého se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Jestliže v posuzovaném případě sjednaly strany pro pronajímatele možnost vypovědět nájem bez uvedení důvodu a s výpovědní dobou dva měsíce, pak tato ujednání jistě práva žalobce, jakožto nájemce, zkracují, a proto k nim soud nepřihlíží. Ve výpovědi žalovaných tak absentuje jednoznačné uvedení výpovědního důvodu, navíc se výpověď odvolává na dvouměsíční výpovědní dobu. Žalobce sice výslovně absenci výpovědního důvodu explicitně ve svém návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi neuvedl, nicméně v řízení podle § 2290 o. z. soud nepřezkoumává jen námitky výslovně formulované nájemcem. Zjistí-li, že výpověď je neplatná nebo zdánlivá, vyhoví žalobě a vysloví její neoprávněnost, i když nájemce konkrétní vadu neuvedl. Absence výslovného uvedení výpovědního důvodu tak nepochybně v posuzovaném případě vede k závěru, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná. Samotný žalobní návrh na přezkum její oprávněnosti pak byl jistě podán včas. Poslední den lhůty, kdy mohlo dojít k podání příslušného žalobního návrhu totiž připadl na den 21. 7. 2025. Dvouměsíční lhůta podle § 2290 občanského zákoníku by sice jinak skončila v neděli 20. 7. 2025. Připadne-li však konec lhůty na neděli, posune se na nejbližší následující pracovní den (§ 607 občanského zákoníku).Jelikož byl žalobce v řízení zcela úspěšný, přiznal mu soud ve smyslu § 142 odst. 1 o.s.ř. plnou náhradu nákladů řízení, tedy částku 2 000 Kč, jež představuje zaplacený soudní poplatek.