12 C 66/2020-372 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobce se žalobou, soudu doručenou dne , datum, , domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost uhradit žalobci částku ve výši 247 280 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení a částku ve výši 12 100 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. K žalobě pak žalobce uvedl, že na základě smlouvy o převodu vlastnictví ze dne , datum, nabyl od žalované byt v , adresa, , a to konkrétně bytovou jednotku č. , číslo, , vymezenou v budově č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc. č. st. , číslo, a která je zapsána na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , vedeném u , název úřadu, , název úřadu, , Katastrální pracoviště , adresa, . Dne , datum, žalobce reklamoval u žalované nedostatky zvukové izolace bytu. Žalovaná reklamaci neuznala, a proto žalobce nechal v dubnu 2020 provést kontrolní měření zvukové izolace, tj. vzduchové neprůzvučnosti stěn mezi jeho bytem a sousedním bytem, a to společností , právnická osoba, Z kontrolního měření vyplynulo, že byt nesplňuje technické normy ČSN 730532 – Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků. Za provedené měření byla společností , právnická osoba, vystavena žalobci faktura na částku 12 100 Kč. Výsledky kontrolního měření a fakturu za provedené měření žalobce zaslal žalované s výzvou k navržení vhodných nápravných opatření a úhradě faktury za provedené měření. Na základě tohoto pak žalovaná učinila kroky směřující k navýšení úrovně zvukové izolace bytu tak, že nechala připevnit ke stropu další vrstvu sádrokartonu. Toto opatření se ukázalo jako nedostatečné. Tuto skutečnost oznámil žalobce žalované. Žalovaná na to reagovala sdělením, že pro zlepšení zvukově-izolačních vlastností bytu bylo vynaloženo maximum. Žalobce proto uplatnil u žalované nárok na přiměřenou slevu z ceny bytu ve výši 10 % z kupní ceny, tj. 247 280 Kč. Výzvu k úhradě pak žalobce doručil žalované dne , datum, a druhou pak dne , datum, , s tím, že druhá výzva je výzvou předžalobní. Na obě výzvy reagovala žalovaná odmítavě a nárok na slevu z ceny bytu žalobci neuhradila.2. Žalovaná k žalobě sdělila, že žalobní nároky neuznává, a to ani z části. Žalovaná neměla důvod reklamaci uznat, neboť stavba včetně bytu splňovala veškeré hygienické limity, což vyplývá i z faktu, že byl vydán dne , datum, kolaudační souhlas s užíváním stavby, přičemž v kolaudačním řízení se vyjadřovala i , název úřadu, , název úřadu, a reklamace byla opožděná. Zdvojení sádrokartonového podhledu bytu byl vstřícný krok k žalobci. Žalovaná uvedla, že reklamace byla opožděná, když žalobce neuplatnil právo z vadného plnění bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Dne , datum, přešlo ze žalované na žalobce nebezpeční škody na věci a počala běžet objektivní dvouletá lhůta a subjektivní lhůtě k uplatnění vad. Argumentace žalobce, že začal byt užívat až od ledna 2019, a proto nemohl dříve zjistit vadu bytu, nemůže obstát. Ve svém vyjádření ze dne , datum, žalobce uvedl, že v určitém rozsahu obýval byt již půl roku po jeho koupi, a proti již v tuto dobu mohl vadu zjistit. Žalovaná jako vstřícný krok vůči žalobci učinila zmíněnou stavební úpravu spočívající ve zdvojení stropu a následně pak i nabídku na zpětný odkup bytu od žalobce. Žalovaná proto navrhla, aby žaloba byla soudem zamítnuta.3. Ze soudem provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav:4. Na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotek ze dne , datum, došlo k převodu bytové jednotky č. , číslo, , která je součástí budovy č.p. , číslo, , jež je součástí pozemku p. č. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , , adresa, , ze žalované na žalobce. Žalobce je zapsán jako vlastník dané bytové jednotky v Katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , u , název úřadu, , Katastrální pracoviště , adresa, .5. Emailem ze dne , datum, oznámil žalobce žalované vady bytové jednotky, kde uvedl, že byt trvale užívá od ledna 2019. Při dlouhodobém užívání bytu zjistil závadu spočívající ve zvýšené propustnosti hluku ze sousedního bytu, jako jest mluvené slovo, puštěná televize, cinkání příborů apod.6. Emailem ze dne , datum, bylo žalobci ze strany žalované sděleno, že stavba byla zhotovena dle schválené projektové dokumentace, jejíž součástí je i akustická studie na daný objekt. Dle tohoto dokumentu stavba splňuje všechny normy a stavební konstrukce nepřekračují nejvyšší přípustné hodnoty hladiny hluku dle hygienických požadavků. K žádosti žalobce mu byla akustická studie žalovanou poskytnuta prostřednictvím emailu spolu se sdělením, že ke kolaudaci nebylo akustické měření provedeno, a to emailem ze dne , datum, .7. Z akustické studie zhotovené 4/2009 společností , právnická osoba, , a.s. soud zjistil, že byla doporučena opatření ve studii specifikované, které při jejich uplatnění prokazují nepřekračování nejvyšších přípustných hodnot hladin hluku dle hygienických požadavků pro vnitřní chráněný prostor na denní i noční dobu.8. Emailem ze dne , datum, sdělil žalobce žalované, že si nechal provést měření zvukové neprůzvučnosti ze sousedního bytu a z měření vyplývá, že není splněna norma avizovaná v akustické studii, s tím, že výsledek zkoušky je 45dB. Zároveň žalobce vyzval žalovanou k návrhu řešení situace.9. Z protokolu o zkoušce č. , hodnota, -MNK – 20 ze dne , datum, zpracované společností , právnická osoba, vyplývá, že výsledky měření vzduchové neprůzvučnosti činí 45 dB, s tím že místnost zdroje zvuku je pokoj s kuchyní bytu č. , hodnota, ve 3 NP a místnost příjmu zvuku je ložnice bytu č. , hodnota, ve 3 NP. Norma ČSN 73 0532 požaduje vzduchovou neprůzvučnost ≥ 53 dB. Měřená konstrukce tak nesplňuje požadavky.10. Žalobce emailem ze dne , datum, vyzval žalovanou v rámci reklamačního řízení týkající se vzduchové neprůzvučnosti mezi byty č. , hodnota, a , číslo, k úhradě faktury za provedené akustické měření č. , hodnota, ve výši 12 100 Kč.11. Ze strany žalované byl žalobce emailem ze dne , datum, informován o průběhu reklamace s tím, že žalovaná čeká na volné termíny od specialistů na akustiku (fa , právnická osoba, ).12. Žalovaná emailem ze dne , datum, vyrozuměla žalobce, že postup prací a opatření, které bude žalovaná v bytě provádět, vycházejí z doporučení specialistů na akustiku staveb, jež provedli místní šetření dne , datum, ohledně šíření hluku skrz oddělující bytové konstrukce a kteří diagnostikovali nejpravděpodobnější místo vzniku problému, jež tvoří souhra vícero okolností. Místo problému se nachází u střešního okna nejblíže k mezi bytové stěně v SDK podhledu. Dále byly sděleny práce, které budou vykonány dne , datum, . Dále pak žalovaná uvedla, že předloženou fakturu za akustické měření neproplatí.13. Dne , datum, oznámila žalovaná prostřednictvím emailu žalobci, že zasílá jednoduchý zápis z provedené záruční opravy s tím, že od předání běží záruka na opravované konstrukce opět dva roky. V rámci reklamace provedené dne , datum, , kterou se řešila nedostatečná zvuková neprůzvučnost mezi bytovými konstrukcemi, SDK podhledu, byl zdvojen podhled sousedních bytů použitím akustických SDK desek, zesílení nosného roštu SDK desek, v místě nosné stěny přidána vata – vytvoření přeslechu a výmalba.14. Žalobce emailem ze dne , datum, sdělil žalované, že stav se nezlepšil a mezi byty č. , hodnota, a , číslo, jsou stále slyšet běžné zvuky, zároveň požádal o nové akustické měření, a navržení řešení pro případ, že normy nebudou dodrženy. Znovu požádal o proplacení faktury za provedené akustické měření, když reklamace byla uznána a náklady spojené s měřením jsou dle § 1924 zák. č. 89/2012 Sb., účelně vynaložené a prokázané.15. Žalovaná emailem ze dne , datum, sdělila žalobci, že k odstranění reklamované vady vyvinuli maximální úsilí. Dle zástupců společnosti , právnická osoba, slyšitelnost zvuků mezi byty nikdy zcela nezmizí. Zároveň navrhla pro případ, že žalobci nevyhovuje bydlení v bytě , číslo, , ať odstoupí od smlouvy ze dne , datum, , s tím, že si strany vrátí vzájemné plnění.16. Právní zástupce žalobce se obrátil na žalovanou emailem ze dne , datum, , kde vylíčil situaci a uvedl své nároky, které by v případě odstoupení od smlouvy byl nucen požadovat od žalované. Dále pak sdělil, že preferuje, aby byt zůstal v jeho vlastnictví, s tím, že v souladu s občanským zákoníkem uplatňuje nárok na přiměřenou cenu z kupní ceny bytu ve výši 10 %, tj. ve výši 247 280 Kč., a požaduje její úhradu ve lhůtě 10 dnů od doručení dopisu. Dále pak žalobce sdělil, že pokud mu bude poskytnuta sleva z kupní ceny, nebude požadovat náklady vynaložené na akustické měření.17. Dopisem ze dne , datum, sdělila žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce žalobci, že je mezi stranami nesporné, že byla uzavřena kupní smlouva na daný byt č. , číslo, ani nezpochybňuje, že žalobce uplatnil na počátku roku 2020 poprvé vadu spočívající v propustnosti zvuků ze sousedícího bytu. V rámci zachování dobrých vztahů pak bezplatně zdvojila sádrokartonov