111 C 3/2021-134 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 211 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 1. 2021 do zaplacení s odůvodněním, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu ve znění následujících 6 dodatků. Poslední dodatek byl uzavřen dne [datum]. Na základě této smlouvy žalobkyně pronajímala žalované nemovitosti zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí] na [list vlastnictví] Nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně ze dne [datum], kdy je na základě návrhu žalované veden soudní spor o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Dle posledního dodatku bylo sjednáno nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, resp. 60 500 Kč včetně DPH, které mělo být hrazeno oproti žalobkyní vystaveného daňového dokladu. Zákon č. 210/ 2020 Sb. stanovil ochrannou dobu od účinnosti zákona do 31. 12. 2020, během které pronajímatel nemůže nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v rozhodné době, tj. od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020. Za polovinu měsíce března 2020 uhradila žalovaná na nájemném 30 250 Kč a dluží tak žalobkyni za rozhodné období (od poloviny měsíce března do června 2020) částku 211 750 Kč. Žalovaná dlužné nájemné neuhradila ani po odeslání předžalobní upomínky. 2. Ve věci byl dne 5. 3. 2021 vydán platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor, neboť nárok žalobkyně neuznává. Žalovaná učinila nesporným, že došlo k uzavření nájemní smlouvy včetně 6 dodatků a výši nájemného. Nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně ze dne [datum], když je v současné době o této skutečnosti veden soudní spor. Žalovaná platila nájem řádně a včas a do prodlení se dostala s placením nájmu až za měsíce březen až červen 2020 v důsledku omezení při epidemii SARS – CoV-2. V následujících měsících žalovaná platila nájem až do listopadu 2020, přičemž nájem za říjen 2020 jí byl žalobkyní vrácen, neboť dle žalobkyně nájemní vztah již netrval. K nezaplacení nájmu za rozhodné období došlo z důvodu odmítání plateb ze strany žalobkyně. S ohledem na dlouhodobě a opakované ignorování povinností žalobkyně jako pronajímatele k opravám a údržbě pronajatých nemovitostí byla žalovanou následně uplatněna sleva z nájmu ve výši 100 % výše nájmu, a to dopisem ze dne [datum] (správně [datum]). Žalovaná má za to, že dokud je žalobkyně v prodlení s přijetím plateb za nájem, nemůže být žalovaná v prodlení s platbou nájmu a nemůže nést jakékoli potencionální následky. Mimo uvedené, pokud žalobkyně považovala nájemné za měsíce říjen a listopad 2020 za plnění bez právního důvodu, nic jí nebránilo, aby úhrady nájemného za tyto měsíce započetla na dlužné nájemné z rozhodného období. Skutečnost, že takto žalobkyně nepostupovala, nasvědčuje tomu, že žalobkyně využila současné situace a stavu, který v tomto případě sama vyvolala, aby proti žalované podala další žalobu. Žalovaná má za to, že nárok uplatněný žalobou je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na nepříznivý finanční stav žalované způsobené epidemií COVID-19. 3. Dne [datum] se žalobkyně vyjádřila k odporu žalované. Sdělila, že žalovaná dlužnou částku stále neuhradila a není pravdivé tvrzení žalované o tom, že by žalobkyně nevystavovala faktury za nájemné za předmětné měsíce, které předložila soudu včetně doručenek. K uplatněnému nároku na slevu žalobkyně uvedla, že žalovaná pro uplatnění svého nároku neuvádí žádný důkaz ve formě odkazu na případné relevantní ustanovení právního předpisu nebo smlouvy, když z uzavřené nájemní smlouvy jednoznačně vyplývá, že právo na slevu z nájemného žalovaná nemá. K opravám a údržbě předmětu nájmu dle žalobkyně neexistuje žádná okolnost uváděná žalovanou o neplnění těchto povinností žalobkyní. Naopak jako důkaz o tom, že žalovaná bránila žalobkyni ve výkonu jejich práv starat se o předmět nájmu, svědčí usnesení [název soudu] č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], kterým soud uložil žalované zdržet se jakéhokoli jednání, kterým by zabránil žalobkyni ve vstupu do předmětu nájmu za účelem oprav, úprav a údržby předmětu nájmu a odstranění závaz na předmětu nájmu. 4. U jednání konaných dne [datum] a dne [datum] včetně písemných doplnění žalobkyně sdělila, že neeviduje žádný dokument, kterým by se žalovaná domáhala slevy z předmětu nájmu za rozhodné období. K požadavkům na opravu a údržbu žalobkyně sdělila, že toliko tři z třinácti požadavků se vztahují k rozhodnému období, a to a) oprava keramického obkladu při vchodu do wellness (drobná oprava), kdy žalovaná nepožadovala opravu, nýbrž úhradu opravy, což bylo v rozporu s dodatkem nájemní smlouvy, b) výměna akumulátorů, kdy technická kontrola prokázala, že nebyl důvod k výměně a c) výměna tzv. BOSU (bilanční pomůcky) – drobná oprava, kdy žalovaná požadovala opravu poté, co zrušila fitness místnost a pomůcku odstranila. K investicím do předmětu nájmu žalobkyně uvedla, že za rok 2019 investovala částku ve výši 282 234,52 Kč a za rok 2020 částku ve výši 206 136 Kč, když limit 300 000 Kč nebyl vyčerpán z důvodu zániku nájemní smlouvy k datu [datum] Ani jeden z požadavků žalované se netýkal záležitostí, které by mohly způsobit porušení povinností žalobkyně pečovat o předmět nájmu v rozhodné době a vést k nemožnosti užívat věc, resp. jí užívat s obtížemi. Slevu žalovaná v dopise ze dne [datum] nárokuje s účinností od [datum] a nikoli k rozhodnému období. V rozhodné době došlo k právnímu znemožnění užívat předmět nájmu (hotelové a některé zdravotnické služby) v důsledku vládních opatření a nikoli z důvodu stavu předmětu nájmu, což vyplývá ze skutečnosti, že pronajatá nemovitost sloužila žalované jako zdravotnické zařízení, ve kterém poskytovala zdravotní služby (v odbornosti 902 – fyzioterapie) po celou dobu, jak vyplývá z vystavených faktur žalovanou 5. Žalovaná popřela, že by bránila žalobkyni ve výkonu opravy a údržby předmětu nájmu a že návrh podaný u zdejšího soudu ve věci sp. zn. [spisová značka] byl zcela účelový, neboť je to právě žalovaná, která opakovaně vyzývala žalobkyni, aby došlo k opravám na předmětu nájmu, když žalobkyně od roku 2019 přestala proplácet opravy, ke kterým se zavázala. Z těchto důvodů byla uplatněna i sleva z nájmu ve výši 100 % dle § 2208 občanského zákoníku. Sleva byla uplatněna v ochranné době dopisem ze dne [datum] a datum uvedené v dopise od [datum] se týká zdravotnických služeb, což je jiná smlouva. Žalobkyně odmítla opravit 2 ks akumulátorů, odmítla provést opravu keramického obkladu při vchodu do wellness. Faktury předložené žalobkyní se týkají jiné smlouvy, kdy provoz hotelu s touto službou nemá nic společného a pro poskytování zdravotnických služeb byla vyčleněna jen malá část hotelu, kde lidé chodili cvičit k fyzioterapeutovi. Z téhož důvodu nemohla žalovaná předmět nájmu řádně užívat, neboť nemovitosti se staly nezpůsobilými k užívání. Mimo jiné uvedla, že předmět nájmu byl v rozhodné době uzavřen i z důvodu opatření vydaných v souvislosti s epidemií COVID-19. 6. Na základě předložených listinných důkazů soud v rámci provedeného dokazování zjistil: -) Z listiny označené jako smlouva o nájmu ze dne [datum] ve znění 6 dodatků, kdy poslední dodatek byl uzavřen dne [datum], že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] ve znění dodatku ze dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], kdy žalovaná je nájemcem a hlavním účelem nájmu je provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotního zařízení nazvaného [anonymizována dvě slova]. Stav pronajaté nemovitosti je odpovídající svému stáří, vyhovující pronajímanému účelu a nebrání nerušenému užívání a neváznou na ní nedořešené technické a provozní záležitosti. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Od [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH s tím, že nájemné bude hrazeno na základě pronajímatelem vystaveného daňového dokladu, splatné vždy k 10. dni příslušeného měsíce. Pronajímatel (žalobkyně) se zavazuje provádět opravy, investice do stavby nebo technologií a údržbu předmětu nájmu až do výše sjednaného limitu 300 000 Kč bez DPH ročně a to na základě návrhů oprav předkládaného nájemcem pronajímateli. Drobné opravy a údržbu předmětu nájmu je oprávněn provádět samostatně nájemce na své náklady, a to do výše 30 000 Kč. -) Z předžalobní výzvy včetně doručenky, že žalobkyně dopisem ze dne [datum], doručeným dne [datum] vyzvala žalovanou k úhradě částky 211 750 Kč jako dlužné nájemné za rozhodné období, a to nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy. -) Z faktur ze dne 2. 3. 2020, 3. 4. 2020, 4. 5. 2020 a 1. 6. 2020 včetně doručenek, že žalobkyně fakturovala žalované nájem za měsíce březen až červen ve výši 60 500 Kč měsíčně, celkem 242 000 Kč. -) Dopisem ze dne [datum] včetně doručenky, že žalovaná oznámila žalobkyni uzavření hotelu od [datum] a počínaje od [datum] nebude poskyt