108 C 9/2020-74 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Dle žalobních tvrzení uzavřel žalobce jako pronajímatel se žalovanou jako nájemcem dne 2. 3. 2018 nájemní smlouvu týkající se bytu 2kk včetně sklepních a půdních prostor - označeno jako jednotka [číslo] nacházející se v budově čp [číslo] na adrese [ulice] v [obec]. Byt byl součástí společného jmění žalobce a jeho manželky [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce], která prohlášením souhlasila, aby žalobce sám činil veškerá právní jednání tohoto bytu se týkající včetně uzavírání nájemních smluv a vymáhání práv z nich. Žalovaná měla žalobci platit nájemné 8.000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 2.500 Kč (celkem 10.500 Kč měsíčně) se splatností vždy k 21. dni v příslušném kalendářním měsíci, za který se platilo. Žalovaná tuto svou povinnost soustavně porušovala. Dostala se do prodlení již s úhradami za duben a květen 2018, a částku 10.500 Kč nezaplatila ani za měsíce červen, červenec a srpen 2018. Po výzvě žalobce z 1. 8. 2018 a dalších upomínkách sice žalovaná provedla částečné úhrady, ale další platby opět řádně a včas nehradila. Žalobce proto nájemní poměr se žalovanou ukončil výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy ze strany žalované. Ta si výpověď převzala 14. 1. 2019 a k tomuto dni došlo ke skončení jejího nájmu. Žalovaná se z bytu vystěhovala ke dni 15. 2. 2019. Nadále však žalobci dluží za listopad 2018 částku 4.800 Kč, za prosinec 2018 částku 10.500 Kč (nájemné a záloha za služby). Dále pak dluží žalobci částku 8.000 Kč jako úhradu za užívání bytu za leden 2019 (odpovídající výši původně sjednaného nájemného) a částku 4.285,71 Kč za dobu od 1. 2. 2019 do 15. 2. 2019 (8.000 Kč původně sjednané nájemné: 28 dní v měsíci únoru x 15 dnů). Žalovaná dále dlužila žalobci za spotřebovanou elektrickou energii dle vyúčtování za rok 2018 částku 21.889 Kč – k její částečné úhradě žalobce použil částku 20.000 Kč z jistoty složené žalovanou při podpisu nájemní smlouvy. Celkový dluh žalované tak činil částku 29.474,71 Kč (4.800 Kč + 10.500 Kč + 8.000 Kč + 4.285,71 Kč + 1.889 Kč). Protože tu žalovaná neuhradila přes výzvu dobrovolně, obrátil se žalobce s požadavkem na její zaplacení na soud. Dále žádal po žalované i zákonný úrok z prodlení počínaje dnem následujícím po splatnosti jednotlivých dlužných částek. 2. Žalovaná ponechala žalobu bez povšimnutí. K jednání dne 14. ledna 2021 se bez omluvy nedostavila (soud jednal dle § 101 odst.3 občanského soudního řádu v její nepřítomnosti). 3. Po stránce skutkové soud z provedených důkazů učinil tato zjištění: -) z internetové Informace o jednotce, že [celé jméno žalobce] [anonymizováno] [celé jméno žalobce] jsou vlastníky (SJM) bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově čp [číslo] v [obec] (list vlastnictví [číslo]); -) z Prohlášení datovaného 27. 12. 2019, že Ing. [jméno] [celé jméno žalobce] souhlasila, aby její manžel činil samostatně veškerá právní jednání týkající se bytové jednoty [číslo] v [obec] tvořící součást SJM, včetně uzavírání nájemních smluv k dané nemovitosti a vymáhání práv z těchto smluv; -) z Nájemní smlouvy datované 2. 3. 2018 uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou (s příjmením [příjmení]) jako nájemcem, že žalobce pronajal žalované byt 2kk včetně sklepních a půdních prostor nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy čp [číslo] v ulici [ulice] v [obec] (čl. I., II. smlouvy); nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje 2. 3. 2018 (čl. III.smlouvy); žalovaná se zavázala platit žalobci celkem měsíčně 10.500 Kč, když z ní částka 2.500 Kč představovala zálohu na spotřebu elektřiny, vodného a stočného (čl.IV. smlouvy); při podpisu smlouvy byla žalovaná povinna složit vratnou kauci 20.000 Kč (čl.IV. smlouvy); nájemné a úhrada za služby měly být splatné vždy do 21. dne příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné a úhrada za služby platila; zaplacené zálohy měly být pronajímatelem vyúčtovány pozadu, nejméně 1x ročně (čl.IV. smlouvy); -) z listiny datované 1. 8. 2018, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce upozornil žalovanou na porušování její povinnosti platit řádné a včas sjednané nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu – žalovaná byla vyzvána k zaplacení dluhu 22.000 Kč; -) listinou ze dne 14. 1. 2019 vypověděl žalobce žalované nájem bytu shora pro zvlášť závažné porušování povinnosti nájemce (dluh na nájemném a úhradách za služby za červen, červenec a srpen 2018) – výpověď bez výpovědní doby; žalovaná byla současně vyzvána k odevzdání bytu nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu; na listině je podpis žalované; -) z periodické faktury za sdružené služby dodávky elektřiny za fakturační období 14. 3. 2018 – 14. 12. 2018, že [právnická osoba] vyfakturovala žalobci za odběrné místo [ulice a číslo], [obec], celkem za fakturační období shora doplatek 21.889 Kč (spotřeba za fakturační období 27.688,66 Kč minus 5.800 Kč přijaté platby); splatnost faktury 2. 1. 2019; -) z listiny datované 24. 4. 2019, že právní zástupce žalobce vyzval žalovanou k zaplacení celkem částky 46.369 Kč (její součástí byly i nároky uplatněné žalobou); -) z listiny nadepsané Vyúčtování za služby s datem 13. 2. 2019, že žalobce v něm sděloval žalované následující údaje: Elektřina: za období od 14. 3. 2018 do 14. 12. 2018 nedoplatek 21.889 Kč. Plyn: za období od 14. 3. 2018 do 3. 1. 2019 přeplatek 892 Kč. 4. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné (§ 2201 zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník – dále jen o.z.). 5. Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá (§ 2295 o.z.). 6. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázané, že žalovaná byla na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 3. 2018 v době od 2. 3. 2018 do 14. 1. 2019 nájemcem shora uvedeného bytu. Její zákonnou povinností bylo platit sjednané nájemné a zálohu na služby spojené s užíváním bytu (8.000 Kč + 2.500 Kč). Dle listinných důkazů tak v období uvedeném v žalobě nečinila a žalobci tak nadále dluží: za listopad 2018 částku 4.800 Kč, za prosinec 2018 částku 10.500 Kč. Nájemní poměr žalované skončil k 14. 1. 2019. Žalovaná však byt skutečně odevzdala teprve 15. 2. 2019. Za období od 15. 1. 2019 do 15. 2. 2019 tak žalobci dluží náhradu ve výši ujednaného nájemného, tj. 8.000 Kč měsíčně. Tedy částku 8.000 Kč za leden 2019 (za období od 1. 1. 2019 do 14. 1. 2019 jako dlužné nájemné dle § 2201 o.z., za období od 15. 1. 2019 do 31. 1. 2019 jako náhradu z titulu § 2295 o.z.). Dále pak částku 4.285,71 Kč jako náhradu do doby odevzdání bytu z titulu § 2295 o.z. (8.000 Kč: 28 dnů x 15 dnů). Vedle toho je žalovaná povinna uhradit i zákonný úrok z prodlení z jednotlivých dlužných částek za dobu od počátku prodlení do zaplacení (§ 1970 o.z., § 2 vl.nař.č.351/2013 Sb.). 7. Žalobce dále žádal po žalované i úhradu nedoplatku za elektřinu vyúčtovaného za rok 2018. Nedoplatek měl činit celkem 21.889 Kč, žalobce na něj zaúčtoval jistotu 20.000 Kč a po žalované žádal úhradu zbývající částky 1.889 Kč. Za vyúčtování nedoplatku přitom žalobce označil listinu z 13. 2. 2019 s tím, že žalované také předal periodickou fakturu na nedoplatek elektřiny 21.889 Kč, ale k předání dalšího vyúčtování pak již žalovaná neposkytla součinnost. 8. Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst.1 zák.č.67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebyt. prostor. 9. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výši přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (§ 7 odst.2 cit.zákona). 10. Pro účely tohoto zákona se rozumí poskytovatelem služeb vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy (§ 2 písm.a cit.zákona). 11. Judikatura soudů se standardně ustálila na tom, co konkrétně je řádným vyúčtováním služeb spojených s užíváním bytových jednotek, když jen řádné vyúčtování může navodit splatnost nedoplatku za služby (viz Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 5212/2017, 26 Cdo 4637/2018, 26 Cdo 2778/2019 nebo 26 Cdo 913/2019). Dle Nejvyššího soudu o vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek lze hovořit jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti. Řádné vyúčtování služeb musí obsahovat minimálně cenu a množství dodané služby, každé poskytnuté zálohové plnění je třeba vypořádat a nájemce musí být z obsahu vyúčtování schopen zjistit minimálně takové