15 C 42/2022-42 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou došlou soudu dne 28. 3. 2022 se žalobkyně domáhala určení, že výpověď ze dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v obci [obec], který je součástí pozemku č. parc. st. [anonymizováno] v obci a [katastrální uzemí], je neplatná. Vylíčila, že s žalovaným uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec]. Dne 31. 1. 2022 obdržela výpověď nájmu bytu ze dne [datum], kterou jí žalovaný jako pronajímatel vypovídá nájem uvedeného bytu dle § 2288 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, a to z důvodu nařízené kompletní demolice domu, ve které se byt nachází. K výpovědi bylo předloženo rozhodnutí [stát. instituce] o odstranění stavby ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo] [spisová značka] (dále jen„ rozhodnutí o odstranění stavby“), v němž se však nepodává, že by o odstranění stavby bylo rozhodnuto ve veřejném zájmu. Z odůvodnění rozhodnutí o odstranění stavby vyplývá, že o odstranění stavby bylo rozhodnuto na základě rozhodnutí vlastníka, který dne [datum] ohlásil záměr odstranit stavbu. Důvod, pro který je odstranění domu nařízeno, je čistě v zájmu vlastníka, nikoliv ve veřejném zájmu. V posuzovaném případě není možné uzavřít, že rozhodnutí o odstranění stavby bylo nařízeno z důvodu veřejného zájmu, nevyplývá to ani ze samotné výpovědi. 2. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. Učinil nesporným, že účastníci řízení dne [datum] uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem shora popsané bytové jednotky a že dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu, která je předmětem tohoto řízení. Výpověď však považuje za platnou. Na rozdíl od žalobkyně vyjádřil přesvědčení, že veřejný zájem na odstranění stavby je dán. Žalovaný na daném místě delší dobu plánoval zbudování sociálního bydlení, neboť tento typ ubytování je ve městě zcela nedostatečný a v současné době mimořádně potřebný. Při projednávání věci s projektanty byly zvažovány dvě varianty, a to zcela zásadní rekonstrukce stávající budovy nebo její odstranění a nahrazení novostavbou. Na základě doporučení projektantů byla zvolena druhá možnost, když rekonstrukce byla označena za neefektivní a s ohledem na výsledek nepřiměřeně nákladná. Poukázal na to, že jako město musí hájit veřejný zájem rovněž v tom smyslu, že musí postupovat s péčí řádného hospodáře a zvolit takové řešení veřejných záležitostí, které bude pro město co nejvýhodnější. Město ze své podstaty reprezentuje veřejný zájem, přestože je soukromým vlastníkem nemovitostí. Zdůraznil, že i v případě, že by nedošlo k demolici domu, došlo by tak k zásadní rekonstrukci domu i bytu, byt by byl po delší dobu neobyvatelný a vlivem rekonstrukce by došlo i ke změně prostorového uspořádání bytu. Podotkl, že veřejnoprávní rozhodnutí o odstranění stavby je standardně vnímáno jako projev veřejného zájmu. 3. Soud vzal mezi účastníky za nespornou existenci nájemního vztahu týkajícího se bytu označeného v žalobě, okolnost, že byla podána výpověď datovaná [datum] a tato byla doručena žalobkyni [datum]. Přesto žalovaný až při jednání namítl, že žaloba nebyla podána včas, neboť žalobkyni byla doručována výpověď z 16. 12. 2021, která se vrátila jako nedoručená. Proto dle žalovaného není žalobkyně věcně aktivně legitimována. 4. K tomu žalobkyně oponovala, že takový postup nemůže požívat právní ochrany, neboť pozdější výpověď s příslušným poučením neměl žalovaný vůbec podávat, a byla-li výpověď znovu podána a žalobkyně poučena, nelze jí to klást k tíži. 5. Soud z hlediska práva hmotného aplikoval níže uvedená ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen„ o. z.“). 6. Dle § 2288 odst. 1 písm. c) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. 7. Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi (§ 2288 odst. 3 o. z.). 8. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 9. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2 o. z.). 10. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 o. z.). 11. Soud provedl dokazování a učinil následující skutková zjištění: Smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] přenechal žalovaný (zastoupený Bytovou správou [obec]) žalobkyni na dobu neurčitou od [datum] do užívání byt [číslo] v II. podlaží domu [adresa] v [obec], [ulice] ulice (dále jen„ předmětný byt“). Písemností ze dne [datum] dal žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce žalobkyni výpověď z nájmu předmětného bytu dle § 2288 odst. 1 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., z důvodu nařízené kompletní demolice domu, ve které se byt nachází. Žalovaný informoval žalobkyni o tříměsíční výpovědní lhůtě a dále ji poučil ve smyslu § 2286 odst. 2 občanského zákoníku o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2290 občanského zákoníku do dvou měsíců ode [anonymizováno] doručení výpovědi. Žalovaný zaslal žalobkyni výpověď datovanou [datum] totožného obsahu s výpovědí z [datum]. Zásilka se žalovanému vrátila [datum] jako nedoručená. 12. Soud se tedy v prvé řadě zabýval tím, zda byla žaloba podána včas ve smyslu § 2290 o. z., tj. ve lhůtě dvou měsíců ode dne dojití výpovědi. Dospěl k závěru, že nelze přisvědčit žalovanému, že platnou a účinnou výpovědí je ta, kterou zaslal žalobkyni [datum]. Tato výpověď nebyla žalobkyni doručena a sám žalovaný ji ještě před uplynutím dvouměsíční lhůty k případnému podání žaloby nahradil výpovědí novou (v níž se navíc o původní nedoručené výpovědi vůbec nezmínil). Ostatně sám ve vyjádření k žalobě výpověď, která je předmětem tohoto řízení, nijak nezpochybňoval. Proto soud tento postup žalovaného vyhodnotil jako účelový. Tedy výpovědí, která byla žalobkyni dána, je ta, jež byla datována [datum] a je předmětem tohoto řízení. Protože žalovaný nesporoval datum jejího dojití žalobkyni [datum], pak žaloba došlá dne [datum] byla podána včas. 13. Soud po stránce formální neshledal výpověď z [datum] jako vadnou, neboť byla dána písemně, žalobkyni jako nájemkyni došla a dostalo se jí poučení o právu vznést námitky a navrhnout její přezkoumání soudem ve dvouměsíční lhůtě od jejího dojití. 14. Co se týká stránky materiální, žalovaný výpovědní důvod skutkově vymezil s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. c) o. z. a jako důvod označil nařízenou kompletní demolici domu, ve kterém se byt nachází. Ve věci však bylo rozhodnutím odboru výstavby a životního prostředí Městského úřadu Přibyslav jako stavebního úřadu ze dne 12. 11. 2021 č. j. [číslo] OVŽP/FM-5 prokázáno, že příslušný stavební úřad ve smyslu § 128 zákona č. 183/2006 Sb., povolil, nikoliv nařídil (ve smyslu § 129 zákona č. 183/2006 Sb.) odstranění stavby, proto výpovědní důvod nebyl založen na skutkových okolnostech tvrzených ve výpovědi. Především ve výpovědi není vůbec zmíněna potřeba veřejného zájmu, resp. není jakkoli uvedeno, v čem konkrétně má veřejný zájem spočívat (pronajímatel je však povinen použitý výpovědní důvod skutkově vymezit tak, aby byl nezaměnitelný s jiným skutkem - srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 4. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4134/2018). Soud připomíná, že v řízení podle § 2290 o. z. není soud oprávněn uplatněný výpovědní důvod (jeho skutkové vymezení) doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat; může jej toliko vyložit postupem podle § 555 a násl. o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 9. 2018 sp. zn. 26 Cdo 5114/2017). Soud proto ze shora vyložených důvodů uzavřel, že výpověď nájmu předmětného bytu je neoprávněná, a proto žalobě zcela vyhověl. 15. Další důkazy již soud neprováděl, neboť se ve světle důkazů již provedených a s ohledem na právní hodnocení věci jevily jako nadbytečné, a proto byly důkazní návrhy procesních stran zamítnuty. 16. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, a proto jí soud přiznal právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalovanému, který ve věci neměl úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.) Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000 Kč, nákladů právního zastoupení dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis návrhu ve věci samé, písemné podání ve věci ze dne [datum], účast při jednání soudu dne [datum] - § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu) po 2.500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu, dále 4 x náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle