8 C 268/2022-304 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Dle žalobních tvrzení uzavřela žalovaná jako prodávající se žalobci jako kupujícími s obchodní společností [právnická osoba], [IČO], jako zprostředkovatelem Dohodu o zablokování prodeje nemovitostí k zakázce [číslo] jejíž přílohou byla plná moc a výpis z listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] v [obec]. Předmětem blokace byly nemovité věci zapsané na uvedeném listu vlastnictví (vypsané pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc.č.st [číslo] a parc.č.st [číslo]). Blokační poplatek byl sjednán ve výši 272.214 Kč a blokační lhůta měla skončit dne 30. 4. 2022. V blokační dohodě byla dále sjednána i kupní cena nemovitostí ve výši 7.499.000 Kč. Po uzavření blokační dohody zaslali žalobci prostřednictvím zprostředkovatele žalované k podpisu zástavní smlouvy na nemovité věci shora ve prospěch úvěrující banky (část kupní ceny měla být hrazena z úvěru u banky) a bylo zjištěno, že v plné moci udělené žalovanou jejímu synovi je chyba v označení jednoho z dotčených pozemků. Dále bylo třeba zajistit pro úvěrující banku souhlas manžela žalované s prodejem nemovitostí. Do konce blokační lhůty však k opravě plné moci, zajištění uvedeného souhlasu manžela žalované ani k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní či samotné kupní smlouvy nedošlo. Žalobci tvrdili, že oni k uzavření uvedených smluv poskytli maximální součinnost. Z toho důvodu po skončení blokační lhůty požádali zprostředkovatele o vrácení blokačního poplatku a ten tak učinil. S ohledem na výše popsaný skutkový stav vznikl žalobcům nárok vůči žalované dle čl.3 blokační dohody na smluvní pokutu ve výši 50 % blokačního poplatku. Nárok na ní žalobci uplatnili dne 16. 5. 2022. Po uplynutí blokační lhůty došlo mezi žalobci, právní zástupkyní žalované a synem žalované dne 4. 5. 2022 k jednání, kde bylo dohodnuto, že žalobci se žalovanou uzavřou smlouvu o budoucí smlouvě kupní a do 2 měsíců od podpisu kupní smlouvy (nejpozději do 31. 7. 2022) dojde k zaplacení kupní ceny. Dále byla rovněž projednána ustanovení smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Její návrh připravila právní zástupkyně žalobců s tím, že ti jí za to měli uhradit odměnu (vyfakturována fakturou č. 2022 ve výši 4.550 Kč + 21 % DPH = 5.505,50 Kč). Nicméně ani smlouva o budoucí smlouvě kupní nebyla mezi účastníky uzavřena, když dle žalobců měla žalovaná začít uplatňovat nové účastníky neprojednané požadavky. Žalobci se tak výzvou ze dne 16. 6. 2022 obrátili na žalovanou se žádostí o úhradu částky 5.505,50 Kč. Žalobci měli část kupní ceny hradit z bankovního úvěru. Ten nakonec nebyl čerpán (k uzavření kupní smlouvy nedošlo). Banka tak žalobcům oznámila, že jim 1. 7. 2022 skončilo období bezplatné rezervace finančních prostředků a banka jim bude za každý další měsíc účtovat poplatek za rezervaci 500,10 Kč. Tento poplatek si také banka z účtu, z něhož měli žalobci úvěr splácet, strhávala. Žalobci následně bance smlouvu o hypotečním úvěru dne 18. 7. 2022 vypověděli. Od data 18. 7. 2022 jim dle banky běžela měsíční výpovědní lhůta a banka za toto období vyčíslila poplatek za rezervaci finančních prostředků 300,06 Kč. I úhradu těchto částek (500,10 Kč + 300,06 Kč) žádají žalobci po žalované, když ta zavinila, že se obchod dle blokační dohody nezrealizoval. Protože žalovaná částky shora neuhradila ani po předžalobní výzvě, obrátili se žalobci se svým nárokem na soud. Žádali, aby ten uložil žalované zaplatit jim celkem částku 142.412,66 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částek 136.107 Kč a 5.505,50 Kč vždy od 22. 6. 2022 do zaplacení a z částky 500,01 Kč od 23. 7. 2022 do zaplacení. 2. Žalovaná nepopřela, že mezi účastníky byla dne 27. 10. 2022 uzavřena dohoda o zablokování prodeje nemovitostí, konkrétně pozemku parc.č.st [číslo], jehož součástí je stavba čp [číslo], pozemku parc.č.st [číslo], jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí] v [obec], s blokační lhůtou do 30. 4. 2022. Pokud šlo o jednání směřující k uzavření kupní smlouvy, žalovaná považovala za podstatné, že až do poloviny dubna 2022 pobývala na Ukrajině. Proto zmocnila svého syna [titul] [celé jméno žalované] plnou mocí k zastupování ke všem právním jednáním týkajícím se předmětných nemovitostí. Následně vyšlo najevo, že plná moc obsahuje chybu v označení jedné z dotčených nemovitostí, což mělo za následek, že syn žalované nemohl kupní smlouvu podepsat. Za účelem sjednání nápravy zprostředkovatel [právnická osoba] zajistil vyhotovení nových plných mocí v češtině a ukrajinštině s tím, že syn žalované měl zajistit jejich podpis na Ukrajině. Plné moci byly předány k podpisu dne 21. 2. 2022, avšak obstarání podpisů již z bezpečnostních důvodů nebylo možné – 24. 2. 2022 vypukla na Ukrajině válka. V dokumentu byla také nesprávně uvedena informace, že žalovaná je vdova (uvedené bylo podstatné pro případné udělení souhlasu manžela žalované se zřízením zástavního práva) – šlo však o chybu makléře zprostředkovatele, nikoli žalované. Protože žalovaná nemohla zajistit přítomnost manžela na území ČR, navrhla, že dotčené nemovité věci daruje svému synovi a ten je následně prodá žalobcům. Žalobci přes své počáteční kladné stanovisko nakonec s uvedeným nesouhlasili. Dle žalované se žalobci následně začali obstrukčně chovat a zavinili, že se prodej nemovitostí nerealizoval. Žalovaná iniciovala jejich prodej do 31. 5. 2022, avšak marně. Žalobci byli také v kontaktu se zprostředkovatelem – podali stížnost na jeho postup v rámci zprostředkování prodeje. Žalovanou však o tom neinformovali. Žalovaná žádala garanci, že proti ní nebude uplatněno sankční ujednání dle čl.3 blokační dohody. To však žalobci nakonec odmítli a obrátili se na žalovanou s požadavkem na smluvní pokutu dle čl.3 blokační dohody. Dle žalované však podmínky pro vznik nároku na ní nejsou dány – mezi účastníky byla dne 9. 8. 2022 uzavřena dohoda o ukončení zprostředkovatelské činnosti, jejíž součástí bylo mimo jiné i ujednání, že smluvní strany vůči sobě nepožadují a ani v budoucnu požadovat nebudou úhradu smluvních pokut ze zprostředkovatelské smlouvy vyplývajících. Žalovaná uzavřela, že k uzavření kupní smlouvy do 30. 4. 2022 nedošlo pouze a jen z důvodů na straně žalobců a veškeré požadavky žalobců odmítla. 3. Po stránce skutkové soud z provedených důkazů pro věc rozhodných učinil tato zjištění: - z Dohody o zablokování prodeje nemovitostí k zakázce [číslo] datované [datum], že ji uzavřela žalovaná jako prodávající zastoupena [titul] [anonymizováno], žalobci jako zájemci a současně zprostředkovatel [právnická osoba]; specifikace nemovitostí [obec], [ulice] č.p [číslo], [obec], [PSČ], [katastrální uzemí] v [obec], list vlastnictví [anonymizováno], pozemky parc. [číslo] p [číslo] st [číslo] a st [číslo], čp [číslo]; v případě rozporů je rozhodující specifikace dle výpisu z katastru nemovitostí; kupní cena 7.499.000 Kč, blokační poplatek 272.214 Kč, blokační lhůta do [datum]; předmětem dohody byl závazek prodávajícího rezervovat výhradně pro zájemce možnost uzavřít po dobu trvání blokační lhůty smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvu o převodu nemovitostí s prodávajícím za dohodnutou kupní cenu a závazek zájemce složit do 3 pracovních dnů ode dne uzavřené této dohody na označený účet bezhotovostním převodem kupní cenu (čl.1 blokační dohody); nebude-li nejpozději v poslední den blokační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní či kupní smlouva z důvodů na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku; smluvní pokut je splatná ve lhůtě 5 dnů od doručení písemné výzvy zájemce (čl.3 blokační dohody); - z výpisů z katastru nemovitostí vedeného u [stát. instituce], [stát. instituce], list vlastnictví [anonymizováno], [územní celek], [katastrální uzemí] v [obec]: - dle výpisu prokazujícího stav evidovaný k [datum] byly na uvedeném listu vlastnictví zapsány nemovitosti parc.č.st [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 123 m2, jejíž součástí je stavba [obec] čp [číslo] rod.dům, dále parc.č.st [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 25 m2, jejíž součástí je stavba bez čp/če, jiná st., parc.č.st [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 7 m2, jejíž součástí je stavba bez čp/če jiná st., parc. [číslo] zahrada o výměře 271 m2 a par. [číslo] ostatní plocha o výměře 43 m2; jako výlučný vlastník uvedených nemovitých věcí je zapsána žalovaná; - dle výpisu prokazujícího stav evidovaný k [datum] byly na uvedeném listu vlastnictví zapsány nemovitosti parc.č.st [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 447 m2, jejíž součástí je stavba [obec] [anonymizováno] rod.dům, dále parc.č.st [číslo] zahrada o výměře 393 m2, podíloví spoluvlastníci [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [titul] [příjmení], každý jednou polovinou; - dle výpisu prokazujícího stav evidovaný k [datum] byly na uvedeném listu vlastnictví zapsány nemovitostí parc.č.st [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 447 m2, jejíž součástí je stavba [obec] [anonymizováno] rod.dům, dále parc.č.