38 C 88/2021-163 — Okresní soud v Hradci Králové

Návrhem došlým soudu dne 7. 6. 2001 požádala žalobkyně o vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni částku 417 501 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 6. 2020. V návrhu uvedla, že si žalobkyně od žalovaného pronajala prostory k podnikání ve vlastnictví žalovaného na adrese [adresa], na základě smlouvy o nájmu ze dne 23. 7. 2008 k realizaci vítězného záměru vzešlého z výběrového řízení, tj. provozovat jej pro výrobu, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých, studených jídel a nápojů, což odpovídá vítěznému záměru výběrového řízení - provozu kavárny. Pronajatý prostor byl beze změny užívání z pizzerie na kavárnu nevyhovující. Žalobkyně hradí nájem od 15. 8. 2018 v plné výši s výjimkou období leden, únor a březen 2019, kdy byla na základě dodatku [číslo] k předmětné smlouvě poskytnuta žalobkyni sleva na nájemném ve výši 11 754 Kč. Za období od 15. 8. 2018 do 31. 5. 2021 uhradila žalobkyně na nákladech spojených s rekonstrukcí a změnou užívání prostoru na kavárnu částku 238 550 Kč. Za období od 15. 8. 2018 do 31. 5. 2021 uhradila žalobkyně na nájemném bez záloh na služby a energie částku 595 902 Kč, a to aniž byl vzat ohled na to, že uplynuly 2 měsíce doby nájmu, než rozhodl kolektivní orgán žalovaného o změně užívání pronajatého prostoru na kavárnu. Dne 1. 2. 2019 nabylo právní moci stavební povolení, rekonstrukci přerušila počátkem března 2019 havárie plynového kotle, kdy došlo k přerušení rekonstrukčních prací pro překážku na straně žalovaného do 3. 5. 2019. Během výměny plynového kotle došlo k poškození původní podlahy na podlaze. V polovině září 2019 zahájil zhotovitel rekonstrukci poškozené podlahy. Ani po opakované opravě se podlahu nepodařilo uvést do bezvadného stavu. Provoz kavárny byl zahájen dne 27. 7. 2020 s poškozenou podlahou. Dne 7. 1. 2021 byla provedena oprava podlahy v předmětu nájmu a k jejímu předání došlo 3. 5. 2021, dílo bylo převzato s vadami, které byly odstraněny 14. 5. 2021 závěrečnou instalací nových lišt. Až od 15. 5. 2021 může žalobkyně využívat předmět nájmu pronajatý žalovanou bez omezení. Podle žalobkyně je smlouva o nájmu nevyvážená a jednostranná, povinnosti má pouze nájemce. Na výzvy žalobkyně zaslané prostřednictvím právního zástupce žalovaný nereagoval odpovídajícím způsobem. Právní zástupce žalobkyně navrhl žalovanému, aby mu prominul 40 % nájemného od uzavření předmětné smlouvy do okamžiku odstranění prasklin na podlaze. Žalovaný tomuto nevyhověl. Žalobkyně má za to, že nájemce je slabší stranou smlouvy, neboť pronajímatel měl větší hospodářskou sílu. Podle § 2 898 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání, které předem vylučuje nebo omezuje právo slabší strany na náhradu jakékoliv újmy. Je zřejmé, že v tomto případě má pronajímatel povinnost k náhradě újmy nájemce způsobené porušením ochrany slabší strany. Pronajímatel má zakázáno zneužívat své postavení zejména pro vytvoření zřetelně nevyváženého nastavení práv a povinností mezi smluvními stranami podle § 433 občanského zákoníku v platném znění. Žalobkyně má za to, že uzavřená nájemní smlouva je nevýhodná pro žalobkyni jakožto slabší stranu s nevyváženými právy a povinnostmi, přičemž takové jednání je ze zákona zakázáno. Pronajímatel svým vlastním zaviněním porušil zákonnou povinnost stanovenou na ochranu práva nájemce v § 2910 občanského zákoníku, neboť generální pravidlo zákazu zneužití slabší strany je porušením zákonné povinnosti ve smyslu § 2 910 o.z. Žalobkyně spatřuje porušení povinností stanovených v § 433 občanského zákoníku v tom, že smlouva je nevyvážená a jednostranná, ze strany správce majetku žalované byla smlouva předložená žalobkyni ustáleným způsobem„ ber nebo nech být“. Žalobkyně požaduje náhradu škody za porušení právem stanovené povinnosti v souladu s § 2 910 občanského zákoníku nebo i škody způsobené porušením dobrých mravů. Žalobkyně má právo na náhradu škody alespoň ve výši přiměřené slevy z nájemného, která činí 417 501 Kč, výše škody je snížena o slevu na nájemném na základě dodatku [číslo] tj. o částku 15 673 Kč a o částku 61 546 Kč z příspěvků z programu COVID nájemné. Žalovaný návrh žalobkyně obsažený v předžalobní výzvě odmítl bez jednání a zdůvodnění s odkazem na to, že není ochoten jednat o jiném než o svém návrhu. Tento přístup žalovaného je dalším nezpochybnitelným projevem zneužití hospodářské závislosti žalobkyně a žalovaného a tím bezprecedentním porušením povinnosti stanovené v § 433 občanského zákoníku. Žalobkyně má za to, že jsou splněny všechny předpoklady pro vznik odpovědnosti žalovaného za škodu ve smyslu § 2 910 občanského zákoníku, neboť a) žalovaný se dopustil úmyslného jednání v rozporu se zákonem tím, že svým vlastním zaviněním porušil zákonnou povinnost stanovenou na ochranu práva žalobkyně, čímž zasáhl do práv žalobkyně jako poškozeného a způsobil žalobkyni škodu v uvedené výši a b) mezi vzniklou škodou a jednáním žalované je příčinná souvislost. Žalovaný je proto povinen škodu žalobkyni nahradit. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a uvedl, že podle § 2 odst. 1 zákona č. 102 8/2000 Sb., o obcích je veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek. Obec vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost. Podle § 38 zákona o obcích majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Žalovaný v právním vztahu s žalobkyní nevystupoval jako podnikatel hospodském styku, ale vykonával v samostatné působnosti správu svého majetku, jako to činí všichni vlastníci nemovitostí. Argumentaci žalobkyně, že žalovaný porušil § 430 občanského zákoníku je tak zcela lichá. Žalovaný dále uvedl, že v oznámení o záměru pronajmout nemovitý majetek - nebytový prostor v ulici [ulice a číslo] v [obec] uvedl, že prostor byl naposledy využíván jako provozovna pizzerie a že případný nájemce je povinen si zajistit soulad užívání dle záměru nájemce s právními předpisy. Žalobkyně podala žádost o pronájem nemovitého majetku za účelem realizace podnikatelského záměru výroba, prodej originální zmrzliny a cukrářských/ pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Zcela totožný podnikatelský záměr uvedl v žádosti o pronájem tohoto majetku i [jméno] [příjmení] – stávající jednatel žalobkyně. [jméno] města svým usnesením schválila pořadí na pronájem prostor, když žalobkyně se umístila jako první v pořadí a [jméno] [příjmení] jako druhý v pořadí. Na základě tohoto rozhodnutí rady města uzavřel žalovaný s žalobkyní dne 23. 7. 2018 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to za účelem výroby a prodeje originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodeje regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Žalobkyně v odst. 3 uvedeného článku smlouvy výslovně prohlásila, že si pronajímaný prostor prohlédla a podrobně se seznámila s jeho technickým a stavebním stavem a na základě těchto skutečností jej shledala jako plně vyhovující k podnikatelské činnosti, pro kterou je pronajímán. Všechny tyto úkony činila žalobkyně zcela svobodně. Předmět nájmu byl žalobkyni předán dne 15. 8. 2018 na základě zápisu o předání nebytového prostoru. Těsně po uzavření smlouvy dne 25. 7. 2008 obdržel žalovaný žádost žalobkyně o udělení souhlasu s provedením stavebních úprav a následnou změnu užívání na kavárnu. O měsíc později dne 21. 8. 2018 obdržel žalovaný žádost žalobkyně o slevu z nájmu po dobu stavebních úprav. Z žádosti vyplynulo, že stávající stav prostoru neumožňuje realizovat obchodní záměr provozování kavárny z důvodu absence sociálního zařízení pro samotné návštěvníky kavárny. Předmětem stavebních úprav bude zejména výstavba pánských a dámských toalet včetně příslušenství. Žalovaný o žádostech žalobkyně - stavebních úpravách a slevě z nájmu rozhodl dne 4. 9. 2018, kdy rada města vyslovila souhlas se stavebními úpravami a následnou změnou užívání na kavárnu s tím, že nájemce veškeré stavební úpravy bude provádět výhradně na vlastní náklady a nebude požadovat po vlastníkovi objektu jejich úhradu ani náhradu toho, o co se případně zvýší hodnota prostoru ani případné bezdůvodné obohacení či jinou náhradu za případné zhodnocení nemovitosti, a to ani za trvání ani po skončení nájmu. Žalovaný dále schválil žalobkyni slevu z nájmu za nebytový prostor po dobu tří měsíců ve výši 20 % z částky 2 350 Kč/m2/rok bez DPH na částku 1 880,80 Kč/m2/rok bez DPH, tj. snížení nájmu o 3 918,20 Kč/měsíc bez DPH, tedy 11 754,60 Kč bez DPH za 3 měsíce. Žalobkyně uzavřela s žalovanými dne 9. 10. 2018 v duchu výše uvedeného dodatek [číslo] ke smlouvě. Dle názoru žalovaného došlo uzavřením dodatku [číslo] k dohodě stran o výši slevy z nájmu a jakékoliv další požadavky žalobkyně považuje žalovaný za nemravné. Tvrzení v bodech 1 a 2 žaloby neodpovídají skutečnosti, neboť vítězným záměrem nebylo provozování kavárny, nýbrž výroba