15 C 63/2022-77 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že právní předchůdci žalobců - [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení], oba bytem [adresa], jakožto objednatelé na straně jedné, [právnická osoba] s.r.o., IČ: [číslo], jakožto zhotovitel na straně druhé a žalovaný jakožto prodejce na straně třetí uzavřeli dne 10. 7. 2018 Smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byla objednávka domu [anonymizována tři slova] Hit B. Právní předchůdce žalobců [jméno] [příjmení] jakožto strana prodávající na straně jedné a žalobci jakožto stranou kupující na straně druhé uzavřeli dne 8. 6. 2020 Smlouvu o přenechání investorských práv, na jejímž základě došlo k postoupení práv a povinností objednatele ze Smlouvy o rezervaci na žalobce. V této souvislosti byla mezi shodnými smluvními stranami uzavřena rovněž Kupní smlouva s advokátní úschovou ze dne 21. 7. 2020, na jejímž základě žalobci nabyli vlastnické právo k nemovitým věcem – tj. k pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] (tj. pozemky, na nichž měl být dle čl. II. Smlouvy o rezervaci postaven dům [anonymizována tři slova] [anonymizováno] B). V návaznosti na uzavření shora specifikované Smlouvy o přenechání investorských práv a Kupní smlouvy s advokátní úschovou pak právní předchůdci žalobců jakožto strana prodávající, žalobci jakožto strana kupující a [právnická osoba] s.r.o. jakožto zhotovitel uzavřeli dne 25. 1. 2021 Dodatek [číslo] ke smlouvě o uzavření budoucí smlouvy (dále jen„ Dodatek [číslo]“), jehož předmětem byl přepis investorských práv na základě Smlouvy o přenechání investorských práv ze dne 8. 6. 2020. Čili Dodatkem [číslo] bylo oficiálně deklarováno postoupení práv a povinností objednatele ze smlouvy o rezervaci na žalobce jakožto právní nástupce strany objednatele. S ohledem na skutečnost, že vůči zhotoviteli, který se dle Smlouvy o rezervaci zavázal pro objednatele realizovat výstavbu rodinného domu, bylo dne 21. 6. 2021 zahájeno insolvenční řízení, bylo zřejmé, že z důvodů ležících na straně zhotovitele nedojde ke splnění závazků stran sjednaných ve Smlouvě o rezervaci. Za daných okolností žalobcům nezbývalo, než v souladu s ust. § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) od smlouvy o rezervaci odstoupit, což vůči žalovanému učinili písemností ze dne 15. 10. 2021, v níž žalobci současně žalovaného vyzvali k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 300.000 Kč. Žalovaný však nárok na vrácení rezervační zálohy zcela odmítá a je zřejmé, že bezdůvodné obohacení spočívající v uhrazené záloze dle smlouvy o rezervaci žalobcům dobrovolně nevydá. V posledním odstavci čl. IV. Smlouvy o rezervaci bylo ujednáno, že„ Pokud nedojde k uzavření Smlouvy o dílo k předmětnému domu, bude ponížená záloha o prokazatelné náklady objednateli vrácena. Objednatel souhlasí s tím, že prodejci náleží částka za poskytnuté služby ve výši 7% bez DPH z celkové ceny domu v provedení standard, minimálně však 100 000 Kč bez DPH“. S ohledem na skutečnost, že mezi smluvními stranami nedošlo k uzavření Smlouvy o dílo, jejímž předmětem měla být výstavba rodinného domu [anonymizována tři slova] [anonymizováno] B, a dále s ohledem na shora citovaný poslední odstavec čl. IV. Smlouvy o rezervaci, mají žalobci za to, že jim po právu náleží ze strany žalovaného vrácení uhrazené zálohy nejméně ve výši 200 000 Kč. 2. Žalovaný se žalobě bránil. Uvedl, že je pravdou, že byla uzavřena smlouva o rezervaci (objednávka domu) mezi panem [jméno] a [jméno] [příjmení] (jako objednateli), žalovaným panem [celé jméno žalovaného] (jako prodejcem) a [právnická osoba] s.r.o. (jako zhotovitelem). Tato smlouva však nebyla uzavřena s žalobci. Dále pak měla být uzavřena Smlouva o uzavření budoucí smlouvy, a to pouze mezi panem [jméno] a [jméno] [příjmení] (nikoli žalobci) a [právnická osoba] s.r.o. (jako zhotovitelem). Účastníkem této smlouvy pak již nebyl žalovaný. Žalovaný tedy považuje žalobu o vrácení části složené zálohy na cenu díla domu za zcela neopodstatněnou. Jelikož došlo k uzavření výše uvedené smlouvy o uzavření budoucí smlouvy mezi panem [jméno] a [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] s.r.o., tak [příjmení], eventuálně žalobci, pokud se tak se [právnická osoba] s.r.o. dohodli, musí již věc řešit pouze s touto společností, jelikož žalovaný splnil svoji povinnost z rezervační smlouvy okamžikem obstarání příležitosti k uzavření budoucí smlouvy o dílo, resp. smlouvy o dílo, a tím jeho pozice zprostředkovatele skončila. Okamžikem uzavření budoucí smlouvy o dílo se z původně trojstranného právního vztahu stal vztah dvojstranný pouze mezi [anonymizováno] a zhotovitelem. Žalovaný tedy s ohledem na výše uvedené není pasivně legitimován v dané věci, což bylo žalobcům sdělováno a uvedené vyplývá z rozhodovací činnosti zdejšího soudu, kdy již v obdobných věcech vedených pod č.j. 17C 325/2015 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. 20 Co 235/2015-102 a pod č.j. 17C 139/2015 – 463 potvrzeného rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. 47 Co 235/2017-547 bylo rozhodnuto o nedostatku pasivní legitimace žalovaného a žaloby vůči němu z tohoto důvodu zamítnuty. Stěžejním argumentem v uvedených řízeních bylo to, že žalovaný splnil svoji povinnost z rezervační smlouvy obstaráním příležitosti k uzavření budoucí smlouvy o dílo, resp. smlouvy o dílo a tím jeho pozice zprostředkovatele skončila. Okamžikem uzavření budoucí smlouvy o dílo se z původně trojstranného právního vztahu stal vztah dvojstranný pouze mezi [anonymizováno] a zhotovitelem. Jelikož pak žalovaný neuzavřel se žalobci ani žádný dodatek ke Smlouvě o uzavření budoucí smlouvy a s ohledem na výše uvedené ani uzavírat nemohl, tak dle jeho názoru nejsou žalobci současně ani aktivně legitimováni k podání této žaloby. Dále žalovaný vznesl námitku promlčení, s tím, že s ohledem na datum uzavření rezervační smlouvy je již i jakýkoli potencionální nárok na vrácení jakéhokoli plnění z této smlouvy promlčen. 3. Žaloba není důvodná. 4. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o uzavření budoucí smlouvy soud zjistil, že jej uzavřeli [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], a [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem tamtéž, jako prodávající, žalobci a) a b) jako kupující a [právnická osoba] s.r.o., IČ: [číslo], jako zhotovitel. Předmětem dodatku byl přepis investorských práv na základě smlouvy o přenechání investorských práv, kterou mezi sebou uzavřeli kupující a prodávající dne 8. 6. 2020, a která je přílohou tohoto dodatku [číslo] ke smlouvě o uzavření smlouvy budoucí, ve které se kupující a prodávající dohodli na převodu smlouvy o rezervaci rodinného domu [anonymizována čtyři slova] B, jehož stavbu bude realizovat zhotovitel. Dodatek je nedatovaný podepsán jednou osobou za prodávající, oběma kupujícími a zhotovitelem. 5. Ze smlouvy o přenechání investorských práv ze dne 8. 6. 2020 soud zjistil, že ji uzavřeli [jméno] [příjmení], [datum narození], jako prodávající, a žalobci a) a b) jako kupující. Bylo v ní ujednáno, že předmětem této kupní smlouvy je převod smlouvy o rezervaci (objednávky domu) [anonymizována čtyři slova] B u realizační [právnická osoba] s.r.o., uzavřené dne 10. 7. 2018. Prodávající za tím účelem složil [právnická osoba] s.r.o. peněžní zálohu ve výši 300 000 Kč. Uvedenou zálohu včetně projektové dokumentace k domu a objednávky vyřízení stavebního povolení se zavázal prodávající bezplatně převést na kupující, avšak za předpokladu, že dojde k uzavření kupní smlouvy k pozemku p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [část obce] mezi prodávajícím a kupujícími. Dodatek je podepsán prodávajícím a kupujícími. 6. Ze Smlouvy o rezervaci (objednávka domu) ze dne 10. 7. 2018 soud zjistil, že ji uzavřeli [právnická osoba] s.r.o., [IČO] se sídlem [adresa], zastoupená na základě plné moci žalovaným, jako zhotovitel, [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], a [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [ulice a číslo], jako objednatel (é) a žalovaný jako manager prodeje – prodejce. Smlouva byla uzavřena o rezervaci domu, projekt domu [anonymizována čtyři slova] B a o složení zálohy na úhradu ceny za dílo. Dle čl. I je předmětem smlouvy je závazek objednatele zaplatit prodejci, který má uzavřenou smlouvu o obchodním zastoupení se zhotovitelem, zálohu na cenu o dílo domu, který je specifikovaný v čl. 2 smlouvy Předmětem je dále závazek prodejce tento dům u zhotovitele [právnická osoba] jako zhotovitele pro objednatele rezervovat na dobu do vyhotovení budoucí smlouvy o dílo, která bude uzavřena max. do 30 pracovních dnů po zaplacení zálohy na cenu o dílo. Cena o dílo je stanovena ve výši 2 025 000 Kč, v provedení standard na klíč, včetně DPH 15 % a základové desky, přičemž částka složené zálohy bude započítána na cenu o dílo. Změny oproti standardu a konečná částka bude uvedena ve smlouvě o dílo. Zhotovitel prohlásil, že na základě této smlouvy postaví objednateli budovu pro trvalé bydlení, označené jako dům [anonym