22 C 253/2020-350 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] budovy [adresa], jež na tomto pozemku stojí, vše v obci a k. ú. [obec] (dále jen„ nemovitosti“), neboť kupní smlouva ze dne 21. 9. 2011, kterou tyto nemovitosti převedli na žalovaného (dále jen„ kupní smlouva“), je dle jejich přesvědčení neplatná. Neplatnost opírali o skutečnost, že kupní smlouvu uzavřeli v omylu týkajícím se právních následků smlouvy, neboť jejich úmyslem nebylo založit trvalý a ničím nepodmíněný převod vlastnického práva k těmto nemovitostem. Sporná kupní smlouva stojí na konci řetězce právních jednání (respektive úkonů v terminologii zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ občanský zákoník“)), jejichž výchozím bodem byla smlouva o úvěru [číslo] kterou žalobci uzavřeli se [právnická osoba] s. r. o., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ [právnická osoba] s. r. o.“) jakožto věřitelem (dále též jen„ smlouva o úvěru“). Přestože touto smlouvou věřitel žalobcům poskytl 160 000 Kč, žalobci jako dlužníci byli povinni věřiteli splatit celkem 306 200 Kč. Takto nepřiměřeně navýšený dluh měl být následně splacen z půjčky, kterou žalobcům jako dlužníkům poskytla společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ společnost [právnická osoba]“), jejíž výše měla ale činit již 700 000 Kč (dále též jen„ smlouva o půjčce“). Při uzavření posledně uvedené smlouvy o půjčce aktivně vystupoval [příjmení] [jméno], který žalobce, pro které se závazek vůči naposledy uvedené společnosti stal neúnosným finančním břemenem, vmanipuloval právě do uzavření kupní smlouvy, byť vůlí žalobců bylo docílit pouze dočasného převodu vlastnického práva k nemovitostem na třetí osobu s tím, že z nájemného, které by za užívání nemovitostí žalobci této třetí osobě hradili, by se dluh postupně umořoval, až by vlastnické právo přešlo zpět na žalobce; kupní smlouva však žádné ujednání o zpětném převodu neobsahuje. Na vzniku kupní smlouvy se přitom žalobci nijak nepodíleli a o jejím obsahu nikdy s nikým nejednali. Pan [anonymizováno] tyto smlouvy žalobcům předložil k podpisu, poté s žalobci nechal podpisy ověřit na poště a následně si smlouvy ponechal. Před uzavřením kupní smlouvy měl navíc žalovaný žalobcům zaplatit část kupní ceny ve výši 289 000 Kč, kterou však žalobci nikdy neobdrželi; zbývající část kupní ceny měla být poukázána dílem společnosti [právnická osoba] (ve výši 750 000 Kč), dílem na účet č. [bankovní účet] (461 000 Kč), o němž žalobci dosud neví, komu patří. 2. Žalobci tedy na základě popsaného skutkového děje měli za to, že celá transakce se děla podle předem připraveného plánu, jehož cílem bylo za pomoci fiktivně vytvořených pohledávek přinutit žalobce k převodu nemovitostí a získat tak na jejich úkor majetkový prospěch. Žalobci byli současně s ohledem na okolnosti uzavření kupní smlouvy přesvědčeni, že součástí tohoto plánu byl i žalovaný, neboť nepostupoval jako běžný kupující (sám nemovitosti nikdy neviděl, nikdy nebyl v kontaktu se žalobci a nejednal o obsahu kupní smlouvy, a nebylo tedy jeho cílem získat nemovitosti do trvalého vlastnictví). Se skutečností, že prostředky na zaplacení kupní ceny pocházely dílem i z hypotečního úvěru, který si na sebe vzal žalovaný, se vypořádali tak, že žalovaný byl prostředníkem, pomocí něhož získal pan [jméno] nad nemovitostmi bezúplatně majetkovou kontrolu. Žalobci tak trvali na tom, že byli uvedeni v omyl, že smlouva o půjčce i kupní smlouva jsou smlouvami lichevními, neboť v jejich případě nelze hovořit o adekvátním protiplnění, a že při jejich uzavření zneužil [příjmení] [jméno] tísně, nezkušenosti a slabého právního povědomí žalobců; ze všech těchto důvodů je tedy absolutně neplatná. 3. Žalovaný s nárokem žalobců nesouhlasil. Uvedl, že s žádným ze subjektů, kteří za žalobce nebo s nimi jednali, nemá nic společného. Trval na tom, že na zaplacení kupní ceny nemovitostí použil dílem peníze naspořené svými rodiči, které od nich dostal darem (ty pro žalobce předal panu [jméno] při podpisu kupní smlouvy, a to na základě zmocnění od žalobců, kterým se pan [jméno] žalovanému prokázal), dílem z hypotečního úvěru, který splácí, a odmítl rovněž tvrzení žalobců, že by neměl skutečný zájem získat nemovitosti do svého vlastnictví, byť pořízení původně nečinil s vidinou, že by v nich sám bydlel, ale s vidinou budoucího zhodnocení finančních prostředků (tedy investice). Trval dále na tom, že mu nebylo nic známo o tom, že by snad převod vlastnictví měl být podmíněný nebo že by k němu mělo dojít po určité době hrazení nájemného ze strany žalobců; pokud tedy žalobci takto celou transakci pojímali, nebyl to žalovaný, kdo je v takové přesvědčení uvedl nebo je v něm udržoval. O platném uzavření kupní smlouvy neměl žalovaný žádný pochyb, neboť kupní smlouva obsahuje veškeré formální i obsahové náležitosti nezbytné pro tento právní úkon. Rovněž podpisy žalobců byly úředně ověřeny, stejně jako jejich podpisy na návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. I kupní cena byla sjednána v souladu s právními předpisy a nadto žalobci svými podpisy stvrdili, že její část o výši 289 000 Kč obdrželi v hotovosti před podpisem kupní smlouvy tak, jak se uvádí v jejím čl. III odst. 1; to je v příkrém rozporu s obsahem žaloby. Zbytek kupní ceny žalovaný uhradil z hypotečního úvěru na účty, které byly uvedeny v čl. III odst. 2 kupní smlouvy; nebylo přitom jeho povinností zjišťovat, komu tyto účty patří a proč je část kupní ceny poukazována právě na ně. Rovněž následné uzavření nájemní smlouvy na nemovitosti, které byly předmětem převodu, považuje žalovaný za důkaz vůle žalobců vlastnické právo k nemovitostem převést na jeho osobu, neboť v opačném případě by nedávalo smysl, proč by tyto nájemní smlouvy podepisovali a proč by po několik let platili žalovanému nájemné. Žalovaný nicméně v závěru žaloby připustil, že od roku 2015, kdy nájemní smlouva již nebyla prodloužena, mu žalobci přestali nájemné hradit, a tudíž cca 5 let nemovitosti užívají bez právního důvodu. Dovozuje z jejich jednání, že s ohledem na vysokou zadluženost nejsou schopni nájemné hradit, a proto se snaží o nahrazení nájemního vztahu vlastnickým právem, vystavěným na pochybné právní konstrukci. Žalovaný tedy trvá na tom, že kupní smlouva byla uzavřena svobodně a vážně, její obsah je určitý a srozumitelný, a proto je na ni třeba nahlížet jako na platný právní úkon. Vymezuje se rovněž proti tomu, že by žalobci učinili tento právní úkon v omylu, který žalovaný vyvolal (§ 49a občanského zákoníku); odhlédne-li žalovaný od faktu, že uplynula promlčecí doba pro dovolání se relativní neplatnosti, žalovaný žalobce v žádný omyl neuvedl a ani neměl povědomost o tom, že by tak měla učinit třetí osoba. 4. Na prvním místě musel soud vyřešit otázku, zda tu vůbec existuje naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) na určení vlastnictví žalobců k výše uvedeným nemovitostem. Ustálená soudní praxe dospěla ke konstantnímu závěru, že určovací žaloba má preventivní charakter a má místo jednak tam, kde lze její pomocí eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. V daném konkrétním případě je z obsahu žaloby zřejmé, že žalobci na určení vlastnického práva ke spornému pozemku naléhavý právní zájem mají, neboť bez požadovaného určení by jejich vlastnické právo nemohlo být zapsáno do katastru nemovitostí, a tedy nebylo by možné dosáhnout souladu mezi stavem právním a faktickým. 5. Soud provedeným dokazováním dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 6. Co se týče jednotlivých právních úkonů předcházejících uzavření kupní smlouvy, prvním z nich bylo uzavření smlouvy o úvěru [číslo] ze dne 23. 7. 2009 mezi žalobci a [právnická osoba] s. r. o., kdy výše tohoto úvěru byla sjednána na celkových 306 200 Kč (z toho jistiny 160 000 Kč, ročního úroku ve výši 20 % z jistiny, úplaty ve výši 43 200 Kč a poplatku ve výši 7 000 Kč). Současně s ní byla uzavřena téhož dne smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem, kterým byla zajištěna pohledávka vyplývající z výše uvedené smlouvy o úvěru. Následně došlo dne 6. 10. 2010 k uzavření smlouvy o půjčce mezi žalobci a společností [právnická osoba], a to na částku 700 000 Kč. Téhož dne uzavřely tytéž smluvní strany zástavní smlouvu k nemovitostem, a to k zajištění pohledávky ze smlouvy o půjčce. [právnická osoba] vydala dne 20. 12. 2010„ Závazné potvrzení o budoucím podmíněném zániku zástavního práva k nemovitostem“, podle kterého mělo výše uvedené zástavní právo vymazáno z katastru nemovitostí, bude-li zcela uspokojena pohledávka ze smlouvy o půjčce ze dne 6. 10. 2010 ve výši 750 000 Kč. 7. Dne 22. 12. 2010 uzavřeli žalobci a žalovaný v pořadí první kupní