22 C 254/2021-92 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se po žalovaných domáhala zaplacení částky 146 789 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že s žalovanými uzavřela dne 12. 12. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], zapsáno na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec]. Nemovitost byla inzerována jako průběžně rekonstruovaná s tím, že rozvody byly vyměněny za nové a jsou v mědi. V domě ovšem od převzetí vypadávaly pojistky. Žalovaná následně v dubnu 2020 zajistila zprávu revizního technika, který zjistil, že elektrické rozvody jsou v havarijním stavu. Konkrétně shledal 12 vad: 1) rozvaděč v garáži neodpovídal normám ČSN, přístroje byly instalovány na CD desce a na dřevě, neměly krytí a vývody nebyly popsány; 2) chyběly kryty na svítidlech a na instalačních krabicích; 3) svítidla nebyla nulována; 4) v místnostech se nacházely neukončené volné vodiče s nezajištěnými živými vodiči; 5) v elektrických rozvodech se kombinovaly hliníkové vodiče s vodiči v mědi a dvouvodičové rozvody s třívodičovými; 6) průřezy vodičů neodpovídaly jištění; 7) 230V zásuvky v koupelně a venku nebyly instalovány přes proudový chránič s reziduálním proudem 30mA; 8) nebyla předložena projektová dokumentace od instalace; 9) elektroinstalační komponenty na půdě neměly potřebné krytí; 10) většina spojů byla zoxidovaná; 11) stav elektrické instalace neodpovídal normám ČSN, vzhledem k opotřebení technik doporučil kompletní rekonstrukci; 12) z hlediska bezpečnosti bylo nutné instalaci vypnout, popř. odpojit od sítě a nepoužívat. Uvedené závažné skryté vady žalobkyně považuje za podstatné porušení smlouvy. Žalovaní ji přitom na ně neupozornili. V uvedené době, při vyklízení domu, probíhala první komunikace s prodávajícími ohledně skrytých vad elektřiny, a to ústně, telefonicky i SMS zprávami. Žalobkyně byla poté nucena přistoupit k odstranění uvedených závad, a to za cenu 146 789 Kč. Žalovaní odmítli tuto přiměřenou slevu z kupní ceny uhradit, a to ani přes opakované výzvy žalobkyně. 2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznali. Předně se ohradili proti tvrzení, že dům byl inzerován a prodáván jako kompletně rekonstruovaný. V inzerátu sice může zavádějícím způsobem působit konstatování ohledně elektřiny v mědi, nicméně žalobkyně byla při prohlídkách upozorněna, že nová elektrika je pouze v koupelně, další rozvody jsou původní v hliníku a že v části nemovitosti zůstala elektřina ve fázi rozpracované opravy (dráty trčící ze zdi). Žalobkyně tedy věděla, že dům je starý několik desítek let, přičemž na něm byly prováděny pouze lokální rekonstrukční práce a jako takový byl určen k rekonstrukci. Tomu také odpovídala kupní cena. Žalovaní dále zdůraznili, že žalobkyně řádně neuplatnila práva z vad. O zjištění skrytých vad je totiž neinformovala a neumožnila jim vady posoudit, např. za účasti odborníka a adekvátně se k nim vyjádřit. Žalovaní nadto nepovažují zprávu revizního technika za potřebný důkaz ohledně rozsahu závad. Žalobkyně naopak bez dalšího přistoupila ke kompletní výměně rozvodů elektřiny a cenu za to pak požadovala jakožto slevu z kupní ceny. Ačkoliv je zjištěnou vadu nutno oznámit neprodleně, žalovaní se o nárocích žalobkyně dozvěděli až v dopisu z 30. 11. 2020, kdy již žalobkyně provedla rekonstrukci. SMS zprávu z dubna/května 2020 nelze považovat za uplatnění vady, neboť z ní neplyne, o co přesně jde. I pokud by byl základ nároku oprávněný, žalobkyně by se mohla domáhat pouze rozdílu mezi cenou domu s nefunkčními rozvody oproti domu s rozvody funkčními, a to při zohlednění stáří a stavu domu. Nahrazením rozvodů starých několik desítek let zcela novými, došlo k výraznému zhodnocení nemovitosti a náklady na takovou výměnu nelze žádat coby slevu z kupní ceny. Žalovaní se domnívají, že uplatnění zažalovaného nároku je účelovou reakcí na neshody, které vznikly mezi účastníky při vyklizení nemovitosti a přepisu energií. 3. Soud ve věci nařídil jednání, na kterém provedl dokazování listinnými důkazy, výslechem účastníků a svědků. Na základě takto provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav. 4. Žalovaní, podíloví spoluvlastníci, jakožto prodávající a žalobkyně coby kupující sjednali mezi sebou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva ke shora vymezené nemovitosti za kupní cenu 2 200 000 Kč. V čl. 5 smlouvy kupující prohlásila, že je jí znám stav převáděných nemovitostí a v tomto stavu je kupuje. Současně prohlásila, že při prohlídce neshledala žádné zjevné či faktické vady, které by bránily v užívání převáděných nemovitosti. V řízení byla předložena kupní smlouva bez podpisu účastníků, nicméně obě strany učinili nesporným tvrzení, že k platnému převodu vlastnického práva došlo právě touto smlouvou z 12. 12. 2019. K předání nemovitosti došlo 15. 12. 2019, což je zaznamenáno v protokolu o předání, podepsaném všemi účastníky. V tomto protokolu ani v jeho dodatku z 19. 5. 2020 není nic řečeno o elektřině. 5. Žalobkyně nemovitost zakoupila na základě inzerátu na webových stránkách [webová adresa]“ V inzerátu bylo mimo jiné uvedeno, že dům byl průběžně rekonstruován, byla zde udělána nová koupelna a elektrika byla dána do mědi. Dále bylo ještě jednou zopakováno, že elektrika je v mědi. K inzerátu byly připojeny fotografie interiéru i exteriéru nemovitosti. 6. Dle výpisu závad na elektrické instalaci při prohlídce objektu RD [obec a číslo] ze dne 22. 4. 2020 vypracovaného [jméno] [příjmení], revizním technikem elektra, byly na nemovitosti zjištěny závady a nedostatky, které jsou vymezeny shora v obsahu žaloby. Dne 10. 11. 2020 dodavatel [obec] [anonymizováno] vystavil pro žalobkyni fakturu č. [rok], ve které jí vyúčtoval provedené elektroinstalační práce včetně dodávky materiálu v ceně 146 789 Kč. K tomu byl dále předložen dodací list [číslo] v němž jsou rozepsány ceny za jednotlivé dodané komponenty (rozvaděče, jističe, spínače, zásuvky, rámečky), za instalační práce, za revizi i režijní náklady. 7. Žalobkyně dopisem ze dne 30. 11. 2020, odeslaným dne 1. 12. 2020 a doručeným dne 4. 12. 2020, vyzvala žalované k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 146 789 Kč. Svůj nárok odůvodnila tím, že ji žalovaní neupozornili při koupi nemovitosti na havarijní stav elektrických rozvodů a naopak tvrdili, že jsou vyměněny za nové. Ve výzvě specifikovala všech 12 závad, které vymezil [jméno] [příjmení] dne 22. 4. 2020. 8. Žalovaní dopisem ze dne 18. 12. 2020 žalobkyni informovali, že její nárok neuznávají. Odmítli, že by rozvody byly v havarijním stavu, žalobkyně kupovala nemovitost jako starou a určenou k rekonstrukci. Dále ji upozornili, že přiměřenou slevu z kupní ceny nelze zaměňovat s náklady na vyhotovení nových rozvodů. 9. Z výpisu ze SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou 2) za dobu od 25. 4. 2020 do 12. 5. 2020 je zřejmé, že tyto řešily primárně odvezení a vyklizení věcí, které v nemovitosti zůstaly. Jediná SMS zpráva, ve které se žalobkyně zmiňuje o elektřině, pochází z 30. 4. 2020 z 14:17 hod. V ní je konkrétně uvedeno:„ počítejte s tím, že budu řešit i tu elektriku, kterou jste tvrdili, že je nově dělaná. Po koupi domu je dvouletá lhůta kdy lživá informace nebo věc, která nejde vidět, jde za bývalými majiteli.“ Dne 12. 5. 2020 žalobkyně zaslala žalované 2) SMS zprávu s textem„ nemám problém ti poslat faktury zpětně (…) elektrika (…).“ Bezprostředně na to zaslala žalované 2) další zprávu, s tím, že SMS nebyla určena pro ni. 10. Realitní makléř [jméno] [příjmení], který zprostředkovával koupi nemovitosti, ve své svědecké výpovědi uvedl, že žalobkyně byla při prohlídce nemovitosti upozorněna, že část elektřiny je v mědi, část v hliníku. V místnostech, kde byla započata rekonstrukce, byly obnažené kabely. Otec žalobkyně si také prohlédl elektroskříň a prohlásil o ní, že je původní. Při prohlídkách nemovitosti ji svědek i žalovaní doporučovali, ať si vezme znalce pro účely posouzení celkového stavu nemovitosti i elektřiny. Žalovaný 1) měl zájem na tom, aby si žalobkyně prošla celou nemovitost ještě jednou, aby se plně seznámila s jejím stavem. Svědek připustil, že v inzerátu mělo být uvedeno, že elektřina byla v mědi pouze částečně, je ovšem přesvědčen, že žalobkyně musela poznat, které zásuvky jsou nové (např. v koupelně). 11. Svědkyně [jméno] [příjmení], matka žalovaných, která v nemovitosti bydlela 54 let, až do 1. 7. 2019, v rámci své svědecké výpovědi uvedla, že nikdy nezaznamenala, že by vypadávaly pojistky nebo že by jiskřila elektřina. Všechny spotřebiče i světla fungovaly bez potíží. V 80. letech došlo k rekonstrukci kuchyně, jídelny a koupelny. Vybavila si, žalobkyně ani její otec se při prohlídkách nemovitosti na elektřinu neptali. Žalobkyně navštívila dům také s nějakou paní z banky kvůli vyřízení úvěru, i ta si dům podrobně procházela a nafotila. 12. Žalobkyně při své účastnické výpovědi sdělila, že dům před koupí navštívila dvakrát, při tom jí bylo řečeno, že elektrika je po rekonstrukci, čemuž věřila. V domě neustále vypadávaly pojistky, proto zavolala pana [