20 C 47/2023-81 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k níže uvedené nemovitosti. V odůvodnění žaloby uvedl, že je vlastníkem 5/6 rekreační chaty ev. [číslo] na pozemku parc. [číslo] zapásané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Jihlava a k. ú. [obec] u [obec] (dále jen chata). Chata se nachází na pozemku parc. [číslo] který je zapsán na listu vlastnictví [číslo] jehož vlastníkem je Statutární město Jihlava. Žalovaná vlastní 1/6 chaty. Žalobce nechce ve spoluvlastnictví dále setrvávat, proto nabídl žalované zrušení spoluvlastnictví, buď odkupem jejího podílu žalobcem za 50 000 Kč nebo prodejem podílu žalobce žalované za cenu 250 000 Kč. Nabídku jí zaslal dne 19. 12. 2022. Žalovaná na nabídku nereagovala. Žalobce rovněž oslovil Statutární město Jihlava, které sdělilo, že nebude uplatňovat předkupní právo. Žalobce tak požaduje zrušení spoluvlastnictví k chatě a přikázání chaty do jeho výlučného vlastnictví. 2. Žalovaná uvedla, že s návrhem žalobce nesouhlasí. Navrhla, aby chata byla prodána a výtěžek z prodeje byl rozdělen mezi účastníky podle velikosti podílů. Prodej by měl zajistit žalobce. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce vlastní podíl ve výši 5/6 a žalovaná vlastní podíl ve výši 1/6 nemovité věci – rekreační chaty ev. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec], obec Jihlava, umístěné na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví]. 4. Z dopisu ze dne 19. 12. 2022 a podacího lístku soud zjistil, že žalobce nabídl žalované odkoupení jejího podílu chaty za cenu 50 000 Kč, případě prodej svého podílu žalované za cenu 250 000 Kč. Žalovaná se měla k nabídce vyjádřit do 14 dnů. 5. Z dopisu ze dne 20. 9. 2022 soud zjistil, že Statutární město Jihlava oznámilo žalobci, že nebude uplatňovat předkupní právo k předmětné chatě, a to podle usnesení [číslo], které bylo přijato na 30. zasedání zastupitelstva dne 20. 9. 2022. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného znalcem [celé jméno znalce], soud zjistil, že předmětem posudku je zjištění ceny obvyklé předmětné nemovité věci – rekreační chaty. Obvyklá cena byla určena ve výši 320 000 Kč, a to podle stavu ke dni 2. 5. 2023. Znalec provedl obhlídku nemovité věci, součástí posudku jsou i inzeráty na prodej obdobných nemovitých věcí. 7. Na základě provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav věci. 8. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky nemovité věci – rekreační chaty ev. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec], obec Jihlava, umístěné na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví]. Žalobce je vlastníkem podílu ve výši 5/6 a žalovaná je vlastnicí podílu ve výši 1/6 nemovité věci. Žalobce jednal se žalovanou o odkupu jejího podílu, ale žalovaná neakceptovala navrženou cenu. Soudní znalec [celé jméno znalce] stanovil aktuální obvyklou cenu předmětné nemovité věci ve výši 320 000 Kč. Oba spoluvlastníci chtějí spoluvlastnictví zrušit a shodují se, že věc nelze fakticky rozdělit. Žalobce žádá o přikázání této věci za náhradu do svého vlastnictví, zatímco žalovaná navrhuje prodej v dražbě s rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky. 9. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 věty před středníkem o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 10. Na základě zjištěného skutkového stavu a citovaných právních předpisů dospěl soud k závěru, že oba účastníci řízení, kteří jsou zároveň spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, mají zájem o zrušení spoluvlastnictví k této věci, tj. nechtějí již nadále v tomto spoluvlastnictví setrvávat; proto soud žalobě vyhověl a spoluvlastnictví účastníků řízení k předmětným nemovitým věcem výrokem I. tohoto rozsudku zrušil. Zrušení spoluvlastnictví nebránila žádná překážka. 11. Pokud se jedná o vypořádání zrušeného spoluvlastnictví, soud byl při svém rozhodování vázán jak způsoby, tak i zákonem stanoveným pořadím, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1/2018, ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015, nebo ze dne 3. 8. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2208/2015, dostupné na adrese www.nsoud.cz) Při rozhodování o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soud podle citované judikatury nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné s tím, že není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; teprve nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě. V projednávané věci bylo mezi účastníky nesporné, že rozdělení věci není možné, neboť s ohledem na jeho dispozice by rozdělením nevznikly menší funkční celky. Proto se soud zabýval v pořadí druhým způsobem vypořádání spoluvlastnictví, tj. přikázáním předmětných nemovitých věcí za náhradu do vlastnictví některému ze stávajících spoluvlastníků. 12. V řízení nebylo tvrzeno ani prokázáno, že žalobce není schopen zaplatit žalované přiměřenou náhradu za její spoluvlastnický podíl. 13. Pokud se jedná o návrh žalované na prodej předmětné nemovité věci ve veřejné dražbě, tento postup soud nemohl s ohledem na výše uvedenou judikaturu aplikovat, neboť by přicházel v úvahu teprve v případě, kdyby žádný ze spoluvlastníků neměl o uvedené věci zájem, což však není tento případ. Z tvrzení žalované soud zjistil, že žalovaná má snahu zejména maximalizovat výtěžek z prodeje předmětných nemovitých věcí a tím i náhradu za svůj spoluvlastnický podíl, a proto má zájem o vypořádání spoluvlastnictví formou veřejné dražby. 14. Na ústním jednání následně žalovaná po poučení o zákonné posloupnosti způsobů vypořádání spoluvlastnictví vyjádřila zájem, aby nemovitost byla přikázána do jejího vlastnictví s tím, že k ní má citovou vazbu, jelikož chatu pro ni postavil její otec. Toto tvrzení bylo nicméně relativizováno jednak tím, že žalovaná zdědila jen menší podíl kvůli tomu, že byla otcem vyděděna a druhak pak dále tím, že ani poskytnutého prostoru nevyužila k tomu, aby se s žalobcem domluvila na odkupu (či způsobu vypořádání spoluvlastnictví) jeho podílu za cenu, která by zohlednila i její citovou vazbu k věci. Soud přitom nevnímá stranami prezentované výsledky jednání jako vymykající se tržnímu prostředí, ba naopak spíše jako vstřícné ze strany žalobce, který svůj podíl nabyl jako realitní podnikatel a nelze mu tedy klást k tíži snahu o přiměřený zisk. 15. S ohledem na zjištěné skutečnosti a na citovanou judikaturu Nejvyššího soudu soud výrokem II. rozsudku rozhodl, že předmětné nemovité věci se přikazují do vlastnictví žalobce, jelikož důvody prezentované žalovanou na podporu přikázání věci do jejího vlastnictví nepřevážily praktickou stránku věci spočívající v tom, že žalobce je již nyní výrazně většinovým vlastníkem věci. 16. Žalobce jako budoucí výlučný vlastník předmětné nemovité věci je povinen zaplatit žalované přiměřenou náhradu odpovídající velikosti jejího spoluvlastnického podílů na uvedené nemovité věci. Pro zjištění aktuální obvyklé ceny uvedené věci ustanovil soud znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [celé jméno znalce], který si posuzovanou věc osobně prohlédl, pořídil fotodokumentaci jejího stavu a v písemném znaleckém posudku stanovil její cenu v čase a místě obvyklou ve výši 320 000 Kč s platností této ceny k 2. 5. 2023. Znalec přitom postupoval logicky a pečlivě, popsal použité metody, řádně odůvodnil svůj závěr a zohlednil stav i pozitivní a negativní aspekty oceňované nemovité věci. V příloze písemného znaleckého posudku znalec uvedl fotodokumentaci i čtyři inzeráty na prodej obdobných rekreačních chat za účelem srovnání. Soud ani žalobce proto neměli pochybnosti o způsobu stanovení ceny ani o její výši. Žalovaná se k uvedenému nevyjádřila. 17. S ohledem na výše uvedené soud uzavřel, že znalec dospěl k aktuální obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí logickým a metodologicky řádně podložených postupem a že výše této ceny nijak nevybočuje z cenového rámce, v němž se pohybují aktuální tržní ceny obdobných nemovitých věcí. Proto soud z této ceny ve výši 320 000 Kč stanovil výši náhrady, kterou je žalobce coby budoucí výlučný vlastník povinen zaplatit žalované za její spoluvlastnický podíl k předmětné nemovité věci: žalobce je povinen zaplatit žal