4 C 115/2022-87 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 478 518 Kč úrokem z prodlení v zákonné výši z uvedené částky od 15. 1. 2022 do zaplacení. Uvedla, že je vlastnicí bytu [číslo] v budově [adresa] nacházející se na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [obec], na adrese [adresa žalované]. Žalovaná byla členem družstva a nájemkyní uvedeného bytu. V důsledku neplacení nájemného byla vyloučena z družstva dne 5. 6. 2015, následně byla žalovaná vyzvána k vyklizení bytu, což neučinila, ani přesto, že o vyklizení rozhodnul Okresní soud v Jihlavě v řízení sp. zn. 20 C 457/2018. Žalované vzniklo bezdůvodné obohacení za užívání bytu za období od března 2019 do prosince 2021, přičemž výše obohacení na straně žalované činila v roce 2019 částku 11 300 Kč měsíčně, v roce 2020 částku 10 700 Kč měsíčně a v roce 2021 částku 11 500 Kč měsíčně. Žalobkyně tedy požadovala za rok 2019 vydání bezdůvodného obohacení ve výši 113 000 Kč, za rok 2020 ve výši 128 400 Kč a za rok 2021 ve výši 138 000 Kč. Za druhé žalobkyně požadovala zaplacení částky 44 218 Kč za spotřebované služby související s užíváním bytu v roce 2020. Kromě uvedeného požadovala smluvní pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení s nevyklizením bytu, a to za období od 1. 7. 2020 do 31. 12. 2021 (549 dní) ve výši 54 900 Kč. 2. Žalovaná na svou obranu uvedla, že byt neužívala v předmětném období, a proto na její straně není dána pasivní legitimace. Dále namítala, že žalobkyně se nemůže domáhat vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, nýbrž ve výši nájemného sjednaného původně ve smlouvě. Žalovaná uhradila od března do června 2017 čtyřmi platbami částku celkem 397 873 Kč. Závěrem žalovaná rozporovala vyúčtování služeb a způsob vyúčtování nedoplatku. Namítala také, že nedošlo ke spojení všech řízení, které u Okresního soudu v Jihlavě probíhají. 3. Z informací o jednotce z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně byla zapsána jako vlastnice bytu [číslo] v [obec]. Ze smlouvy o nájmu bytu bylo zjištěno, že smlouvu uzavřely strany tohoto řízení dne 18. 3. 2014. Žalovaná byla oprávněna užívat byt [číslo] nacházející se na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Jednalo se o byt skládající se z kuchyně, čtyř pokojů, předsíně, spíže, koupelny a toalety, lodžie a sklepa o celkové výměře 84,8 m2 Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě ve výši 100 Kč denně pro případ, že žalovaná nevyklidí byt ke dni skončení nájmu. Z výstrahy před vyloučením ze dne 11. 3. 2015 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě záloh ve výši 22 940 Kč do 11. 4. 2015, v opačném případě bude žalovaná vyloučena z družstva. Výstraha byla podle obálky odeslána žalované na její adresu dne 13. 3. 2015 a jako nedoručená se vrátila žalobkyni dne 20. 4. 2015. Ze zápisu [číslo] bylo zjištěno, že představenstvo družstva rozhodnulo o vyloučení žalované. Z rozhodnutí o vyloučení z družstva ze dne 13. 5. 2015 bylo zjištěno, že žalobkyně vyloučila žalovanou. Toto rozhodnutí bylo zasláno žalované poštou a zásilka se jako nedoručená vrátila žalobkyni dne 5. 6. 2015. Z rozsudku Okresního soudu v Jihlavě ze dne 19. 11. 2019, č. j. 20 C 457/2018-88 bylo zjištěno, že žalované byla uložena povinnost vyklidit předmětný byt. Z vyúčtování za rok 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně za služby spojené s užíváním bytu (úklid, výtah, osvětlení, teplo, teplá voda, studená voda) vyúčtovala žalované částku 44 218 Kč. Z předžalobní výzvy bylo zjištěno, že zástupce žalobkyně vyzval žalovanou k zaplacení částky 478 518 Kč ve lhůtě do 7 dnů o odeslání této výzvy. Z potvrzení o podání bylo zjištěno, že výzva byla odeslána žalované dne 6. 1. 2022. Z vyjádření realitní kanceláře [anonymizováno] bylo zjištěno, že za obdobný byt v předmětném období se tržní nájemné pohybovalo od 9 000 Kč do 11 000 Kč měsíčně. Z vyjádření realitní kanceláře [anonymizována čtyři slova] bylo zjištěno, že tržní nájemné by se pohybovalo kolem 13 000 Kč měsíčně. Z vyjádření realitní kanceláře [právnická osoba] bylo zjištěno, že tržní nájemné by činilo 10 000 až 11 000 Kč měsíčně. Z vyjádření realitní kanceláře [anonymizováno] [právnická osoba] bylo zjištěno, že nájemné za uvedené období, podobnou lokalitu a dispozici bytu bylo sjednáno ve výši 12 400 Kč měsíčně. 4. Po provedeném dokazování lze dospět k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobkyně je vlastnicí byt [číslo] nacházejícího se na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Žalovaná byla z bytové družstva vyloučena, a zanikl jí proto ke dni 5. 6. 2015 nájem uvedeného bytu, který byl původně sjednán nájemní smlouvou uzavřenou dne 18. 3. 2014. Žalovaná byt nevyklidila a nepředala ho žalobkyni, byť žalované tuto povinnost uložil Okresní soud v Jihlavě v rozsudku ze dne 19. 11. 2019, č. j. 20 C 457/2018-88. Tržní nájemné za byt obdobných parametrů v podobné lokalitě se v letech 2019 až 2021 pohybovalo v průměrné výši 11 478 Kč měsíčně. Žalobkyně žalované vyúčtovala za rok 2020 služby související s předmětným bytem, a to úklid domu, provoz výtahu, osvětlení, dodávku tepla a vody, na částku 44 218 Kč Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě ve výši 100 Kč denně za každý den prodlení, kdy žalovaná byt po skončení nájmu byt nevyklidí a nepředá ho žalobkyni. Žalovaná byla naposledy vyzvána k zaplacení předžalobní výzvou zástupce žalobkyně ze dne 6. 1. 2022, přičemž tato výzva byla žalované odeslána téhož dne. 5. Pasivní legitimaci v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání cizí věci řešil Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 28 Cdo 493/2021 a dospěl k závěru:„ Vlastník může požadovat vydání bezdůvodného obohacení jak po subjektu, který nemovitost neoprávněně přenechal jinému k užívání, tak po faktickém uživateli, jenž své užívací právo od tohoto subjektu odvozuje. Z dikce § 2994 o. z. potom vyplývá, že se nastíněná idea prosadí i v případě, že subjekt, jenž neoprávněně disponuje s cizí hodnotou, třetí osobě věc přenechal nikoliv na základě smlouvy, nýbrž například v rámci společenské úsluhy.“ Obdobně pak rozhodl Nejvyšší soud již dříve ve věci sp. zn. 28 Cdo 1028/2018. V tomto řízení tedy byla dána pasivní legitimace žalované, neboť se jedná o bývalou členku žalobkyně, která po skončení svého členství v družstvu a zániku nájemního vztahu byt nevyklidila a nepředala ho žalobkyni. Jak již bylo uvedeno v prvním citovaném rozhodnutí Nejvyššího soudu, bylo na žalobkyni, který subjekt jako žalovaného označí, v každém případě však mohla označit žalovanou, jako osobu, která s bytem žalobkyně nadále disponovala, neboť ho nevyklidila a nepředala. Spor těchto účastníků řízení týkající se obdobné skutkové i právní záležitosti s jediným rozdílem, a to dlužným obdobím, řešil Okresní soud v Jihlavě v řízení vedeném pod sp. zn. 12 C 163/2019. V uvedeném řízení dospěl po dovolání žalované Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3735/2022 k následujícímu závěru:„ Užívá-li bývalý člen družstva a bývalý nájemce družstevního bytu byt i po skončení svého členství a s tím souvisejícím skončením nájmu, nemůže mu již náležet dobrodiní v podobě placení úhrady za užívání bytu na neziskovém principu, tedy jen ve výši účelně vynaložených nákladů. To je právem jedině člena bytového družstva a stejně tak se povinnost družstva požadovat za užívání bytu úhradu jen ve výši účelně vynaložených nákladů vztahuje pouze na jeho členy. Nepoužije-li se na stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení § 2295 o. z. a jiné speciální ustanovení, z něhož by vyplýval způsob stanovení výše úhrady, neobsahuje ani občanský zákoník, ani zákon o obchodních korporacích, je třeba výši úhrady stanovit podle principů bezdůvodného obohacení § 2991 a § 2999 o. z.“ Znamená to, že se soud zabýval výší bezdůvodného obohacení v úrovni tržních nájmů, kterých by žalobkyně dosáhla, pokud by s bytem disponovala a pronajala ho. Pro rozhodnutí má v tomto ohledu největší přínos vyjádření místních realitních kanceláří, které s vědomím, o jak velký byt, s jakými dispozicemi, v jaké lokalitě a za jaké období, sdělily, že průměrná výše měsíčního nájemného činila 11 478 Kč, přičemž šlo o rozpětí od 9 000 Kč do 13 000 Kč měsíčně. Soud proto dospěl k závěru, že se žalobkyně domáhala vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu v adekvátní výši. Nebylo možné zohlednit žalovanou namítané platby v roce 2017, neboť v tomto řízení šlo o pozdější období od března 2019. Žalobkyně se ze stejného důvodu-vydání bezdůvodného obohacení-oprávněně domáhala zaplacení za služby související s užíváním bytu za rok 2020. Vyúčtování obsahuje relevantní informace o cenách a množství spotřebovaných služeb, přičemž žalovaná byla prokazatelně vyzvána k zaplacení minimálně v předžalobní výzvě. Žalovaná byla povinna v souladu s ujednáním v čl. VII smlouvy o nájmu bytu zaplatit žalobkyni smluvní pokutu za prodlení s vyklizením a předáním bytu ve výši 100 Kč denně, a to za období od 1. 7. 2020 do 31. 12. 2021. Ujednání o smluvní pokutě po novelizaci § 2239 o. z. není s účinností od 1. 7. 2020 nicotné. Sjednaná výše není v porovnání s