8 C 61/2023-61 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala určení, že žalovaní jsou vlastníky budovy [označení nemovitosti] [anonymizováno] – objektu rodinné rekreace stojícího v části [územní celek] na pozemku [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], okres [okres] (dále též jen„ předmětná nemovitost“). Dále se žalobkyně domáhala, aby byla žalovaným uložena povinnost uhradit jí částku 820 000 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění žalob uvedla, že dne 19. 4. 2022 uzavřela se žalovanými kupní smlouvu na uvedenou nemovitost, prodej zprostředkovávala realitní kancelář [název RK] [anonymizováno] [okres]. Žalobkyně byla seznámena s faktickým a právním stavem nemovitosti, obdržela také informaci o tom, že chata stojí na cizím pozemku. Byla však ubezpečena o bezproblémovém fungování nájemních vztahů po dlouhé období předcházející prodeji, o informaci neměla důvod pochybovat, proto kupní smlouvu uzavřela. Nájemní smlouvu se zavázala sjednat realitní kancelář, která tak neučinila a když se na vlastníka pozemku, Bc. [jméno] [příjmení] (dále též jen„ vlastník pozemku“), obrátila sama žalobkyně, tento smlouvu odmítl uzavřít. Následně žalobkyni odpojil vodu a zamezil přístup k chatě. V listopadu 2022 pak žalobkyně od vlastníka pozemku obdržela výzvu k odstranění stavby do 31. 1. 2023 s tím, že se jedná o stavbu dočasnou a právní důvod již není dán. Touto informací žalobkyně před koupí objektu nedisponovala, má však za to, že žalovaní tuto skutečnost zatajili a jedná se tak o skrytou právní vadu nemovitosti. Dopisem ze dne 23. 11. 2022 žalobkyně odstoupila od kupní smlouvy pro podstatné porušení (informačních) povinností ze strany žalovaných. Žalovaní označili odstoupení od smlouvy za neoprávněné, žalobkyně tedy žádá o určení vlastnictví. Naléhavý právní zájem shledává ve skutečnosti, že v důsledku odstoupení od smlouvy došlo k přechodu vlastnického práva zpět na žalované, v katastru nemovitostí je však i nadále evidována žalobkyně a ke změně zápisu může dojít pouze na základě rozhodnutí soudu. 2. Žalovaní ve svém vyjádření uvedli, že žalobkyně byla řádně seznámena se skutečností, že se předmětná stavba nachází na cizím pozemku. O dočasnosti stavby neměli žalovaní žádnou informaci, z kupní smlouvy, kterou předmětnou nemovitost sami nabyli, tato informace nevyplývá a ani jinak o této skutečnosti nebyli informováni. Žalobkyni tak žádné informace nezatajili. Podle stavebního úřadu byla stavba řádně povolena a zkolaudována, následně zapsána do katastru nemovitostí. 3. Mezi stranami tedy nebylo sporu o tom, že žalobkyně s žalovanými uzavřela kupní smlouvu na předmětnou nemovitost a že byla před podpisem smlouvy seznámena se skutečností, že nemovitost stojí na pozemku jiného vlastníka, Bc. [jméno] [příjmení]. 4. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými jako prodávajícími dne 19. 4. 2022 bylo zjištěno, že předmětem koupě byla [označení nemovitosti] [anonymizována dvě slova] určená k rodinné rekreaci stojící v části [územní celek] na pozemku [parcelní číslo] (tento je ve smlouvě označen jako pozemek jiného vlastníka), zapsaná v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] v k. ú. [obec]. V čl. II. odst. 3 smlouvy prodávající prohlásili, že na předmětných nemovitostech neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva ani jiná práva třetích stran a že neučinili žádné úkony směřující k zatížení předmětných nemovitostí soudcovským zástavním právem, vyrovnání nebo jinou právní vadou. V odst. 7 téhož článku pak prohlásili, že kupující řádně seznámili se stavem předmětných nemovitostí, s jejich statusem, jejich součástmi a příslušenstvím. V odst. 8 tohoto článku kupující prohlásila, že byla řádně a kompletně seznámena se stavem (faktickým i právním) předmětné nemovitosti a že je jí tento stav zcela znám. Kupní cena byla sjednána ve výši 820 000 Kč. V čl. VI. smlouvy si strany sjednaly právo odstoupení od smlouvy a sankce, přičemž druhá strana byla od smlouvy oprávněna odstoupit v případě podstatného porušení smlouvy; tímto porušením se rozumí zejména nepravdivost jakéhokoli prohlášení prodávajících dle čl. II. smlouvy. 5. Dopisem ze dne 23. 11. 2022 oznámila žalobkyně žalovaným, že odstupuje od kupní smlouvy, která byla mezi stranami uzavřena dne 19. 4. 2022. Za důvod odstoupení označila skutečnost, že žalovaní podstatným způsobem porušili smlouvu tím, že nesdělil žalobkyni, že stavba chaty byla povolena pouze jako dočasná do 11. 12. 1994. Uvedenou skutečnost současně žalobkyně považovala za skrytou vadu, která ze zákona představuje podstatné porušení smlouvy. Žalobkyně vyzvala žalované k přepsání vlastnického práva v katastru nemovitostí do 20. 1. 2023. 6. Z vyjádření k odstoupení od smlouvy ze dne 4. 1. 2023 vyplývá, že zástupkyně žalovaných žalobkyni sdělila, že shledává odstoupení od kupní smlouvy neoprávněným a žalovaní odstoupení od smlouvy neakceptují. Žalovaní sami nebyli s dočasností stavby seznámeni, když z kupní smlouvy, kterou uzavřeli s předchozím vlastníkem, toto nevyplynulo, nemohli tak žádnou skutečnost zatajit. S tím, že stavba stojí na cizím pozemku, žalobkyně byla řádně seznámena, k porušení smlouvy nedošlo. Z vyjádření stavebního úřadu nadto vyplynulo, že stavba je řádně zkolaudována a zapsána v katastru nemovitostí. 7. Z vyjádření [úřad] [anonymizována dvě slova] v [obec] ze dne 16. 1. 1995 adresovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tímto bylo [jméno] [příjmení] sděleno, že došlo ke kontrole dokumentace k chatě [adresa], [anonymizována dvě slova], postavené na pozemku [parcelní číslo]. Zkontrolována byla mimo jiné dohoda o dočasném užívání pozemku s dobou trvání do 31. 12. 1994. Z kontroly pak vyplynulo, že byla zastavěna větší plocha, než bylo povoleno, proto byl [jméno] [příjmení] vyzván k nápravě stavu. 8. Z výtisku z internetové stránky obsahující inzerát k prodeji předmětné nemovitosti bylo zjištěno, že byla nabízena k prodeji za 870 000 Kč. Zastavěná plocha byla uvedena ve výměře 43 m2, v inzerátu bylo výslovně uvedeno, že pozemek je v pronájmu. 9. Z pasportu chaty [anonymizována dvě slova] vystaveného pro [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že chata stojí na pozemku v pronájmu, zastavěná plocha činí 59,65 m2 a stavba byla povolena v roce 1966, zkolaudována v roce 1967. 10. Z výzvy k odstranění stavby ze dne 1. 11. 2022 soud zjistil, že zástupkyně Bc. [jméno] [příjmení], vlastníka pozemku, na němž stojí chata [anonymizována dvě slova], vlastněná žalobkyní, tuto vyzvala k odstranění stavby do 31. 1. 2023. Ve výzvě uvedla, že tato stavba byla povolena pouze jako dočasná do 11. 12. 1994 a na tuto dobu byla uzavřena dohoda o dočasném užívání pozemku. Aktuálně se tak již jedná o stavbu nepovolenou. 11. Dle vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V [číslo] [rok] [číslo] došlo ke zrušení zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaných a bylo zapsáno vlastnické právo ve prospěch žalované s právními účinky ke dni 2. 5. 2022. Zápis byl proveden dne 24. 5. 2022. 12. Ze smlouvy o nájmu pozemku uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a žalovanými dne 1. 3. 2017 soud zjistil, že touto byl sjednán nájem pozemku [číslo] zapsaného v k. ú. [obec], [územní celek], na [list vlastnictví] ve vlastnictví [jméno] [příjmení]. Na základě smlouvy byli žalovaní užívat pozemek pod budovou [anonymizována dvě slova] v jejich vlastnictví, bylo vymezeno oprávnění využívat příjezdovou cestu. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 000 Kč splatné ve dvou splátkách vždy do 31. 3. a 31. 10. kalendářního roku s tím, že pronajímatel byl oprávněn zvyšovat nájemné. Žalovaní nebyli oprávněni poskytnout podnájem, pozemek oplotit či vysazovat trvalé porosty, dále byli povinni řídit se zákonem o lesích, neboť se jednalo o lesní pozemek. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou tři měsíce. K uzavírání nájemních smluv byla [jméno] [příjmení] zplnomocněna jeho matka, [jméno] [příjmení]. Dodatkem [číslo] k této smlouvě ze dne 18. 11. 2019 bylo s účinností od 1. 1. 2020 zvýšeno nájemné na 9 000 Kč ročně. Dopisem ze dne 16. 11. 2020 pak bylo žalovaným oznámeno zvýšení nájemného pro rok 2021 na částku 9 252 Kč. 13. Z rozhodnutí Odboru vodního hospodářství, energetiky a pro věci zemědělství a lesnictví okresního národního výboru v [obec] ze dne 28. 4. 1966 bylo zjištěno, že tímto bylo rozhodnuto o vynětí části pozemku [číslo] v k. ú. [obec] o výměře 0, 0050 ha za účelem výstavby rekreační chaty. Smlouvou o dočasném užívání pozemku uzavřenou mezi [anonymizována dvě slova] a [jméno] [příjmení] dne 16. 3. 1970 byla [jméno] [příjmení] přenechána k dočasnému užívání pro rekreační chatu část pozemku č. k. [číslo] o výměře 100 m2. Z dohody o dočasném užívání pozemku [číslo] uzavřené v roce 1985 mezi [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], [anonymizována dvě slova], a [jméno] [příjmení], byla část pozemku č. k. [číslo], na němž byla postavena rekreační chata [anonymizováno] [číslo] ve vlastnictví [jméno] [příjmení], přenechána tomuto k dočasnému užívání na dobu trvání stavby do 11. 12. 1994. 14. Z usnesení Okresního so