21 C 268/2023-61 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím jako náhrady škody, která měla žalobkyni vzniknout v důsledku uložené pokuty za přestupek spočívající v umožnění užívání stavby v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí jiné osobě. Žalobkyně popsala, že s žalovaným uzavřela dne 1. 12. 2012 smlouvu o nájmu nebytových prostor: areálu „, adresa, , Anonymizováno, – , adresa, “. Součástí předmětu nájmu byl také objekt č. , hodnota, , který žalovaný pronajal třetí osobě – společnosti , právnická osoba, Objekt č. , hodnota, byl zkolaudován jako , Anonymizováno, , žalovaný jej však přenechal k užívání pro potřeby , Anonymizováno, . V důsledku toho byla žalobkyně rozhodnutím Magistrátu města , adresa, ze dne 6. 4. 2023, č. j. , Anonymizováno, , uznána vinnou ze spáchání přestupku, za což jí byla uložena pokuta ve výši 20 000 Kč. Žalobkyně uvedla, že žalovaný jednal v rozporu se stavebním zákonem a současně porušil svou smluvní povinnost, neboť objekt č. , hodnota, přenechal k užívání jiné osobě za jiným účelem, než za jakým bylo povoleno jeho užívání. Žalovaný se přitom zavázal k dodržování obecně závazných protipožárních, bezpečnostních a hygienických předpisů v pronajatých prostorách; jeho povinností bylo také zajistit jejich dodržování třetími osobami. Odpovědností žalovaného bylo také to, jakým způsobem bude objekt využíván třetími osobami. Areál byl žalovanému přenechán za účelem realizace podnikatelské činnosti nájemce (zejm. , Anonymizováno, ). Bylo povinností žalovaného, aby zajistil užívání jednotlivých nemovitostí podle toho, za jakým účelem byly zkolaudovány. V důsledku jednání žalovaného byla žalobkyně jakožto vlastník nemovitosti uznána vinnou z přestupku, za který jí byla uložena pokuta, kterou musela uhradit. Pokud by k protiprávnímu jednání žalovaného nedošlo, nevznikla by žalobkyni škoda ve výši uložené pokuty. Společně se vzniklou škodou požadovala žalobkyně zaplatit také úrok z prodlení v zákonné výši za období od 23. 5. 2023 do zaplacení.2. Žalovaný k žalobě uvedl, že žalobu považuje za zcela šikanózním způsobem uplatněný neexistující nárok, který má za cíl zmařit ekonomickou činnost žalovaného v areálu „, adresa, , Anonymizováno, – , adresa, .“ Zdůraznil, že není vlastníkem objektů, ale pouze jejích nájemcem, přičemž objekt užívá v souladu s uzavřenou smlouvou. Stejně tak i podnájemci užívají jednotlivé nemovitosti v souladu s uzavřenými smlouvami. Povinností vlastníka je přitom zajistit, aby nemovitost mohla sloužit sjednanému účelu. Podle žalovaného nemůže být porušením smlouvy skutečnost, že nájemce užívá nemovitost v souladu s nájemní smlouvou ke sjednanému účelu. Je naopak porušením zákona i sjednané nájemní smlouvy, pokud vlastník nemovitosti nezajistí, aby předmět nájmu vyhovoval sjednanému účelu. Žalobkyně namísto toho, aby v kooperaci se stavebním úřadem sjednala nápravu (zajistila nerušený výkon práv žalovaného), jednání se stavebním úřadem bojkotuje. Žalovaný proto navrhl, aby soud podanou žalobu zamítl.3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 24. 7. 2009 soud zjistil, že žalobkyně jako pronajímatel se dohodla s žalovaným a společností , právnická osoba, jako nájemci na přenechání konkrétně vymezených nemovitostí (pozemků a budov) do užívání od 1. 8. 2009 na 15 let, a to za celkovou částku 4 mil. Kč ročně pro první tři roky užívání, dále pak za částku 5 mil. Kč ročně pro čtvrtý a každý další rok. Pronajímatel přenechal konkrétně specifikované nemovitosti nájemcům za účelem „realizace podnikatelské činnosti nájemce, tj. zejména , Anonymizováno, , to vše zajišťováno buď nájemcem nebo podnájemci“. Z přílohového plánu k této smlouvě soud zjistil, že sporný objekt č. , hodnota, byl označen na tomto plánu jako „, Anonymizováno, “.5. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 1. 12. 2012 soud zjistil, že žalobkyně jako pronajímatel se s žalovaným jako nájemcem dohodla na přenechání konkrétně specifikovaných nemovitostí (mezi nimiž byla zahrnuta také st. p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , tj. objekt č. , hodnota, ) k užívání za účelem „realizace podnikatelské činnosti nájemce, tj. zejména , Anonymizováno, , to vše zajišťováno buď nájemcem nebo podnájemci, kterým je nájemce oprávněn přenechávat jednotlivé budovy či pozemky tvořící předmět nájmu do podnájmu“. Z čl. VII. této smlouvy soud zjistil, že strany si výslovně sjednaly možnost přenechat předmět nájmu či jakoukoli jeho část i bez souhlasu pronajímatele do podnájmu či jiné formy užívání třetí osobě (osobám). Z čl. IX. odst. 2 písm. a) této smlouvy soud zjistil, že se žalovaný zavázal užívat předmět nájmu řádně, způsobem a v rozsahu odpovídajícím dohodnutému účelu nájmu. Z čl. IX odst. 2 písm. b) a f) téže smlouvy soud zjistil, nájemce se zavázal také k dodržování obecně závazných předpisů protipožárních, bezpečnostních a hygienických, stejně jako se zavázal zavázat k jejich dodržování také třetí osoby, které budou předmět nájmu užívat. Nájemní smlouva byla uzavřena na 15 let za celkovou částku 1,6 mil. Kč ročně. Z dodatku č. , hodnota, smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřeného dne 26. 1. 2013 soud zjistil že žalobkyně se s žalovaným dohodla na změně smlouvy uzavřené dne 1. 12. 2012 tak, že nájemní vztah je uzavřen s účinností od 1. 12. 2012 na 20 let.6. Z rozhodnutí (příkazu) stavebního úřadu Magistrátu města , adresa, ze dne 6. 4. 2023, č. j. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně byla uznána vinnou ze spáchání přestupku podle § 178 odst. 1 písm. g) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, za který jí byla uložena pokuta ve výši 20 000 Kč. Tento přestupek spočíval v tom, že žalobkyně v rozporu s § 126 odst. 1 stavebního zákona umožnila užívání stavby v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí jiné osobě. Konkrétně se jednalo o budovu č. , hodnota, areálu „, Anonymizováno, – , adresa, “ na pozemku st. p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , která byla v období od 1. 9. 2013 do 21. 4. 2022 užívána jako , Anonymizováno, .7. Z výzvy ke sjednání nápravy ze dne 12. 4. 2023 soud zjistil, že stavební úřad Magistrátu města , adresa, vyzval žalobkyni a společnosti , právnická osoba, a , právnická osoba, k ukončení nepovoleného užívání stavby na pozemku st. p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (objektu č. , hodnota, areálu „, Anonymizováno, “) pro potřebu , Anonymizováno, .8. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 5. 2023 a doručenky k ní soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě částky 20 000 Kč do sedmi dnů od jejího doručení; výzva byla žalovanému doručena dne 15. 5. 2023.9. Z přípisu ze dne 12. 10. 2023 soud zjistil, že žalobkyně informovala žalovaného o postupném zasílání dokumentů k areálu , Anonymizováno, . Přílohou tohoto přípisu je také situační plánek s číselným označením jednotlivých objektů a jejich stručným popisem, shodný s přílohovým plánkem, který je připojen ke smlouvě ze dne 24. 7. 2009.10. Z veřejné vyhlášky – oznámení o vydání opatření obecné povahy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně oznámila vydání územního plánu města , adresa, . Přílohou tohoto oznámení je také samotný územní plán (textová část odůvodnění).11. Ze stanoviska žalovaného ze dne , datum, a , datum, soud zjistil, že žalobkyně s žalovaným komunikovala ohledně toho, za jakým účelem jsou užívány nemovitosti pronajaté žalovaným třetí osobě. Žalobkyně žalovaného kontaktovala s tím, že nemovitosti musí být využívány k činnostem splňující podmínky protipožárních, bezpečnostních a hygienických předpisů, na což žalovaný reagoval sdělením, že jak on samotný, tak i jeho nájemce dodržují uzavřenou smlouvu.12. Ze sdělení žalobkyně ze dne 9. 6. 2022 soud zjistil, že žalobkyně v reakci na výzvu sdělila stavebnímu úřadu Magistrátu města , adresa, , že nemovitosti v areálu „, Anonymizováno, “ získala na základě darovací smlouvy uzavřené dne 20. 4. 2009 s , Anonymizováno, . Tento areál byl původně užíván , Anonymizováno, “, čemuž odpovídá i skutečnost, že žalobkyně neobdržela kompletní agendu k jednotlivým objektům.13. Z e-mailu ze dne 22. 8. 2023 a přílohy v něm uvedené soud zjistil, že z e-mailu , e-mail, byla , tituly před jménem, , Anonymizováno, (referent Magistrátu města , adresa, , stavební úřad) zaslán předávací protokol, ve kterém je objekt č. , hodnota, označen jako „, Anonymizováno, “.14. Soud neprováděl dokazování výslechem svědka , tituly před jménem, , Anonymizováno, , referenta Magistrátu města , adresa, , kterého navrhoval žalovaný za účelem prokázání skutečnosti, že žalobkyně neměla k dispozici všechnu dokumentaci k jednotlivým objektům. V dané věci tato skutečnost vyplynula již ze sdělení žalobkyně ze dne 9. 6. 2022, výslech navrhovaného svědka tak byl z tohoto pohledu nadbytečný.15. Podle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahr