9 C 220/2021-124 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1. Žalobou podanou dne 14. 10. 2021 se žalobci domáhali společně a nerozdílně nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy k pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] na základě předkupního práva žalobců. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaná kupní smlouvou ze dne 11. 11. 2020 nabyla od prodávající [právnická osoba] [anonymizováno] s.r.o. [IČO] (dále jen prodávající) do svého vlastnictví pozemek p. [číslo] plocha a nádvoří, na kterém stojí dům žalobců čp [číslo] a dále pozemek p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], [katastrální uzemí] za kupní cenu 3 200 000 Kč celkem, když cena pozemku [číslo] činila 2 300 000 Kč a p. [číslo] 1 900 000 Kč [právnická osoba] je„ rodinnou“ firmou, neboť jejími jednateli je žalovaná, manžel [jméno] [příjmení] a jejich dcera [jméno] [příjmení]. Jediným společníkem této společnosti je [právnická osoba], jejímiž jednateli a společníky jsou žalovaná, [jméno] [příjmení] a jednatelkou je také [jméno] [celé jméno žalované], další dcera žalované. Žalobci měli a mají jako vlastníci stavby [adresa] předkupní právo k pozemku p. [číslo]. Žalobci o záměru realizovat předkupní právo informovali prodávajícího opakovaně před uzavřením kupní smlouvy dne 11. 11. 2020 a vedli o možnosti odkupu tohoto pozemku jednání se zástupcem žalované [příjmení] [příjmení], který vždy pracoval se záměrem prodeje výhradně pozemku p. [číslo] žalobci nebyli v té době informováni o tom, že podle přesvědčení prodávajícího má být předmětný pozemek funkčně spojen s pozemkem [číslo]. Žalobci obdrželi výzvu k uplatnění předkupního práva ze dne 24. 11. 2020, a to na oba pozemky společně, tedy p. [číslo] p. [číslo] s odůvodněním, že pozemky tvoří jeden celek, kdy jeden pozemek bez druhého je nevyužitelný. Žalobci namítali, že výzva k uplatnění předkupního práva nebyla výzvou řádnou, jelikož jim nebyla předložena kupní smlouva ve shodném znění, jaká byla skutečně s žalovanou uzavřena, jsou zde různé nesrovnalosti, např. splatnost a způsob úhrady kupní ceny, nebyly jim známy podmínky smlouvy o úschově, na kterou je v kupní smlouvě odkaz a předložená kupní smlouva není datována ani podepsána. Navíc výzva obsahovala podmínku koupě obou pozemků, s čímž žalobci nesouhlasili a domáhali se předkupního práva pouze k pozemku [číslo] předžalobní výzvou advokáta z 7. 9. 2021, čemuž nebylo ze strany žalované vyhověno. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a ve svém písemném vyjádření navrhla žalobu v plném rozsahu zamítnout. Tvrdila, že nárok žalobců není důvodný. Potvrdila, že uzavřela kupní smlouvu se [právnická osoba] [anonymizováno] s.r.o. na oba pozemky, tedy [číslo] a [číslo] za kupní cenu celkem 3 200 000 Kč. Zdůraznila, že pozemek [číslo] je přilehlý k pozemku [číslo] a bylo nutno je prodávat společně, neboť pozemek [číslo] je přístupný pouze přes pozemek [číslo]. Podle žalované výzva k uplatnění předkupního práva obsahovala všechny podstatné náležitosti kupní smlouvy. Žalobci mohlo své předkupní právo uplatnit a stanovenou cenu zaplatit na účet prodávajícího do tří měsíců od obdržení nabídky, na což nereagovali a nezaplatili. 3. Při soudním jednání účastníci setrvali na svých stanoviskách. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci jsou spoluvlastníky objektu [adresa] stojícího na pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] na základě kupní smlouvy z 5. 5. 2005 a žalovaná je výlučnou vlastnicí pozemků p. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] na základě kupní smlouvy z [datum] s právními účinky zápisu do katastru nemovitostí 8. 3. 2021, což bylo prokázáno i výpisy z katastru nemovitostí. Předchozí vlastnicí pozemků p. [číslo] byla firma [právnická osoba], jejímiž jednateli jsou žalovaná [celé jméno žalované], její manžel [jméno] [příjmení] a jejich dcera [jméno] [příjmení]. Do 22. března 2019 byl jednatelem i žalobce [celé jméno žalobce]. Toto bylo prokázáno i výpisem z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem Kupní smlouvou z 11. 11. 2020 zakoupila žalobkyně od firmy [právnická osoba] oba pozemky, a to p. [číslo] o výměře 600 m2 (zahrada) za cenu 900 000 Kč a p. [číslo] o výměře 645m2 (zastavěná plocha a nádvoří) za cenu 2 300 000 Kč, což bylo prokázáno i kupní smlouvou. Mezi účastníky také nebylo sporu o tom, že žalobcům svědčilo předkupní právo k pozemku p. [číslo] ve smyslu § 3056 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) jako vlastníkům stavby, která je na pozemku zřízena. Také nebylo sporu o tom, že výzva k uplatnění předkupního práva žalobcům byla učiněna. 4. Mezi účastníky zůstala sporná otázka, zda byla žalobcům ze strany prodávající, tedy firmy [právnická osoba] učiněna nabídka řádně ve smyslu § 2147 odst. 1 o.z. Podle tohoto ustanovení nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým (v daném případě žalovanou). Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. 5. Dále mezi účastníky zůstala sporná otázka, zda bylo či nebylo možné v rámci předkupního práva prodat žalobcům pouze pozemek p. [číslo] na kterém je postavena stavba ve vlastnictví žalobců, tedy zda nabídkou k prodeji obou pozemků současně bylo či nebylo porušeno ustanovení § 2149 odst. 2 věta druhá o.z. Podle tohoto ustanovení prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. 6. Soud k těmto sporným otázkám provedl dokazování dopisem Mgr. [příjmení] (dřívějšího zástupce žalobců) z [datum], e-mailovou korespondencí mezi Mgr. [příjmení] (dřívější zástupkyně žalobců) a zástupcem žalované [příjmení] [příjmení], který byl i zástupcem firmy [právnická osoba] za období duben 2020 až červen 2020, kupní smlouvou uzavřenou mezi firmou [právnická osoba], výzvou k uplatnění předkupního práva z 24. 11. 2020 s podstatným obsahem kupní smlouvy s koupěchtivým, e-mailem JUDr. [anonymizováno] (dřívější zástupce žalobců) z 14. 1. 2021, předžalobní výzvou s uplatněním předkupního práva z 7. 9. 2021 s poštovním podacím lístkem, písemnou odpovědí zástupce žalované z 1. 10. 2021, posouzením pozemku p. [číslo] z hlediska možného využití a přístupu z 23. 11. 2021, snímky pozemků z katastru nemovitostí, obsahem spisu vedeného zdejším soudem pod sp. zn. 12 C 46/2021 ([celé jméno žalobce] x [celé jméno žalované] a zřízení služebnosti), zejména výpovědí žalobce dne [datum] a fotografiemi z místního šetření ze dne 26. 11. 2021, místním šetřením ve věci 9 C 220/2021 dne 13. 6. 2022 s fotografiemi. 7. Z provedených důkazů soud zjistil, že žalobci s firmou [právnická osoba] začali jednat počátkem roku 2020 v rámci řešení vzájemných vztahů (nejsou předmětem žaloby) neformálně i o prodeji pozemků p. [číslo] p. [číslo] kdy zástupce žalobců [příjmení] [příjmení] sděluje dopisem JUDr. [příjmení] navrhovanou cenu celkem 747 000 Kč. Následovala e-mailová komunikace mezi zástupci stran Mgr. [příjmení] a JUDr. [příjmení] v období dubna až června 2020, ve které dne 27. 5. 2020 JUDr. [příjmení] sděluje, že klient má zájem pozemek prodat co nejdříve a bere na vědomí předkupní právo žalobců. Kupní cenu pozemku sdělil ve výši 2 500 000 Kč. Dne 1. 6. 2020 odpověděla zástupkyně žalobců, že nabídku nepřijímají, nicméně mají zájem na odkupu pozemku p. [číslo] ale za spravedlivou cenu podle znaleckého posudku. Zároveň upozorňuje na povinnost nabídnout pozemek ke koupi žalobcům za situace, že dojde k uzavření kupní smlouvy a žalobcům bude tato kupní smlouva řádně předložena. E-mailem z 16. 8. 2020 se obrátil další zástupce žalobců [příjmení] [příjmení] na JUDr. [příjmení] s tím, že převzal jejich zastoupení a učinil dotaz, zda by se mohli sejít ohledně dosud nevypořádaných právních vztahů se [právnická osoba] [anonymizováno] s.r.o. (např. k nemovitostem na [list vlastnictví]). [právnická osoba] však dne 11. 11. 2020 uzavřela kupní smlouvu s žalovanou. Touto smlouvou převedla vlastnické právo ke dvěma pozemkům p., [číslo] za cenu 900 000 Kč a p. [číslo] za cenu 2 300 000 Kč, celkem kupní cena činila 3 200 000 Kč Součástí smlouvy je ujednání o tom, že prodávající a kupující se dohodli, že oba předmětné pozemky se prodávají pouze společně, jednotlivě nelze pozemky prodat. Podle bodu III. c) smlouvy„ Prodávající a kupující se dohodli, že kupující složí kupní cenu a jedno vyhotovení této kupní smlouvy opatřené úředně oveřenými podpisy účastníků a návrh na zahájení vkladu opatřené kolkem v hodnotě 2 000 Kč a podepsaným účastníky, do úschovy advokáta JUDr. [jméno] [příjmení], se sídlem [adresa]. Kupní cenu předá advokát prodávajícímu dle podmínek smlouvy o úschově. S převzatými dokumenty do úschovy bude advokát disponovat dle podmínek smlouvy o úschově. V případě dohody, je možno kupní cenu splatit dle dohody účastníků.“ Ještě před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí dne 24. 11. 2020 učinil JUDr. [příjmení] žalobcům nabídku na uplatnění předkupního práva na oba pozemky, ve výzvě ještě upozornil na nutnost prodeje obou pozemků společně. Součástí této nabídky je i obsah kupní smlouvy s koupěchtivým