121 C 15/2020-52 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce a) a b) se domáhali po žalované zaplacení částky ve výši [částka] spolu s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnili tím, že dne [datum] jako zájemci, žalovaná jako zprostředkovatel a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (dále i jen„ manželé [příjmení]“), uzavřeli smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. [rok], a to včetně na něm postavené budovy [adresa], a pozemku parc. č. [rok], to vše v k. ú. [část obce] zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] (dále i jen„ předmětná smlouva o rezervaci“,„ předmětné nemovitosti“). Kupní cena v předmětné smlouvě o rezervaci byla sjednána ve výši [částka], rezervační záloha byla sjednána ve výši [částka] a doba rezervace byla stanovena do [datum]. Rezervační záloha byla splatná ve dvou splátkách po [částka], první splátka do 3 dnů od podpisu smlouvy o rezervaci a druhá část do 10 dnů po předložení návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci uzavřeli smlouvu o rezervaci a následně zaplatili částku [částka] jako rezervační poplatek. V čl. V. předmětné rezervační smlouvy bylo dále ujednáno, že pokud nedojde do [datum] k uzavření smlouvy o převodu či k uzavření budoucí smlouvy o převodu z důvodu na straně žalobců, je žalovaná oprávněna ponechat si rezervační zálohu jako smluvní pokutu. Žalobci měli v úmyslu financovat koupi předmětných nemovitostí pomocí úvěru a zčásti prodejem vlastní nemovitosti. Pro účely úvěru bylo pro ně stěžejní, aby nemovité věci měly dostatečnou hodnotu, a byly tak dostatečným zajištěním, přičemž později se ukázalo, že tímto dostatečným zajištěním nejsou. Po celou dobu však žalobci byli ze strany žalované přesvědčováni, že předmětné nemovité věci mají dostatečnou hodnotu, aby mohly sloužit k zajištění. Žalovaná, ačkoliv se pohybuje v oboru, vědomě uváděla nepravdu. Žalobci na základě tohoto zjištění odstoupili od smlouvy o rezervaci a požadují zaplacení částky [částka] jako již zaplacené rezervační zálohy s příslušenstvím. Odstoupení od smlouvy bylo adresované žalované z důvodu, že právě žalovaná byla příjemcem peněz. 2. Dne [datum] byl ve věci vydán platební rozkaz, č.j. [číslo jednací], proti kterému žalovaná podala dne [datum] včasný odpor. Žalovaná se ve věci dále vyjádřila s tím, že nárok žalobců neuznává, neboť žalovaná žalobcům nedala žádné záruky za hodnotu zajištění. Dle názoru žalované nebylo odstoupení od smlouvy o rezervaci učiněno platně, neboť se jednalo o trojstranný právní vztah, přičemž žalované není známo, že by odstoupení od smlouvy bylo doručeno i převodcům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Navíc bylo odstoupení do smlouvy doručeno jednatelce žalované jako fyzické osobě. Naopak z jednání žalobců vyplývá, že již od počátku neměli v úmyslu naplnit účel smlouvy, především takový úmysl vyplývá ze skutečnosti, že nemovité věci byly ohodnoceny pouze jednou osobou, nebyly poptány jiné bankovní instituce. Žalobci byli povinni uzavřít kupní smlouvu do [datum], avšak to neučinili a jednoznačně odstoupením od smlouvy porušili smlouvu o rezervaci. Část rezervačního poplatku ve výši [částka] byla již předána převodcům, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], když touto částkou je částečně pokryta smluvní pokuta v souladu s čl. V. smlouvy o rezervaci. Z toho důvodu není žalovaná ani pasivně legitimována v řízení, neboť dne [datum] došlo k poukázání částky [částka] převodcům. Pokud by soud nepřisvědčil ani jedné z argumentací žalované, pak žalovaná poukazuje na skutečnost, že nárok převodců, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] byl postoupen na žalovanou s tím, že předmětných [částka] bylo již na smluvní pokutu započteno. Zbylých [částka] z titulu doplatku smluvní pokutu žalovaná uplatňuje v rámci své obrany k započtení vůči nároku žalobců v tomto řízení. 3. Ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum], ev. [číslo] soud zjistil, že [právnická osoba] jako zprostředkovatel, převodci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a zájemci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost - pozemek parc. č. [rok], jehož součástí je budova č.p. / e. [číslo] pozemek parc. č. [rok], vše zapsané na [list vlastnictví], obec Kladno, kat. území [část obce]. Kupní cena byla stanovena částkou [částka], rezervační záloha činila [částka]. Doba rezervace byla stanovena do [datum]. V bodu I.3 předmětné smlouvy je prohlášení převodce, že souhlasí s tím, aby úhrada části nebo celé kupní ceny byla financována prostředky hypotečního úvěru, a to i na základě zřízení zástavního práva. Pod bodem II.4 se zájemce zavázal, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o smlouvě o převodu a následně, ve lhůtě dle této budoucí smlouvy, smlouvu o převodu nebo rovnou smlouvu o převodu. Pod bodem III.1 za účelem blokace nemovitosti se zájemce zavazuje složit nebo převést rezervační zálohu ve výši [částka], přičemž částka [částka] měla být zaplacena nejpozději do 3 pracovních dnů od uzavření této smlouvy a druhá část ve výši [částka] do 10 pracovních dnů po předložení originálu návrhu na vklad do katastru nemovitostí opatřeného razítkem příslušné podatelny. V případě, že zájemce svou povinnost nesplní řádně a včas, jsou převodce a zprostředkovatel oprávněni od této smlouvy odstoupit a převodci vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty dle bodu V.1 předmětné smlouvy. Podle bodu V.1. v případě, že nedojde do doby rezervace k uzavření smlouvy o převodu či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu z důvodu na straně zájemce a / nebo zájemce nesloží či nepřevede ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační zálohu a / nebo zájemce nesloží či nepřevede do uplynutí doby rezervace zbývající část kupní ceny, je zájemce povinen zaplatit převodci smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. V takovém případě je převodce oprávněn si na smluvní pokutu započíst rezervační zálohu složenou zájemcem. 4. Z odstoupení od smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci odstoupili od smlouvy vůči [jméno] [příjmení], [anonymizováno], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] se sdělením, že žalovaná je opakovaně ujišťovala o tom, že nemovitosti hodnotu kupní ceny mají, když jí předem bylo známo, že kupní cena má být hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru. Ještě před odhadem žádala žalovaná, aby byla uzavřena rezervační smlouva. Následně byla nemovitost ohodnocena na [částka], přičemž takovýto nízký odhad neumožnuje žalobcům koupi realizovat a nastává překážka, která není na straně žalobců. Současně žalobci vyzvali k vrácení částky [částka]. Dne [datum] zaslali žalobci žalované opětovnou žádost o odstoupení do smlouvy o rezervaci. Tato byla vrácena jako nevyzvednutá. 5. Z dopisu žalované adresovaného žalobcům ze dne [datum] soud zjistil, že tímto dopisem žalovaná reagovala na odstoupení žalobců od smlouvy dopisem s datem [datum] sdělením, že žalobce a) byl celkem třikrát na prohlídce předmětných nemovitostí s tím, že jednou tomu tak bylo s osobou, která odhadovala cenu nemovitosti. Teprve po těchto prohlídkách byla uzavřena smlouva o rezervaci ev. [číslo] přičemž po zaplacení rezervační zálohy byla stažena inzerce. Po dohodě byla rezervační lhůta prodloužena do [datum]. Rovněž byl žalobcům zaslán návrh kupní smlouvy a smlouvy o správě peněz. Nezajištění finančních prostředků na úhradu kupní ceny je překážkou na straně žalobců jako kupujících. Ani zprostředkovatel ani prodávající nezaručí ocenění předmětných nemovitých věcí na konkrétní částku. Právo na odstoupení od smlouvy o rezervaci pak nevzniklo ani ze zákona ani z předmětné smlouvy. Naopak jsou to žalobci, kteří jsou povinni vyvinout dostatečnou součinnost k uzavření kupní smlouvy. 6. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci vyzvali společnost [právnická osoba] k zaplacení částky [částka], tato výzva dle dodejky byla žalované doručena dne [datum]. 7. Z dopisu společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že dopis je stejného obsahu jako dopis ze dne [datum]. Žalovaná vůči žalobcům navíc uplatňuje částku [částka] jako náhradu škody a vyzývá žalobce k jejímu zaplacení, a to do 10 dnů od doručení tohoto dopisu. Současně žalovaná připomněla vznik nároku na smluvní pokutu ve výši [částka], přičemž nárok na její zaplacení bude částečně do výše [částka] uspokojen z rezervační zálohy ve výši [částka]. Výzvou s datem [datum] byli žalobci vyzváni převodci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] k zaplacení zbylé částky [částka] jako smluvní pokuty, dle dodacího lístku byla výzva odeslána žalobcům dne [datum]. Současně byli žalobci informováni, že již zaplacená část rezervační zálohy ve výši [částka] byla započtena na část smluvní pokuty, když celá výše smluvní pokuty činí [částka]. 8. Smlouvou o postoupení pohledávek ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci postoupili pohledávku ve výši [částka] z titulu doplatku smluvní pokuty, kterou mají vůči žalobcům,