124 C 6/2021-80 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně podala ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 190 000 Kč s příslušenstvím. Svůj návrh odůvodnila tím, že dne [datum] mezi žalovanou jako vlastníkem, žalobkyní jako zájemcem a společností [právnická osoba] (dále jen„ realitní kancelář“) byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla úprava práv a povinností při rezervaci pozemku parcelní [číslo] zapsaného [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec] u [obec]. [příjmení] pozemku byla ke dni podpisu rezervační smlouvy a je i nadále žalovaná. Žalobkyně se na základě čl. II. odst. 2.3 rezervační smlouvy zavázala uhradit žalované jakožto vlastníkovi pozemku rezervační poplatek v částce 270 000 Kč, a to do 10 dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy. Žalobkyně rezervační poplatek uhradila dne [datum]. Realitní kancelář si na základě ujednání čl. II. odst. 2.3 rezervační smlouvy měla ponechat částku 70 000 Kč a částku 200 000 Kč přeposlat na účet žalované. K uzavření kupní smlouvy k předmětnému pozemku nakonec nedošlo, neboť pozemek nemá zajištěn přístup z veřejné komunikace a přístup k němu je možný pouze přes pozemek třetích osob. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo uzavřít kupní smlouvu do původně sjednaného termínu 60 dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy, zaslala realitní kancelář žalobkyni přípis ze dne [datum], kterým předepsala žalobkyni smluvní pokutu v částce 270 000 Kč. Žalobkyně uplatnila žalobou vedenou u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] nárok na zaplacení částky 70 000 Kč proti realitní kanceláři, tj. té částky, kterou si měla realitní kancelář v souladu s čl. II. odst. 2.3 ponechat. Žalobkyně opírala svůj nárok zejména o tvrzení, že na straně realitní kanceláře došlo k bezdůvodnému obohacení, které je realitní kancelář povinna vydat. Rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], bylo žalobě vyhověno a realitní kanceláři bylo uloženo, aby uhradila žalobkyni částku 70 000 Kč s příslušenstvím. Rozsudek [název soudu], č.j. [číslo jednací], byl napaden odvoláním realitní kanceláře, o kterém bylo rozhodnuto rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [spisová značka], tak že se rozsudek [název soudu] potvrzuje. Žalobkyně zdůraznila, že podstatné rozhodovací důvody byly mimo jiné tyto: - Vrácení rezervačního poplatku je vázáno na to, že žalovaná jako vlastník neuzavře s žalobkyní jako zájemcem kupní smlouvu, ačkoliv k tomu bude písemně vyzvána, což je podmínka nesplnitelná, když není závislá na vůli žalobkyně, protože podle čl. 3 rezervační smlouvy má povinnost předložit kupní smlouvu (návrh) vlastník (žalovaná), která je zastoupena zprostředkovatelem. Žalobkyně tedy není oprávněna vyzvat žalovanou k uzavření kupní smlouvy, vrácení rezervačního poplatku je závislé na vůli ostatních účastníků a jde tedy o ujednání v rozporu s § 1814 písm. b) zák. č. 89/2012 Sb.- občanský zákoník, dále jen „o.z.“ (body 16. až 18. rozsudku [název soudu]), - Smlouva je nevyvážená, má charakter spotřebitelské smlouvy a pro významnou nerovnováhu v právech a povinnostech je absolutně neplatná, - Smlouva je neplatná podle § 580 ve spojení s § 1813 o.z. a plnění z ní poskytnutá jsou bezdůvodným obohacením (body 28. a 29. rozsudku [název soudu]). Žalobkyně stojí na stanovisku, že jí svědčí proti žalované právo na úhradu částky 200 000 Kč, neboť žalované nesvědčí žádný právní titul pro to, aby tyto peníze obdržela a ponechala si je. Žalobkyně se dovolává neplatnosti smlouvy, když odkazuje na argumentaci uvedenou v rozsudku [název soudu], resp. na argumentaci v čl. V. žaloby. Pokud by se snad soud neztotožnil se závěrem žalobkyně o absolutní neplatnosti smlouvy, namítá žalobkyně, že smluvní pokuta sjednaná v čl. II. odst. 2.5 rezervační smlouvy je sjednána neplatně, neboť, jak správně konstatoval [název soudu], úhrada této smluvní pokuty je vázána na splnění podmínky, kterou žalobkyně nemůže ovlivnit. Nad rámec toho uvádí žalobkyně, že nebyla žalovanou k úhradě smluvní pokuty nikdy vyzvána. Na straně žalované se tedy jedná o bezdůvodné obohacení, které je povinna vydat. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 200 000 Kč přípisem ze dne [datum] a přípisem ze dne [datum]. V mezidobí žalobkyně podala ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se z důvodu právní opatrnosti domáhala uhrazení po žalované pouze částky 10 000 Kč O žalobě bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání vydaného dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Vzhledem k tomu, že ve věci bylo rozhodnuto fikcí, žalobkyně svoji žalobu nemohla rozšířit a zbytek nároku uplatňuje touto žalobou. 2. Žalovaná nerozporovala, že mezi ní a žalobkyní došlo dne [datum] k uzavření rezervační smlouvy, v ostatním se žalobou nesouhlasila a navrhla ji zamítnout. Dle žalované žalobkyně účelově odkazuje na ustanovení rezervační smlouvy, které na žalobou uplatňovaný nárok nedopadají. Žalobkyně zcela opomíjí čl. II. odst. 2. rezervační smlouvy, který zní:„ Zájemce bere na vědomí, že se uzavřením této rezervační smlouvy vlastník hospodářsky omezuje a podstupuje riziko finanční újmy tím, že bude odmítat třetí subjekty, které projeví zájem o koupi nemovitosti. Strany činí nesporným, že toto omezení a podstoupení rizika je odpovídajícím protiplněním za poskytnutý rezervační poplatek“. Skutečným předmětem rezervační smlouvy byla exkluzivita jednání s žalobkyní prostřednictvím zprostředkovatele (čl. I. odst. 1,3), tedy společností [právnická osoba], a to na dobu 60 dnů od podpisu rezervační smlouvy (čl. IV. odst. 4.1 rezervační smlouvy) a odmítání dalších zájemců o předmětnou nemovitost v rezervační době a konečně kompenzace za podstoupení rizika hospodářského omezení v dispozici s předmětem prodeje po dobu trvání rezervační smlouvy. Žalobkyně byla seznámena před uzavřením rezervační smlouvy s faktickým stavem nemovitosti. Tvrzení žalobkyně, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu, že i přes vyzvání společnosti [právnická osoba] nedošlo k zajištění přístupu z veřejné komunikace a přístupu nemovitosti, považuje žalovaná za zástupný, neboť tyto skutečnosti byly žalobkyni známy již před podpisem rezervační smlouvy a žalobkyně ničeho nenamítala. Žalobkyně vyzvala realitní kancelář k úpravě přístupu k nemovitosti dne [datum] tedy po uplynutí 60 denní lhůty k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně svým jednáním způsobila, že poplatek připadl žalované. Dle článku IV. odst. 4.3 rezervační smlouvy má zájemce, tedy žalobkyně, nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, poruší-li vlastník (žalovaná) povinnost z rezervační smlouvy: a) exkluzivitu jednání a mlčenlivosti, b) neuzavřel v rezervační době kupní smlouvu se zájemcem, ačkoliv ten jej k tomu písemně vyzval během rezervační doby a prokázal připravenost uhradit kupní cenu. Žalovaná rovněž namítla, že zmiňované řízení vedené u [název soudu], resp. [anonymizováno] soudu pod sp.zn. [spisová značka] spočívá na zcela jiném skutkovém základě a procesním postavení stran, přičemž ji nelze v tomto případě aplikovat. 3. Vlastnictví žalované k předmětnému pozemku p. [číslo] zapsaného [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec] u [obec] bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí. 4. Zaplacení rezervační zálohy žalobkyní bylo prokázáno potvrzením o provedení tuzemské odchozí úhrady, kdy platba byla provedena z účtu [právnická osoba], č. ú. [anonymizováno] [bankovní účet], na účet [bankovní účet] dne [datum]. K tomu žalovaná namítla nedostatek aktivní legitimace žalobkyně z důvodu, že finanční prostředky, které žalobkyně skládala na úhradu rezervační zálohy, byly uhrazeny jiným subjektem. Soud tuto námitku považuje za zcela lichou, neboť smluvní vztah se žalovanou uzavřela žalobkyně, odkud čerpala finanční prostředky na uhrazení rezervační zálohy, je v daném případě irelevantní. 5. Z rezervační smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou jako vlastníkem pozemku zastoupenou společností [právnická osoba], žalobkyní jakožto zájemkyní a společností [právnická osoba] jakožto zprostředkovatelem má soud za zjištěné, že obsahem smlouvy byl závazek mezi žalobkyní a žalovanou, že do 60 dnů od podpisu rezervační smlouvy uzavřou kupní smlouvu na prodej pozemku parc. [číslo] zapsaného [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce]. Po dobu účinnosti rezervační smlouvy se žalovaná zavázala, že sama ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude pozemek nabízet k prodeji jinému zájemci. Za to, že žalovaná nebude po dobu rezervační smlouvy nabízet pozemek k prodeji jinému zájemci, se žalobkyně zavázala žalované zaplatit rezervační poplatek ve výši 270 000 Kč, a to do 10 dnů od podpisu rezervační smlouvy s tím, že žalobkyně uhradí rezervační poplatek na účet zprostředkovatele a zprostředkovatel část rezervačního poplatku ve výši 200 000 Kč přepošle na účet prodávající straně, jakožto první část kupní ceny. Vlastní návrh kupní smlouvy měla žalobkyni předložit dle bodu III. odst. 3.3 žalovaná jako vlastník pozemku