12 C 187/2023-138 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 10. 5. 2023 po žalovaném domáhá zaplacení částky ve výši 142 258 Kč s příslušenstvím jako náhrady škody v podobě ztráty příjmu za nájem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], v k.ú. [obec] za období od 15. 10. 2022 do 19. 5. 2023, což odůvodnila následovně. Proti žalovanému je vedeno u Krajského soudu v Praze insolvenční řízení sp. zn. [insolvenční spisová značka], v rámci kterého došlo k prodeji majetkové podstaty žalovaného, kdy tato majetková podstata mimo jiné zahrnovala pozemky parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], a parc. [číslo] to vše v k. ú. a obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví] Tyto nemovité věci nabyla žalobkyně kupní smlouvou ze dne 20. 9. 2022, kdy dle čl. 8 mělo k předání nemovitostí dojít do 5 pracovních dnů ode dne povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí, tj. do 12. 10. 2022; k předání nemovitostí žalovaným však nedošlo. Žalobkyně nabyla citované nemovitosti mimo jiné za účelem jejich pronájmu, proto vyhledala zájemce o uzavření nájemní smlouvy na dům [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec] (dále jen„ předmětná nemovitost“), a dojednala s ním nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně s počátkem nájmu od 15. 10. 2022, přičemž za měsíc říjen 2022 bylo sjednáno nájemné v poměrné výši 10 000 Kč. Ke dni podání žaloby měl žalovaný v předmětné nemovitosti stále své věci, proto z důvodu zachování jeho práv nebyl předmět nájmu způsobilý k pronájmu třetí osobě, k pronájmu tedy nedošlo. Žalovaný předmětné nemovitosti vyklidil až dne 19. 5. 2023 v návaznosti na rozhodnutí zdejšího soudu ze dne 17. 3. 2023, č. j. [číslo jednací], jímž bylo o vyklizení předmětné nemovitosti rozhodnuto. Vzhledem k tomu, že žalovaný nevyklidil předmětnou nemovitost, vznikla žalobkyni v příčinné souvislosti s tímto porušením škoda, která se rovná ušlému nájemnému za dobu, kdy předmětná nemovitost nemohla být pronajata, tj. po částečném zpětvzetí za období od 15. 10. 2022 do 19. 5. 2023 v celkové výši 142 258 Kč. Žalovanému bylo dne 24. 1. 2023 zasláno oznámení o vzniku škody, informace o její výši a splatnosti, kdy součástí tohoto oznámení byla i předžalobní výzva; splatnost škody nastala dne 31. ledna 2023. Žalovaný však v této lhůtě škodu nenahradil ani žalobkyni za tímto účelem nekontaktoval. K výzvě soudu žalobkyně pak doplnila svá tvrzení tak, že od počátku měla zájem předmětnou nemovitost pronajímat, a proto navázala spolupráci s realitní kanceláří [název] [anonymizována dvě slova], která následně vyhotovila odhad tržní ceny nájmu domu ve výši 20 000 Kč za měsíc. O nemovitost projevila zájem [jméno] [příjmení], proto byla vypracována smlouva o nájmu domu mezi žalobkyní a [příjmení] počínaje dnem 15. 10. 2022; tatáž osoba od žalobkyně rovněž odkoupila pozemek parc. [číslo] který chtěla v budoucnu využít jako stavební parcelu. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí, neboť žádnou škodu svým jednáním nezpůsobil. Přestože rozsudkem Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 17. 3. 2023, č. j. [číslo jednací], bylo rozhodnuto o vyklizení předmětné nemovitosti, ta byla již předtím z větší části vyklizena a žalobkyně nebyla vyloučena z užívání, když měla od předmětné nemovitosti klíče. Žalovaný se musel odstěhovat do podstatně menší nemovitosti, kam logicky nebylo možné si odstěhovat veškeré věci. Žalobkyně požadovala odstranit naprosto vše, včetně sena ve stodole nebo případných přístřešků na pozemku apod., takové vyklizení však nebrání tomu, aby nemovitosti mohli být někým jiným užívány k bydlení. Ostatně žalovaný nabízel, že movité věci, které zbývají k vyklizení, přenechá žalobkyni, mimo to v kupní smlouvě ze dne 20. 9. 2022 bylo uvedeno, že nemovitosti jsou kupovány, jak stojí a leží. Dne 19. 5. 2023 byly nemovitosti zcela vyklizeny a předány. Dále má žalovaný za to, že žalobkyně nemohla mít sehnaného nájemce, když nemohla přesně vědět, kdy nastane skutečnost spočívající v provedení vkladu do katastru nemovitostí; rovněž žalobkyně jednala s žalovaným o možnosti užívat předmětné nemovitosti nadále. Nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně by odpovídalo ceně nájmu v nemovitosti, která je zcela nadstandardně vybavena, je ji možno okamžitě užívat, přičemž předmětná nemovitost má nízký standard užívání, byla odpojena od elektřiny a vody, vykazuje poměrně zásadní vlhkost zdí a vznik plísní a tudíž se jeví pravděpodobné, že není možné ji pronajmout vůbec. Dále žalovaný namítá, že pokud by [jméno] [příjmení] měla zájem si předmětnou nemovitost pronajmout, nemohla ani vidět předmět nájmu, neboť ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí došlo až dne 14. 10. 2022, kdy v tu dobu nemovitost užíval ještě žalovaný; současně [jméno] [příjmení] koupila od žalobkyně pozemek parc. [číslo] kdy návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl podán již dne 3. 11. 2022. Dále namítá, že dne 19. 10. 2022 jednatel žalobkyně [jméno] [příjmení] sdělil manželům [celé jméno žalovaného], že má zájem na tom, aby bydleli v nemovitosti nadále a nabídl jim, aby si ji koupili zpět, současně jim dal další čas k vyklizení do 2. 11. 2022. Žalovaný má tedy za to, že je otázkou, zda nemovitosti vůbec užíval, případně v jakém časovém období a co konkrétně, současně je třeba zabývat se i tím, jaká byla výše obvyklého nájemného v místě a čase; nárok uplatněný žalobkyní považuje za rozporný s dobrými mravy. 3. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), za svá nesporná tvrzení účastníků, která učinili při soudním jednání dne 6. 10. 2023, a to, že žalobkyně je na základě kupní smlouvy ze dne 20. 9. 2022 k dnešnímu dni vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], 4. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Z kupní smlouvy ze dne 20. 9. 2022 (č. l. 5 - 6) se podává, že žalobkyně jako kupující a [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] jako insolvenční správce žalovaného na straně prodávajícího sjednaly kupní smlouvu na prodej nemovitostí, a to pozemků parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec]. Dle čl. 8 kupní smlouvy dojde k předání nemovitostí do 5 pracovních dnů ode dne povolení vkladu vlastnického práva kupující do katastru nemovitostí. 6. Ze sdělení insolvenčního správce a z emailové korespondence (č. l. 41) se podává, že insolvenční správce k výzvě Krajského soudu v Praze dne 14. 6. 2023 sdělil, že v průběhu zpeněžování byl s dlužníkem podrobně komunikován proces zpeněžování předmětného nemovitého majetku a již cca od května 2022 byl dlužník srozuměn s tím, že nemovitý majetek bude zpeněžen a bude mít povinnost vyklidit nemovitosti. Po povolení vkladu vlastnického práva k předmětným nemovitostem pro žalobkyni (17. 10. 2022) o tomto vyrozuměl žalovaného dne 20. 10. 2022 a činil kroky k řádnému předání, přičemž fyzické předání měla zajistit realitní kancelář. Dne 29. 10. 2022 sdělila insolvenčnímu správci p. [příjmení], že nejsou schopni předmětné nemovitosti vyklidit. Dne 14. 11. 2022 obdržel insolvenční správce zprávu od žalobkyně, že [žalovaný a jeho rodina] někde nechali klíče od předmětných nemovitostí. 7. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] ke dni 31. 10. 2022 (č. l. 47) se podává, že vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře 1 046 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům [adresa], rod. dům, a pozemku parc. [číslo] o výměře 1 957 m2, zahrada, je ke dni 31. 10. 2022 žalobkyně; právní účinky zápisu k okamžiku 21. 9. 2022, 14:56:36, zápis proveden dne 14. 10. 2022. 8. Z informace o řízení (č. l. 56) se podává, že řízení č. [číslo] [číslo] [rok] mezi převodcem [právnická osoba] a nabyvatelem [jméno] [příjmení] bylo u Katastrálního úřadu pro SK, KP [obec] založeno dne 3. 11. 2022. 9. Z návrhu smlouvy o nájmu domu (č. l. 7 – 9) se podává, že na straně pronajímatele figuruje žalobkyně a na straně nájemce [jméno] [příjmení]. Předmětem nájemní smlouvy je pronájem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a to za účelem zajištění bytových potřeb nájemce, popř. i členů jeho domácnosti s počátkem nájmu od 15. 10. 2022 na dobu neurčitou za nájemné ve výši 20 000 Kč měsíčně s tím, že první nájemné v poměrné výši 10 000 Kč je splatné k rukám pronajímatele při uzavření smlouvy. V nájemném nejsou zahrnuty služby spojené s užíváním domu. 10. Z čestného prohlášení (č. l. 10) se podává, že [jméno] [příjmení] dne 18. 1. 2023 prohlásila, že měla vážný zájem o pronájem předmětné nemovitosti za nájemné ve výši 20 000 Kč plus zálohy na služby, a to od 15. 10. 2022 na dobu neurčitou. Nájem nebyl sjednán, neboť nemovitost nebyla vyklizena původním vlastníkem a nebyla k nájmu způsobilá. 11. Z emailu žalovaného ze dne 12. 12. 2022 (č. l. 102) se podává, že žalovaný tímto emailem sdělil Krajskému soudu v Praz