19 C 176/2022-45 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou ze dne 15. 11. 2022 se domáhala žalobkyně po žalované zaplacení částky 11 511,50 Kč spolu s 8,50% úrokem z prodlení ročně z částky 5 911 Kč od 22. 10. 2021 do zaplacení a s 8,50% úrokem z prodlení ročně z částky 5 600,50 Kč od 10. 11. 2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnila žalobkyně tvrzením, že zastoupena firmou [právnická osoba], [IČO], která spravuje její nemovitosti, žalobkyně uzavřela se žalovanou dne 15. 6. 2018 nájemní smlouvu na dobu určitou od 15. 6. 2018 do 31. 7. 2018. Na základě smlouvy se stala žalovaná nájemkyní bytu [číslo] v 2. podlaží domu [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec] - [část obce], o velikosti 2+kk s příslušenstvím. Součástí nájmu byly i společné prostory a zařízení domu. Žalobkyně žalované prodlužovala nájemní smlouvu celkem 8x, naposledy do 30. 9. 2021. Dne 27. 8. 2021 žalovaná podepsala se žalobkyní dohodu o ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 8. 2021, kdy se žalovaná z bytu odstěhovala a nájem ukončila. Dlužné nájemné bylo uhrazeno z kauce žalované. Žalovaná byla zavázána nájemní smlouvou, že v souvislosti s jeho užíváním bude hradit drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou, porušila však ustanovení v článku. 5 odst. 2. nájemní smlouvy a předala byt žalobkyni poškozený. Žalobkyně tyto nedostatky musela opravit a dát byt do původního stavu. Provedení stavebních prací (oprava povrchu stěn a malování celého bytu) provedla firma [právnická osoba], [IČO], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo], a provedené práce vyfakturovala fakturou [číslo] z 24. 9. 2021. Žalobkyně tuto fakturu žalované refakturovala fakturou – daňovým dokladem č. 210100167 ze 7. 10. 2021, na částku 5 911 Kč, která se stala splatnou dne 21. 10. 2021. Dodání, demontáž a montáž pracovní desky včetně dřezu a příslušenství provedla firma [právnická osoba], [IČO], [ulice a číslo], [obec], PSČ [PSČ], a provedené práce vyfakturovala fakturou číslo 20 2021 z 12. 10. 2021. Žalobkyně tuto fakturu žalované refakturovala fakturou – daňovým dokladem č. 210100176 z 20. 10. 2021, na částku 5 600,50 Kč, která se stala splatnou dne 9. 11. 2021. Celkový dluh činí částku 11.511,50 Kč. Žalobkyně marně upomínala žalovanou o zaplacení dlužné částky, a to upomínkou ze dne 27. 6. 2022, a výzvou k plnění – pokusem o smír zaslanou 2. 11. 2022, na kterou žalovaná nereagovala. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, žalobou uplatněný nárok neuznávala. Poukazovala na to, že dne 31. 8. 2021 byl proveden záznam o preventivní prohlídce bytu – převzetí bytu, kde se uvádí, že je špatně vymalováno, a to z toho důvodu, že barva po výmalbě ještě nebyla dostatečně suchá a u kuchyňské linky je uvedeno – v pořádku, na jednom místě prasklinka. Podepisovala předávací protokol, v bytě bylo vše v pořádku, jednalo se jen o běžné opotřebení. Žalovaná namítala, že bez jejího vědomí byla zakoupena, demontována a montována pracovní deska včetně dřezu a příslušenství. Nikdo ji o této skutečnosti neinformoval do doby (konec měsíce října 2021) než jí byly doručeny dvě faktury a byla po ní požadována úhrada za práce a materiál. 3. Na základě provedeného dokazování, a to z nájemní smlouvy ze dne 15. 6. 2018, dodatků - prodloužení nájemní smlouvy, evidenčního listu nájemníka, dohody o ukončení nájemního poměru ze dne 27. 8. 2021, záznamu o preventivní prohlídce bytu – předání bytu ze dne 14. 6. 2018, záznamu o preventivní prohlídce bytu – převzetí bytu ze dne 31. 8. 2021, faktury [číslo] z 24. 9. 2021, faktury variabilní symbol 210100167 ze dne 7. 10. 2021, faktury č. 20 2021 ze dne 12. 10. 2021, faktury variabilní symbol 210100176 ze dne 20. 10. 2021, upomínky ze dne 27. 6. 2022, dodejky, výzvy k plnění z 2. 11. 2022 a poštovního podacího archu ze dne 2. 11. 2022 bylo zjištěno, že mezi účastníky – žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne 15. 6. 2018 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt [číslo] o velikosti 2+kk s příslušenstvím, ve 2. podlaží domu [adresa], na ulici [ulice a číslo] v [obec] – [část obce]. Byt byl přenechán žalované do nájmu na dobu určitou od 15. 6. 2018 do 31. 7. 2018; dodatky k nájemní smlouvě byla doba nájmu prodlužována, naposledy do 30. 9. 2021 Dohodou stran ze dne 27. 8. 2021 byl nájemní poměr ukončen k datu 31. 8. 2021. Ve dnech 14. 6. 2018 a 31. 8. 2021 byly vyhotoveny protokoly o předání a následně převzetí bytu, v obou případech [jméno] [příjmení] jako zástupkyní správce nemovitého majetku žalobkyně. Fakturou č. 68/21 ze dne 24. 9. 2021, splatnou 8. 10. 2021, vyfakturovala firma [právnická osoba], [obec a číslo] – [část obce], žalobkyni práce v bytě [číslo] na ul. [ulice a číslo], [obec] částkou 5 140 Kč. Provedené práce jsou specifikovány jako oprava povrchu stěn a malování celého bytu, vč. materiálu a doprava. Žalobkyně následně fakturou [variabilní symbol] ze dne 7. 10. 2021 se splatností 21. 10. 2021 refakturovala žalované opravy povrchu stěn v bytě [číslo] na ul. P. [příjmení] [číslo], [obec], a to na částku 5 911 Kč (5 140 Kč a 711 Kč DPH). Fakturou č. 20 2021 ze dne 12. 10. 2021 byla žalobkyni fakturována částka celkem 4 870 Kč se splatností 12. 10. 2021 za dodání, demontáž a montáž prac. desky vč. dřezu a přísl. na adrese p. [příjmení] [číslo], byt [číslo] [obec], a to dodavatelem – [právnická osoba], [obec]. Fakturou [variabilní symbol] ze dne 20. 10. 2021 pak žalobkyně žalované refakturovala dodávku, montáž a demontáž kuch. desky částkou 5 600,50 Kč (4 870 Kč s DPH ve výši 730,50 Kč); faktura se stala splatnou 9. 11. 2021. Upomínkou a předžalobní upomínkou ze dne 27. 6. 2022 a 2. 11. 2022 byla žalovaná upomínána o úhradu částky 11 511,50 Kč. 4. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalovanou v jejím bytě v [obec] navštěvoval, nebydlel tam s ní. V době, kdy žalovaná byt převzala, tam nebyl, navštěvoval ji později. Pokud jde o prasklinku na dřezové desce, tak ta tam byla delší dobu, vlastně od počátku, co začal do bytu docházet, mohl to být srpen 2018. Před odevzdáním bytu jej kompletně celý vymaloval, skončil až večer předtím, než se byt odevzdával. Maloval někdy do 11. -12. Hodiny večer. Výmalba byla provedena jednou vrstvou. Na stěnách mohly zůstat místy mokré skvrny, nestačilo to vyschnout, stěhovali se narychlo; u samotného předání bytu nebyl. 5. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pracuje jako správkyně nemovitého majetku. Žalované předávala byt a také od ní byt přebírala. Když byt od žalované přebírala, bylo špatně vymalováno, což žalovaná vysvětlovala tím, že malovali narychlo. Vymalováno bylo tak, že na zdech byly fleky, je to zaznamenáno i v protokolu o převzetí bytu. Je možné, že se jednalo o mokré fleky, ale v každém případě, pokud není stěna řádně vymalovaná, musí se přemalovat znovu. Upozorňovala jsem žalovanou, že to bude na její náklady. Když byt přebírala, stěny byly hladké, čisté, bílé a bylo vymalováno. Pokud se jedná o kuchyňskou linku, tak zde byly špatné písty, jinak kuchyňská linka byla v pořádku, na pracovní desce byla prasklina. Je možné, že ji svědkyně v protokolu zaznamenala jako prasklinku. Dotazovali se firmy, která pro ně provádí opravy, zda je možné prasklinku opravit, firma sdělila, že ano, ale byl by tam viditelný flek. Pokud by se k opravě nepřistoupilo a do prasklinky by se dostala voda, mohlo by to zpuchřet a pracovní deska by se musela vyměnit celá. V době, kdy se byt žalované předával, byla pracovní deska v pořádku, žádné poškození na ni nebylo. 6. Podle ust. 2293 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 7. Podle ust. § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. 8. Soud po provedeném dokazování, v souladu s jeho závěry a ve smyslu citovaných zákonných ustanovení žalobě vyhověl jen částečně. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná byt ve vlastnictví žalobkyně užívala na základě řádné nájemní smlouvy počínaje dnem 15. 6. 2018 do 31. 8. 2021, kdy nájem (prodlužovaný jednotlivými dodatky) byl dohodou ukončen. Povinností žalované bylo byt odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzala s přihlédnutím k běžnému opotřebení (cit. § 2293 o. z., shodně čl. 3, bod 3 nájemní smlouvy). Za běžné opotřebení nelze považovat poškození pracovní desky kuchyňské linky, která byla předána žalované v roce 2018 bez vad, a to bez ohledu na velikost onoho poškození. Jak bylo zjištěno z výpovědi svědkyně, i toto drobné poškození přitom vyvolalo nutnost výměny desky. Žalobkyně vynaložila na výměnu tohoto zabudovaného vybavení bytu částku 4 870 Kč, shodnou částku (navýšenou o DPH ve výši 21%), vyúčtovala žalované fakturou se splatností 9. 11. 2021, přičemž žalovaná potvrdila, že jí tato faktura byla také doručena. Žalovaná byla proto zavázána částku 5 600,50 Kč zaplatit a jelikož se dostala do prodlení s úhradou peněžité částky z vyúčtování, vznikla jí povinnost zaplatit vedle