130 C 205/2024-55 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobce podal původně u Okresního soudu v , adresa, dne , datum, žalobu, kterou se domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, v 6. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, , o započtené podlahové ploše 37,62 m2 a dispozici 1+1, na částku , částka, za m2, to je celkem , částka, měsíčně, s účinností od , datum, . Žalobce odůvodnil žalobu tím, že s žalovanou uzavřel dne , datum, smlouvu o nájmu předmětného bytu, přičemž za jeho užívání dosud platí žalovaná nájemné v měsíční výši , částka, , tzn. , částka, na m2 započitatelné podlahové plochy. Naposledy došlo ke zvýšení nájemného s účinností od , datum, . Srovnatelné byty jsou v daném místě a lokalitě pronajímány za měsíční nájemné v rozmezí od , částka, do , částka, za m2 započitatelné podlahové plochy. Žalobce proto postupem podle § 2249 občanského zákoníku navrhl zvýšení nájemného. Návrh se dostal do sféry dispozice žalované dne 13. 3 2023. Žalovaná do dvou měsíců nesdělila písemně, že s návrhem na zvýšení souhlasí, žalobce se proto obrátil na soud.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, bránila se zejména tím, že byt je ve špatném technickém stavu. Dům, v němž se byt nachází, je v poddolovaném území, což způsobuje praskání stupaček ústředního topení, podlahy jsou hrbolaté, přívody od stupaček jsou z olova, v blízkosti je spalovna nebezpečného odpadu a chemické závody, které vypouští jedy, centrální větrání domu nefunguje. Žalovaná připustila, že od počátku nájemního vztahu v bytě nebydlí, fakticky bydlí po celou dobu v Orlové, byt si platí, aby nějaký byt měla.3. Z informace o stavbě soud zjistil, že vlastníkem domu č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , části , Jméno žalobce, je , Anonymizováno, město , adresa, a správa nemovitostí byla svěřena , Anonymizováno, obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, .4. Z nájemní smlouvy a dodatku č. , hodnota, soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě byl žalované přenechán k užívání byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , (dále také jako „předmětný byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem , datum, . Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, měsíčně.5. Z evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že s účinností od , datum, bylo nájemné pro předmětný byt stanoveno na , částka, na m² za měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo , částka, měsíčně. Byt byl vybaven sporákem, kuchyňskou linkou, vestavnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem ÚT a vodoměrem SV. Spolu s vybavením činilo nájemné celkem , částka, měsíčně.6. Z výpisu z jednání rady městského obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, dne , datum, soud zjistil, že rada projednala návrh na zvýšení nájemného u obecních bytů od , datum, o 20 %.7. Z přípisu žalobce ze dne , datum, adresovaného žalované soud zjistil, že obsahuje návrh na zvýšení nájemného od , datum, o 20 % s odůvodněním, že naposledy bylo nájemné zvýšeno od , datum, a s ohledem na zvýšení nákladů na nezbytné opravy a údržbu domů rozhodla rada městského obvodu dne , datum, o uzavření dodatků k nájemním smlouvám o zvýšení nájemného. Dále přípis obsahoval výzvu, aby se žalovaná dostavila k uzavření dodatku na bytový odbor městského úřadu. Z dodatku č. , hodnota, nájemní smlouvy o zvýšení nájemného od , datum, na částku , částka, /m²/měsíc. Soud zjistil, že byl podepsán pouze ze strany žalobce dne , datum, , ze strany žalované nikoli.8. Z evidenčního listu vyhotoveného dne , datum, soud zjistil, že od , datum, činilo nájemné u předmětného bytu , částka, /m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo , částka, měsíčně. Spolu s vybavením bytu činilo nájemné , částka, měsíčně.9. Z výpisu z jednání rady městského obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, dne , datum, soud zjistil, že rada projednala a rozhodla o podání žaloby proti žalované na určení výše nájemného u předmětného bytu na , částka, za m² započitatelné plochy. Stejně tak rada rozhodla o podání žaloby na určení nájemného ve stejné výši u nájemců 2 bytů na , adresa, .10. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne , datum, s přílohou a doručenkou soudu zjistil, že žalobce zaslal žalované na adresu předmětného bytu návrh na zvýšení nájemného s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovanou nebyl uzavřen dodatek k nájemní smlouvě a s odkazem na § 2249 občanského zákoníku a rozhodnutí rady městského obvodu ze dne , datum, navrhl zvýšení nájemného od , datum, na částku , částka, /m²/měsíc. Současně žalovanou poučil o tom, že pokud do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, bude se žalobce domáhat určení nájemného v obvyklé výši soudem. Přílohou návrhu byl formulář s písemným souhlasem s navrhovaným zvýšením nájemného. Zásilka s návrhem byla připravena na poště k vyzvednutí dne , datum, a dne , datum, vrácena zpět, neboť si ji žalovaná v úložní době na poště nevyzvedla.11. Z tržního posouzení hodnoty nemovitostí vyhotoveném , jméno FO, , a to bytů nacházejících se v , právnická osoba, ve vzdálenosti půl kilometru od předmětného bytu, soud zjistil, že u bytů o dispozici 1+1 v osobním nebo družstevním vlastnictví, v panelových domech a v dobrém stavu se nájemné v době od května 2020 do května 2023 pohybovalo v rozmezí od , částka, do , částka, za m² užitné plochy, tj. v rozmezí od , částka, do , částka, měsíčně.12. Z vývoje nabídkových cen pořízeném na portálu Sreality.cz soud zjistil, že v době od ledna 2023 do prosince 2023 činilo průměrné nájemné bytu v , právnická osoba, před rekonstrukcí , částka, /m²/měsíc.13. Z nájemních smluv uzavřených mezi soukromými vlastníky (, právnická osoba, , , jméno FO, ) jako pronajímateli bytů v , právnická osoba, a z evidenčních listů soud zjistil, že nájemné se v letech 2021 až 2024 pohybovalo v rozmezí od , částka, do , částka, /m²/měsíc.14. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, , dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ze dne , datum, a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 7. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 39,22 m². S účinností od , datum, došlo na základě dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ke zvýšení nájemného na , částka, /m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 39,22 m², činí , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.15. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, , souhlasu se zvýšením nájemného a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, ve 4. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 37,69 m². S účinností od , datum, došlo se souhlasem nájemce ke zvýšení nájemného na , částka, /m²/měsíc, což odpovídá při započtené podlahové ploše 37,69 m² nájemnému ve výši , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.16. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, a , jméno FO, dne , datum, , dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ze dne , datum, a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 2. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 39,67 m². S účinností od , datum, došlo na základě dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ke zvýšení sazby nájemného na , částka, /m², což při započtené podlahové ploše 39,67 m² činí nájemné ve výši , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.17. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, a z evidenčního listu soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 8. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, je sjednáno nájemné ve výši , částka, /m²/měsíc, což při sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 40,02 m² činí , částka, měsíčně. Přitom jde o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT, vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení bytu činí , částka, měsíčně.18. Z fotografie domu č. p. 1190, č. or. 3 na , adresa, soud zjistil, že jde o velký panelový dům.19. Ze stanoviska bytového odboru Úřadu městského obvodu , Jm