116 C 346/2023-217 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, a doplněnou podáním ze dne , datum, se žalobce domáhá zaplacení částky , částka, . Žalobce je bytovým družstvem, který pro své členy a nájemníky zajišťuje jejich bytové potřeby včetně služeb s bydlením spojených. Žalovaný je fyzickou osobou. Dne , datum, uzavřel žalobce, jako kupující, s žalovaným, jako prodávajícím, kupní smlouvu (dále také jako „kupní smlouva“), jejímž předmětem byl závazek žalovaného převést vlastnické právo k nemovitostem, a to k pozemku parc. č. , hodnota, , druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – , Anonymizováno, , Anonymizováno, ; pozemku parc. č. , hodnota, , druh pozemku – zahrada, o výměře 407 m2, vše zapsáno na LV č. , hodnota, , v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále také jako „nemovitosti“), a závazek žalobce uhradit žalovanému kupní cenu ve výši , částka, . Žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Nemovitosti byly v rámci inzerce zprostředkující realitní kanceláře , právnická osoba, prezentovány jako nemovitosti po celkové rekonstrukci, což byl i jeden z hlavních důvodů, proč se žalobce rozhodl dané nemovitosti zakoupit. Dle informací žalobce to byl přitom právě žalovaný, kdo danou celkovou rekonstrukci nemovitostí prováděl (cca v roce 2020), když i dle údajů vyplývajících z živnostenského rejstříku disponuje, resp. disponoval, živnostenským oprávněním, zejména pro obory činnosti „přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti“, „poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků“, či „projektování pozemkových úprav“, a to již od roku 2009 (a to i prostřednictvím různých subjektů, např. obchodní společnosti , Anonymizováno, IČO: , IČO, , nebo již zlikvidované společnosti , právnická osoba, „v likvidaci“, IČO: , IČO, ). Byť tedy žalovaný uzavíral kupní smlouvu s žalobcem z pozice fyzické nepodnikající osoby, nelze na žalovaného nahlížet jako na běžného spotřebitele či laika v oblasti stavebnictví, ale jako na odborníka ve stavebním oboru, tj. osobu znalou vyznačující se dlouholetými praktickými i teoretickými znalostmi a zkušenostmi v uvedeném oboru. Poté, co žalobce převzal předmětné nemovitosti do svého užívání, zjistil, že nemovitosti trpí vadami, o nichž nebyl před uzavřením kupní smlouvy žalovaným informován. Jde konkrétně o porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak vodorovnou, tak i svislou, a to v objektu rodinného domu. Jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP, čímž dochází ke zvyšování relativní vlhkosti uvnitř rodinného domu. V důsledku uvedeného se pak v nemovitostech začíná tvořit v nevětratelných místech i plíseň (dále společně také jako „podstatné vady“). Žalobce proto nechal zpracovat příslušné odborné posouzení z hlediska technického stavu nemovitostí, a to společností , právnická osoba, V odborném posouzení ze dne , datum, bylo konstatováno, že nemovitosti popsanými podstatnými vadami trpí. Jejich existence musela být žalovanému dlouhodobě známa, když u obvodových zdí v 1. PP jsou provedeny drážky pro odvodnění přebytečné vody, která způsobuje vlhkost v objektu. Stavebními úpravami, které provedl žalovaný před převodem vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalobce, tj. (mimo jiné) opravou soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP, pak dle názoru společnosti , právnická osoba, došlo k podstatnému zhoršení technického stavu nemovitostí, zejména pak k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před těmito stavebními úpravami evidentně vlhké (o čemž svědčí technický stav nemovitostí v 1. PP). V rámci uvedeného odborného posouzení pak byla navržena i konkrétní nápravná opatření (zejména pak odstranění tepelné izolace na svislých konstrukcích nemovitostí, provedení okenního otvoru v 1. PP pro odvětrání sklepních prostor, odvodnění základové spáry pomocí drenáže s napojením na kanalizace nebo trativodu, či vysoušení nemovitostí pomocí elektroosmózy), nicméně i přes tato opatření není dle názoru společnosti zaručeno komplexní odstranění popsaných podstatných vad (když u vodorovné hydroizolace nelze tento typ vad odstranit vůbec); jde tedy pouze o opatření, která by v současném technickém stavu prospěla k dalšímu užívání nemovitostí. Byť dané stavební úpravy (tj. opravu soklu zateplením, jak je shora popsáno) provedl žalovaný na žádost žalobce (neboť žalobce měl zájem koupit nemovitosti po celkové rekonstrukci tak, jak byly prezentovány v rámci inzerce zprostředkující realitní kanceláře), měl žalovaný tomuto (dlouhodobě nepříznivému) technickému stavu – s ohledem na svou odbornost – přizpůsobit rekonstrukční stavební činnost na nemovitostech. Provedení předmětných stavebních úprav ze strany žalovaného je o to více zarážející, když si žalovaný musel být podstatných vad (nadto pak z pozice odborníka ve stavebním oboru) nepochybně vědom (a to i po delší dobu), jak vyplývá i z uvedeného odborného posouzení. Z aktuálního stavu předmětných nemovitostí, který měl žalobce možnost v průběhu osobních prohlídek nemovitostí před jejich koupí vidět, nebylo možné zjistit, že by nemovitosti měly trpět (příp. v budoucnu) specifikovanými podstatnými vadami. Vzhledem k účelu, za kterým žalobce předmětné nemovitosti nabyl do svého vlastnictví (tj. za účelem zajištění bytových potřeb pro své členy a nájemníky), a povaze popsaných podstatných vad, je přitom nepochybné, že nemovitosti neplní svůj obvyklý účel tak, jak byl ze strany žalovaného prezentován, když uvedené podstatné vady zcela jistě ztěžují užívání nemovitostí žalobkyní (resp. jeho členy a nájemníky) a snižují samotnou hodnotu zakoupených nemovitostí. V důsledku podstatných vad dochází k nadměrné vlhkosti konstrukcí nemovitostí. Existence předmětných podstatných vad má vliv i na samotnou budoucí dispozici žalobce s nemovitostmi v jeho vlastnictví (např. v rámci příp. budoucí rekonstrukce nemovitostí, při sjednávání kupní ceny při prodeji nemovitostí apod.). S ohledem na výše uvedené došlo ze strany žalovaného k podstatnému porušení kupní smlouvy ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „o.z.“), neboť nemovitosti vykazují zcela zásadní (podstatné) vady, o kterých žalovaný, jako prodávající, věděl, resp. musel rozumně předpokládat, že v případě jejich výskytu by žalobce nemovitosti nekoupil, resp. by předmětnou kupní smlouvu neuzavřel. Žalobce žalovaného neprodleně a opakovaně informoval, a to nejprve prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře , právnická osoba, , konkrétně pak jejího realitního makléře p. , jméno FO, , který prodej nemovitostí pro žalovaného zajišťoval. Dle informací žalobce p. , jméno FO, podrobně žalovanému popsal povahu a rozsah podstatných vad nemovitostí, kdy mu za tímto účelem předal i odborné posouzení společnosti , právnická osoba, , v návaznosti na což mu žalovaný navrhl, že žalobci proplatí ½ nákladů vzniklých v souvislosti s odstraněním podstatných vad nemovitostí. Jelikož však žalovaný následně žádné další kroky v této věci neučinil, zaslal žalobce žalovanému, z důvodu právní jistoty, i písemnou výzvu k plnění ze dne , datum, , ve které žalovaného opětovně upozornil na vadný stav nemovitostí a uplatnil žalobkyní zvolené právo z vadného plnění, tj. přiměřenou slevu z kupní ceny, ve smyslu ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. Výzva nebyla žalovanému z důvodu jeho nepřítomnosti doručena a žalovaný si jí nevyzvedl ani v 15denní úložní lhůtě na poště; byť byl žalobce přesvědčen o tom, že i přes uvedené byla předmětná výzva, ve smyslu ust. § 573 o.z., žalovanému doručena fikcí 3. pracovním dnem po odeslání, jelikož měl žalobce zájem na smírném vyřešení této záležitosti, kontaktoval žalovaného i prostřednictvím e-mailové komunikace. Dne , datum, tak zaslal žalobce žalovanému e-mail, včetně scanu uvedené výzvy, s žádostí o jeho vyjádření ve věci. V návaznosti na uvedené žalovaný potvrdil žalobci e-mailem ze dne , datum, doručení e-mailu, kdy sice na straně jedné uvedl, že to je poprvé, co je o dané věci informován, avšak současně na straně druhé výslovně potvrdil, že jej s touto situací obeznámil realitní makléř pan , jméno FO, (jak je uvedeno výše). Na urgenci žalobce se pak žalovaný následně vyjádřil i věcně, kdy e-mailem ze dne , datum, namítl neexistenci žalobkyní uplatněných podstatných vad, a (na to navazující) práva žalobce z vadného plnění odmítl. Dle tvrzení žalovaného totiž nemovitosti vlastnil cca 8 roků a s vlhkostí problém neměl; současně však přiznal, že dům koupil již s drážkami, které tam byly dle jeho názoru od novoty cca 60 let. S ohledem na odmítavý postoj žalovaného byl žalobce nucen, za účelem zjištění doplňujících informací vztahujících se k předmětným podstatných vadám, oslovit celou řa