27 C 460/2024-72 – Okresní soud v Karviné

1. Žalobou doručenou soudu dne 18. 12. 2024 se domáhala žalobkyně na žalované zaplacení částky 138 115,21 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že hospodaří s majetkem státu, mj. s budovou č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, . Žalobkyně s žalovanou uzavřela dne 21. 7. 2023 Smlouvu o nájmu nemovité věci č. , hodnota, . Jejím předmětem byl byt v 2. nadzemním podlaží o podlahové ploše 76,73 m2 v předmětné budově. Žalovaná v souladu se smlouvou složila jistotu ve výši 64 200 Kč. Žalovaná však sjednané nájemné a zálohy na služby hradila nepravidelně a po splatnosti. Proto jí byla dopisem ze dne 22. 11. 2023 zaslána výpověď smlouvy s 3měsíční výpovědní lhůtou. Následně dopisem ze dne 4. 1. 2024 byla žalované z důvodu dlouhodobého neplnění finančních závazků zaslána výpověď bez výpovědní lhůty. Smlouva tak byla ukončena k 8. 1.2024. Od 9. 1. 2024 do 20. 2. 2024 (tedy do dne ukončení užívání předmětných bytových prostor, byt byl žalobkyni předán 20. 2. 2024) bylo žalované v souladu s čl. V. odst. 5 smlouvy účtováno bezesmluvní užívání, za které má žalobkyně právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného. Žalobkyně ani po několika urgencích neobdržela od žalované úhradu nájemného ani zálohových plateb za služby. Proto na úhradu nájemného za měsíc říjen 2023 ve výši 32 100 Kč a listopad 2023 ve výši 32 100 Kč byla použita složená jistota. Jistota pokryla i částku 646,31 Kč za penále z nájemného za měsíc srpen 2023, dále penále za zálohy na služby za měsíc srpen 2023 ve výši 220,74 Kč a rovněž část náhrady ve výši 485,01 Kč za poškozené sklo ke svítidlu, které žalovaná rozbila při stěhování, a jehož náhradu potvrdila. Z pohledávek zůstalo neuhrazeno:Nájemné 12/2023 splatné 15. 12. 2023 32 100 KčNájemné 1. 1. 2024 až 8. 1. 2024 splatné 15. 1. 2024 9 170 KčZálohy na služby 1. 1. 2024 až 8. 1. 2024 splatné 15. 1. 2024 1 781 KčBezesmluvní užívání 9. 1. 2024 až 31. 1. 2024 splatné 15. 2. 2024 26 795 KčZálohy na služby 9. 1. 2024 až 31. 1. 2024 splatné 15. 2. 2024 5 129 KčBezesmluvní užívání 1. 2. 2024 až 20. 2. 2024 splatné 15. 3. 2024 23 300 KčZálohy na služby 1. 2. 2024 až 20. 2. 2024 splatné 15. 3. 2024 4 460 KčSklo ke svítidlu splatné 21. 11. 2023 853,25 KčPenále za nájemné a zálohu za služby 9/23 splatné 25. 4. 2024 1 233,21 KčPenále za nájemné 10/23 splatné 25. 4. 2024 1 688,32 KčPenále za nájemné 11/23 splatné 25. 4. 2024 1 279,43 KčVyúčtování záloh za služby za rok 2023 splatné 14. 6. 2024 30 326 KčŽalovaná dosud dluh neuhradila.2. Podáním ze dne 18. 1. 2026 doručeným soudu téhož dne ve znění podání ze dne 16. 2. 2026 doručeného soudu dne 17. 2. 2026 se žalobkyně po žalované domáhala změny žaloby, a to jejího rozšíření o doplatek na vyúčtování služeb za rok 2024 ve výši 5 949 Kč dle vyúčtování ze dne 22. 4. 2025 se splatností 22. 5. 2025 s 12% zákonným úrokem z prodlení p. a. z částky 5 949 Kč od 23. 5. 2025 do zaplacení. Protože dosud ve věci nebylo provedeno dokazování, není rozšíření žaloby v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení, a proto soud podle § 95 odst. 1 o.s.ř. změnu žaloby v tomto řízení usnesením ze dne 31. 3. 2026 připustil.3. Žalovaná namítla, že částka za vyúčtování příloh nájemného jsou nepravdivé, dále jí nebylo zasláno detailní vyúčtování, ačkoliv o něj opakovaně žádala. Žádá o pravdivé vyúčtování za plyn a vodu. Žádá, aby byla uvedena pravdivá dlužná částka za nájem za 2,5 měsíce. Také má nárok na uhrazení částky po splátkách. Výpočty spotřeby byly provedeny na základě plochy bytu a počtu osob stanoveného pronajímatelem 1,5 osoby, přestože v bytě celou dobu bydlela pouze sama. Žádá rovněž o zaslání konkrétního stavu měřidel na začátku a konci zúčtovacího období, kopie faktur od dodavatelů energií/služeb. Rovněž namítá, že jsou požadovány úroky z prodlení z tří položek penále, což je však kapitalizovaný úrok z prodlení, a dále namítá, že došlo za rok 2024 k navýšení nájemného, přičemž ale nájemní vztah skončil již 8. 1. 2024, a navýšení nájemného bylo žalované doručeno až poté 30. 1. 2024. Po výzvě soudu, aby upřesnila své námitky ohledně vyúčtování služeb a tvrzeného nesprávného koeficientu počtu osob, žalovaná následně uvedla, že ohledně správnosti vyúčtování a její výše považuje skutková tvrzení žalobkyně za nesporná. Nadále však trvá na námitkách ohledně navýšení nájemného za rok 2024, kdy již nájemní vztah netrval. Také rozporuje všechny částky účtované žalobkyní na nájemném za období od 1. 1. 2024 do 20. 2. 2024 ve výši 9 170 Kč, 26 795 Kč a 23 300 Kč. Pokud jde o položku 853,25 Kč za sklo ke svítidlu, k tomuto není třeba provádět dokazování, činí nesporným důvod i výši této částky. Rovněž činí nesporným vyúčtování služeb ve výši 30 326 Kč za rok 2023 a vyúčtování služeb za rok 2024 ve výši 17 319 Kč. Setrvává na námitkách ohledně úroků z prodlení z úroků z prodlení z částek 1 233,21 Kč, 1 688,32 Kč a 1 279,43 Kč. Dále namítá, že byla připravena předat byt dříve, ale kvůli žádosti žalobkyně odevzdala tento byt později, až 20. 2. 2024. Důkazy k tomuto tvrzení nemá, je to jen pouze v rámci skutkových tvrzení žalované. Rovněž žádá o splácení případné přiznané částky ve splátkách po 3 000 Kč, neboť jejím jediným příjmem je příjem ve výši 10 000 Kč až 15 000 Kč měsíčně a to nepravidelně s tím, že se jedná o příjem, který má žalovaná od cizinců, které připravuje ke státní zkoušce z českého jazyka. Tento příjem není pravidelný a je závislý na poptávce těchto služeb.4. Při jednání konaném dne 18. 5. 2026 vzala žalobkyně žalobu zčásti v rozsahu uvedeném v I. výroku rozsudku, tedy co do úroků z prodlení z kapitalizovaných úroků z prodlení zpět bez odůvodnění. Soud proto v souladu s ustanovením § 96 odst. 2 občanského soudního řádu v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby žalobkyní se souhlasem žalované řízení zastavil. Ve zbylé části soud meritorně rozhodl.5. Soud ve věci provedl dokazování sdělením podstatného obsahu listin, a to smlouvy o nájmu nemovité věci z 21. 7. 2023, evidenčního listu z 21. 7. 2023, předávacího protokolu z 21. 7. 2023, předávacího protokolu z 20. 2. 2024, výpovědi smlouvy ze dne 4. 1. 2024 včetně obálky, výpovědi smlouvy ze dne 22. 11. 2023 včetně obálky, předžalobní výzvy včetně obálky, vyúčtování včetně zohlednění zaplacené jistoty z 5. 6. 2024, dopisu žalobkyně z 30. 1. 2024 – sdělení výše nájemného od 1. 1. 2024.6. Na základě provedeného dokazování soud zjistil tento skutkový stav:7. Ze smlouvy o nájmu nemovité věci č. , hodnota, z 21. 7. 2023 soud zjistil, že tohoto dne uzavřely žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytu v 2. nadzemním podlaží o podlahové ploše 76,73 m2 v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, . V čl. III. si strany sjednaly nájem na dobu určitou od podepsání protokolu o předání do 31. 12. 2030. V čl. IV. bod 1 smlouvy si strany sjednaly pro rok 2023 nájemné v měsíční výši 32 100 Kč. Dle bodu 4 je žalovaná povinna jej platit do 15. dne příslušného měsíce. Dle bodu 5 se žalovaná zavazuje vedle nájemného platit měsíčně (s následným ročním vyúčtováním) zálohy na služby (studená voda – vodné, stočné, dodávka teplé vody, vytápění, elektřina ve společných prostorech, úklid společných prostor a odvoz odpadu) podle evidenčního listu, který je Přílohou č. 3 smlouvy. Žalovaná je povinna platit zálohy do 15. dne příslušného měsíce. Dle bodu 8 pro případ prodlení s jakoukoliv platbou související s předmětem nájmu ujednávají smluvní strany zákonný úrok z prodlení z dlužné částky. V čl. IV bodu 2 smlouvy si strany sjednaly, že pro období roku 2024 a dále bude roční výše nájemného nově upravena písemným oznámením zaslaným pronajímatelem. Nájemné bude stanoveno tak, že výše nájemného splatná do 31. prosince příslušeného kalendářního roku bude od 1. ledna následujícího kalendářního roku upravena o procentní míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za předchozí kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Pronajímatel se zavazuje zaslat nájemci písemné oznámení o úpravě nájemného dle této inflační doložky nejpozději do 31. 1. příslušného roku a nájemce se zavazuje takto stanovené nájemné hradit. V čl. V bodu 5 si strany sjednaly, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. V čl. VI. bodu 12 se žalovaná zavázala složit jistotu ve výši dvouměsíčního nájemného, tedy 64 200 Kč. Z předávacího protokolu z 21. 7. 2023 soud zjistil, že předmětný byt byl žalované předán k užívání dne 21. 7. 2023, což žalovaná stvrdila svým podpisem na protokolu. Z evidenčního listu z 21. 7. 2023 soud zjistil, že za rok 2023 činila měsíční výše záloh na služby (studená voda – vodné, stočné, dodávka teplé vody, vytápění, elektřina ve společných prostorech, úkli