117 C 428/2018-116 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobou podanou u soudu dne 29. 6. 2018 se žalobce domáhal po žalovaných vyklizení bytu [číslo] sestávajícího ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství, situovaného v pátém nadzemním podlaží domu v [obec] na ulici [ulice], [adresa], č. o. 13, a předání vyklizeného bytu žalobci. Žalobu odůvodnil tím, že mezi žalobcem a žalovanými byla dne 18. 7. 2006 uzavřena nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno], na základě které žalobce přenechal žalovaným půdní prostor o velikosti cca 178 m2 v domě na ulici [ulice], [adresa], č. o. 13, v [obec], a žalovaní se zavázali vybudovat v pronajatých půdních prostorách novou bytovou jednotku. Nájem dle této smlouvy byl sjednán na dobu určitou, a to do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejdéle však na dobu tří let od podpisu této smlouvy. Jelikož kolaudačního rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívání bytu [číslo], bylo vydáno až dne 11. 4. 2012, nájemní vztah k pronajatým prostorám skončil již ke dni 18. 7. 2009. Samotná nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 18. 7. 2006 skončila dle článku VI. odst. 3 písm. c) uplynutím třicetidenní doby ode dne nabytí právní moci příslušného kolaudačního rozhodnutí, kterým se byt vybudovaný žalovanými stane způsobilým k účelu bydlení. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 11. 4. 2012. Žalovaní byli žalobcem dne 20. 3. 2013 vyzváni k uzavření nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Dne 30. 10. 2013 schválila rada Městské části [obec] na svém zasedání narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy s podmínkou úhrady závazků u žalovaných vůči Městské části [obec] souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty před podpisem nájemní smlouvy. Následně byla žalovaným zaslána výzva k úhradě smluvní pokuty, která vznikla prodlením se splněním povinnosti vyplývajících z nájemní smlouvy. Žalovaní požádali žalobce o prominutí smluvní pokuty přípisem ze dne 29. 11. 2013, který byl žalobci doručen dne 3. 12. 2013. Této žádosti žalovaných nebylo vyhověno a dne 23. 10. 2015 proběhlo mezi žalobcem a žalovanými zastoupenými [jméno] [příjmení] a dcerou žalovaných osobní jednání před uzavřením nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Nastíněné možnosti ze strany žalobce však žalovaní odmítli. Žalobce žalované poté informoval o skutečnosti, že rada Městské části [obec] schválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy opět s podmínkou úhrady závazků souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty před podpisem nájemní smlouvy a s podmínkou podpisu nájemní smlouvy, přičemž obě podmínky musí být splněny nejpozději do 31. 7. 2017. Na důsledky nesplnění podmínek ve stanoveném termínu byli žalovaní výslovně upozorněni a toto sdělení bylo žalovaným doručeno dne 27. 6. 2017. Žalovaní však stanovené podmínky pro uzavření nové nájemní smlouvy nesplnili, závazky vůči žalobci neuhradili ani se nedostavili k podpisu nájemní smlouvy, naopak kladli žalobci nové požadavky na znění nájemní smlouvy. Na uvedenou výzvu žalovaných žalobce reagoval sdělením ze dne 16. 10. 2017, ve kterém žalované informoval, že Statutární město Brno, Městská část [obec], v souladu s usnesením ze dne 9. 10. 2017 neschválilo narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy k předmětnému bytu a trvá na vyklizení a vrácení bytu. Přes písemnou výzvu však žalovaní předmětný byt nevyklidili a nadále jej užívají bez právního důvodu. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. V prvé řadě namítali nedostatek aktivní legitimace na straně žalované 2., když dne 18. 7. 2006 žalobce uzavřel nájemní smlouvu o výstavbě toliko s žalovaným 1., a jelikož předmětem nájmu byl společný prostor v domě na adrese [adresa], nemohl k předmětu nájmu vzniknout společný nájem manželů, neboť ustanovení § 703 občanského zákoníku předpokládá vznik společného nájmu manželů pouze na nájemní vztahy, jejichž předmětem je byt. Žalovaná 2. nebyla účastníkem této nájemní smlouvy a z pozice manželky účastníka smlouvy se tedy nemohla stát nájemcem předmětného nebytového prostoru. Navíc žalovaní předmětný byt nikdy neužívali a žalobce v žalobě ani neuvádí skutečnosti, z nichž by bylo zřejmé, že žalovaní byt užívají. Za situace, kdy žalovaná 2. nikdy nebyla uživatelem předmětného bytu, nemohla jí ani vzniknout povinnost tento byt vyklidit. Žalovaný 1. byl nájemcem pouze půdního prostoru a nájem půdního prostoru se nemůže přetransformovat v nájem bytu. Proto také za účelem pozdějšího užívání vybudovaného bytu měla být uzavřena budoucí nájemní smlouva. K jejímu uzavření však nedošlo a ani žalovaný 1. předmětný byt nikdy neužíval. Jelikož žalovaný 1. byt ani smluvně ani fakticky neužíval, nemohla mu vzniknout povinnost tento byt vyklidit. 3. Žalobce k námitkám žalovaných uvedl, že je pravdou, že nájemní vztah k pronajatým prostorám skončil ke dni 18. 7. 2019. I poté však žalovaní pokračovali v užívání nebytového prostoru a zbudovali v něm předmětný byt. Ačkoliv nájemní vztah k nově zbudovanému bytu nebyl mezi účastníky písemně uzavřen, nebyl ze strany žalovaných předmětný prostor s nově vybudovanou bytovou jednotkou žalobci předán, ačkoliv žalovaní byli posledními uživateli předmětného bytu a po skončení smlouvy měli tento byt žalobci jako jeho vlastníkovi předat. I při jednáních o následném uzavření nájemní smlouvy k bytu žalovaní vystupovali jako investoři a aktuální uživatelé předmětného bytu. Žalobci není známo, jestli žalovaní předmětný byt reálně užívali či užívají. Skutečností však je, že po skončení nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno], žalovaní užívali předmětné prostory k zbudování bytu a tento nově zbudovaný byt nebyl žalobci ze strany žalovaných předán a fakticky tedy byl a nadále je v držení žalovaných. Pokud nájemní smlouva k předmětnému bytu nebyla uzavřena v písemné smlouvě, nezpůsobuje to ex lege její neplatnost. Jestliže tedy žalovaní užívali půdní prostor, který následně přebudovali na byt, a tento odmítli předat pronajímateli, pak má žalobce za to, že co by poslední uživatelé předmětného bytu, jsou manželé legitimováni společně, a to na základě analogického užití ustanovení o společném nájmu manželů. Předmětem vyklizení pak je byt [číslo], nikoliv půdní prostor. Žalobce je jednáním žalovaných omezen v dispozici se svým vlastnickým právem k předmětnému bytu, proto se domáhá, aby žalovaní předmětný byt vyklidili a řádně žalobci předali. 4. U jednání konaného ve věci dne 21. 6. 2021 účastníci na svých procesních stanoviscích setrvali. Žalobce uvedl, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva k nebytovému prostoru, v rámci které se žalovaní zavázali vybudovat v tomto prostoru bytovou jednotku. Tato bytová jednotka byla vybudována a zkolaudována a z kolaudačního rozhodnutí vyplývá, že žalovaný 1. byl poslední osobou, která s bytovou jednotkou disponovala. Přes výzvy žalobce žalovaní předmětnou bytovou jednotku nevyklidili a žalobci nepředali. Z důvodu havarijního stavu, který ohrožoval bytovou jednotku v podlaží pod předmětnou bytovou jednotkou, byl byt částečně v září 2020 žalobcem zpřístupněn, kdy byly otevřeny jedny dveře, aby byl umožněn přístup do skladu a na terasu, a byly učiněny kroky nezbytně nutné k zamezení vzniku dalších škod. Žalovaná 2. se nadále považovala za pasivně věcně nelegitimovanou v tomto řízení, když původní nájemní smlouva k nebytovému prostoru byla uzavřena mezi žalobcem a žalovaným 1. a společný nájem může manželům vzniknout pouze k bytu. Žalované 2. tedy žádné nájemní právo či jiné užívací právo k danému nebytovému prostoru nevzniklo. Žalovaná 2. předmětný byt nikdy fakticky neužívala, a proto nemá povinnost k vyklizení tohoto bytu. Žalovaný 1. trval na tom, že převzal do nájmu pouze půdní prostor a tento vztah, stejně jako nájemní smlouva, zanikl přebudováním tohoto půdního prostoru na bytovou jednotku. Nájemní smlouva k bytové jednotce nikdy uzavřena nebyla a rovněž žalovaný 1. předmětnou bytovou jednotku nikdy neužíval, o čemž svědčí i skutečnost, že opakovaně vyzýval žalobce k uzavření nájemní smlouvy s tím, že bytovou jednotku užívat nemůže. V případě, že by žalobce stíhala povinnost předat předmětnou bytovou jednotku na základě smlouvy o dílo, pak tato předmětná bytová jednotka byla žalobci předána, a to zástupcem žalovaného 1. panem [příjmení]. Po vydání kolaudačního souhlasu zástupce žalovaného 1. umožnil žalobci prohlídku bytu a následně pan [příjmení] odevzdal žalobci příslušnou dokumentaci k bytu i klíče od bytu. Následně mu však bylo sděleno, že nájemní smlouva bude připravena a spolu s klíči předána žalovaným. V nájemní smlouvě ani ve smlouvě o výstavbě nebyl sjednán způsob předání zhotovené bytové jednotky a o skutečnosti, že k předání bytové jednotky došlo, svědčí i následná komunikace mezi žalobcem a žalovaným 1., kdy se žalobce nikdy předání bytu nedožadoval. Ani na jednání na konci listopadu 2015 v [obec] žádný požadavek na vrácení bytu ze strany žalobce vznesen nebyl. Navíc dne 6. 2. 2013 byl sepsán protokol o ocenění