§ 17 zákon o vlastnictví bytů – Výstavba domu
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf 17 zákona o vlastnictví bytů upravuje pravidla pro výstavbu domu s jednotkami, a to jak při nové výstavbě, tak při stavebních úpravách stávajících domů, které vedou ke vzniku nebo změně jednotek. Smlouva o výstavbě je klíčová: Vždy je nutné uzavřít písemnou smlouvu o výstavbě, která vymezuje práva a povinnosti stavebníků. (§ 17 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
(1) Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami podle § 2 písm. h) si stavebníci vymezí smlouvou o výstavbě, která musí mít písemnou formu.
(2) Je-li součástí smlouvy o výstavbě i převod spoluvlastnických podílů k pozemku v souladu s § 21 odst. 3, nabývají stavebníci spoluvlastnická práva k pozemku na základě této smlouvy o výstavbě podle zvláštního právního předpisu.10a)
(3) Smlouvou o výstavbě si vymezí stavebníci vzájemná práva a povinnosti i při výstavbě jednotek formou střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky nebo jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu.
(4) Smlouvu o výstavbě podle odstavce 3 uzavírají stavebníci, kterými jsou vlastníci jednotek v domě a stavebník (stavebníci) nové jednotky (jednotek).
(5) Jsou-li stavebníky vlastník budovy, ve které dosud nejsou vymezeny jednotky, a stavebník (stavebníci) nové jednotky (jednotek), je obsahem smlouvy o výstavbě i vymezení jednotek v dosavadní budově podle § 4 odst. 1, včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy podle § 4 odst. 2 písm. d). Ustanovení § 18 odst. 1 písm. c) tím není dotčeno.
(6) Vznikem vlastnictví rozestavěné jednotky se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví jednotek v domě. Smlouva o výstavbě je povinnou přílohou k návrhu na vklad rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k jednotkám v domě se zapíše do katastru nemovitostí záznamem na základě smlouvy o výstavbě. Jako vlastník jednotky se do katastru nemovitostí zapíše stavebník uvedený ve smlouvě o výstavbě (§ 18 odst. 1), pokud není prokázáno jinak.
(7) Nejde-li o vznik vlastnictví k jednotkám podle odstavce 6, platí pro vznik vlastnictví k dosavadním jednotkám v domě ustanovení § 7; povinnou přílohou k návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě je v tomto případě smlouva o výstavbě podle § 18 odst. 5.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Smlouva o výstavbě je klíčová: Vždy je nutné uzavřít písemnou smlouvu o výstavbě, která vymezuje práva a povinnosti stavebníků.
- Různé typy výstavby: Smlouva o výstavbě se používá nejen pro novou výstavbu celého domu s jednotkami, ale i pro nástavby, vestavby, přístavby nebo úpravy, které mění počet či velikost jednotek v již existujícím domě.
- Vznik vlastnictví k jednotkám: Vlastnictví rozestavěné jednotky mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví jednotek v domě a smlouva o výstavbě je povinnou přílohou pro zápis do katastru nemovitostí.
- Úprava práv k pozemku: Pokud smlouva o výstavbě zahrnuje i převod spoluvlastnických podílů k pozemku, nabývají stavebníci tato práva na základě této smlouvy.
Na co si dát pozor
- Písemná forma: Smlouva o výstavbě musí mít vždy písemnou formu.
- Obsah smlouvy: Smlouva musí přesně vymezit práva a povinnosti stavebníků a v určitých případech i vymezení jednotek v dosavadní budově.
- Zápis do katastru: Smlouva o výstavbě je nezbytná pro zápis vlastnických práv k jednotkám do katastru nemovitostí.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 17
Jak soudy aplikují § 17
… nájmu a budoucí kupní smlouvě ze dne 8. 10. 2001, kterou uzavřeli právní předchůdkyně žalovaného jako pronajímatelka a budoucí prodávající a žalobce jako nájemce a budoucí kupující (dále jen „Smlouva“), neobsahovala základní náležitosti smlouvy o výstavbě (nejméně) podle § 18 odst. 1 písm. a), b), c), d) a g) a podle § 17 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „zákon o vlastnictví bytů“).
Vždy tak záleží na tom, zda prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., případně smlouva o výstavbě (§ 17 zákona č. 72/1994 Sb.), balkóny či lodžie vymezí jako součást jednotky, nebo jako společnou část budovy.
Vždy proto záleží na tom, zda prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., případně smlouva o výstavbě (§ 17 zákona č. 72/1994 Sb.), balkóny, lodžie či okna vymezí jako součást jednotky, nebo jako společnou část budovy.
Související
§ 70 Investiční výstavba (Vládní vyhláška o plánovitém řízení náro)§ 3 Statut lázeňského místa (Nařízení vlády o stanovení lázeňského mí)§ 4 (Nařízení vlády o stanovení lázeňského mí)§ 7 Výstavba, vybavení a provoz závodních a družs (Nařízení vlády Slovenské socialistické r)§ 7 Výstavba, vybavení a provoz závodních a družs (Nařízení vlády České socialistické repub)