130 C 311/2022-47 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši 11 970 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným uzavřela dne 16. 9. 2019 smlouvu o nájmu bytu [číslo] na ulici [ulice a číslo] v [obec] – [část obce]. Při uzavření smlouvy uhradila žalovanému vratnou kauci ve výši 17 000 Kč. Nájem trval do 20. 4. 2022, kdy žalovanému byt předala, a to v pořádku a bez závad, o čemž byl sepsán protokol. Dle nájemní smlouvy byl žalovaný povinen jí do 30 dnů od odevzdání bytu vrátit zaplacenou kauci. Ze zaplacené kauce žalobkyně odečetla nedoplatek na službách za rok 2021 ve výši 5 030 Kč. Zbývající částku ve výši 11 970 Kč považovala za splatnou po uplynutí 30 dnů od odevzdání bytu. Úrok z prodlení požadovala od 20. 5. 2022. 2. Žalovaný podal vzájemnou žalobu o zaplacení částky ve výši 38 812 Kč, v níž tvrdil, že žalovaná mu dluží nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 1 144 Kč splatný 30. 5. 2020, nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 7 818 Kč splatný 12. 5. 2021, nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 5 030 Kč splatný 11. 5. 2022 a náklady vynaložené na opravu bytu ve výši 41 820 Kč splatné 12. 9. 2022, celkem částku 55 812 Kč, na níž započetl kauci ve výši 17 000 Kč. K nákladům na opravu bytu tvrdil, že veškeré práce prováděl sám s panem [příjmení] v létě 2022. Stropy v bytě byly zatečené a zažloutlé od nikotinu, ve stěnách byly díry od kotvení, vnější rohy byly obité. [příjmení] zaizolovat díry a byt kompletně vymalovat. [příjmení] byl znečištěný s propálenými dírami od cigaret. Proto byl koberec stržen v propojeném prostoru chodby, obýváku a části ložnice a položena plovoucí podlaha. Část pracovní desky kuchyňské linky kolem baterie byla poškozená zatečením, poškozena byla i plocha. Vyměnil tedy 1,2 m pracovní desky. Vyměněna byla i postel, která byla rozlomená a znečištěná. Přitom byt předával žalované vymalovaný a bez závad, což je zaznamenáno v předávacím protokolu. 3. U jednání dne 11. 5. 2023 vzal žalovaný vzájemnou žalobu zpět co do částky 7 818 Kč a upřesnil požadavek na úrok z prodlení tak, že trvá na zaplacení částky ve výši 30 994 Kč a požaduje úrok z prodlení z částky 27 828 Kč od 12. 9. 2022 do zaplacení. 4. Ke vzájemné žalobě se žalobkyně vyjádřila tak, že vyúčtování za rok 2019 uhradila. Vyúčtování za rok 2020 skončilo přeplatkem ve výši 3 048 Kč a bylo vyrovnáno snížením nájemného dne 14. 6. 2021. Nedoplatek ve výši 7 818 Kč se týká roku 2018, kdy v bytě nebydlela. Na vyúčtování za rok 2021 ve výši 5 030 Kč započetla svůj nárok na vrácení kauce. K požadavku na náhradu nákladů na opravy bytu uvedla, že byl předán v požadovaném stavu. Ke zničenému koberci uvedla, že šlo o starý zátěžový koberec a maximálně šlo o běžné opotřebení způsobené tříletým užíváním bytu, neviděla důvod, proč by měla hradit novou podlahu. Vyloučila, že by v bytě kouřila, kouřilo se pouze na balkoně. Skvrny způsobené zatečením byly skvrny v koupelně, kam zateklo, když byl byt nad žalobkyní rekonstruován. Člověku, který řídil rekonstrukci, dala kontakt na žalovaného. Kuchyňská deska byla poškozená, už když byt přebírala. Kolem baterie byla uhnilá a byla poškrábaná nožem. Poškozená byla i postel, byl nalomený roh a nešel užívat úložný prostor. [jméno] byla poškrábaná. Nefungovala lednička, proto koupila novou a tu v bytě nechala. Pokud si v bytě pověsila obrázky, pak použila dřívější díry. 5. Ze smlouvy o nájmu bytu, jejich dodatků a příjmového pokladního dokladu soud zjistil, že mezi účastníky řízení byla dne 16. 9. 2019 uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] v bytovém domě na ulici [ulice a číslo] v [obec] – [část obce] na dobu určitou od 15. 9. 2019 do 30. 9. 2020. Dodatkem [číslo] ze dne 30. 9. 2020 a dodatkem [číslo] ze dne 30. 9. 2021 byl nájem bytu prodloužen do 30. 9. 2022. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 500 Kč měsíčně a mělo být hrazeno na účet žalovaného č. [bankovní účet] pod [variabilní symbol] do 15. dne v měsíci. Dodatkem [číslo] bylo nájemné zvýšeno na 8 700 Kč a dodatkem [číslo] na 9 400 Kč. V této částce byly zahrnuty zálohy na teplo a vodu. Zálohy měly být vyúčtovány jednou ročně do 30 dnů od data, kdy dodavatel služeb doručí vyúčtování za uplynulé období pronajímateli. Nedoplatek měl být uhrazen do 14 dnů od doručení vyúčtování nájemci. V den uzavření smlouvy žalobkyně zaplatila žalovanému kauci ve výši 17 000 Kč. Žalovaný se zavázal vrátit kauci žalobkyni do 30 dnů od odevzdání bytu. Navrácení kauce bylo podmíněno včasným odevzdáním bytu po skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém jej žalobkyně převzala, a po úhradě všech jejích závazků. Žalobkyně se zavázala odevzdat byt v den skončení nájmu ve stavu, v jakém jej převzala, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení a odstranit veškeré změny a úpravy, které provedla se souhlasem žalovaného, nedohodnou-li se jinak. 6. Z předávacího protokolu o odevzdání bytu soud zjistil, že žalobkyně odevzdala žalovanému dne 20. 4. 2022 pronajatý byt. V protokolu, který podepsali žalobkyně a žalovaný je popsáno vybavení bytu dle jednotlivých místností, konečný stav měřidel a počet klíčů. V kolonce„ závady“ nejsou popsány žádné závady. 7. Z vyúčtování služeb za rok 2019 soud zjistil, že byl vyúčtován nedoplatek ve výši 2 586 Kč, z toho za dobu od září do prosince, kdy byt užívala žalobkyně, jde o nedoplatek ve výši 1 144 Kč. Vyúčtování bylo vystaveno dne 30. 4. 2020, splatnost byla stanovena do 31. 7. 2020. 8. Z vyúčtování služeb za rok 2020 soud zjistil, že za rok 2020 byl vyúčtován přeplatek ve výši 3 048 Kč, na který byl zaúčtován nedoplatek sjednaných úhrad ke dni 31. 3. 2021 ve výši 600 Kč a nedoplatek z ročního vyúčtování služeb (RVS) za rok 2018 ve výši 10 266 Kč. Vyúčtování bylo vystaveno dne 12. 4. 2021, splatnost byla stanovena do 31. 7. 2021. 9. Z vyúčtování služeb za rok 2021 soud zjistil, že za rok 2021 byl vyúčtován nedoplatek ve výši 5 030 Kč. Vyúčtování bylo vystaveno dne 11. 4. 2022, splatnost byla stanovena do 31. 7. 2022. 10. Z výpisu z účtu žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně zaplatila na účet č. [bankovní účet] za říjen 2019 až září 2020 měsíčně 8 500 Kč, dne 29. 7. 2020 vyúčtování za měsíce září až prosinec 2019 ve výši 1 144 Kč, od října 2020 do září 2021 platila měsíčně nájemné ve výši 8 700 Kč, avšak v červnu 2021 zaplatila o 3 048 Kč méně, tedy 5 652 Kč. Od října 2021 do dubna 2022 zaplatila na nájemném 9 400 Kč měsíčně. 11. Z cenového rozpočtu stavebních prací soud zjistil, že tento rozpis vyhotovil žalovaný. Listina je datována 12. 9. 2022 a jsou v ní ceny prací v bytě [číslo] na ulici [ulice a číslo] v [obec] – [část obce], a to za malířské práce 5 450 Kč, za podlahářské práce 14 270 Kč a za stolařské práce 16 645 Kč. V malířských pracích je zahrnuto zakrytí konstrukcí, olepení páskou, zaizolování stropů a skvrn na stěnách, výmalba stropů a stěn. V podlahářských pracích je zahrnuto stržení koberců, položení podložky Mirelon a montáž plovoucí podlahy a soklových a přechodových lišt. Ve stolařských pracích je zahrnuta výměna kuchyňské pracovní desky, těsnicí lišty, dopojení dřezu a výměna postele. 12. Z předžalobní výzvy ze dne 28. 7. 2022 s podacím archem soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného přípisem odeslaným dne 29. 7. 2022 k úhradě částky ve výši 11 970 Kč do 31. 8. 2022 s tím, že žádá vrácení kauce, z jejíž původní výše 17 000 Kč odečetla nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 5 030 Kč. 13. Ze svědecké výpovědi manželky žalovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že manželé [celé jméno žalovaného] mají více bytů, které pronajímají. V době, kdy byla uzavřena smlouva s žalobkyní, ještě využívali služeb realitní kanceláře pana [příjmení]. Nájem byl bezproblémový, na jaře 2022 žalobkyně požádala o ukončení nájmu. Svědkyně byla v bytě, až když jej žalobkyně předávala, předtím v něm uklízela po předchozí nájemkyni. Byt zběžně prohlédli, připadal jí zanedbaný a špinavý a opsali měřidla. Žádné závady do protokolu nezapisovali, protože měli s žalobkyní dobré vztahy a mysleli si, že vše pořeší dodatečně. Předávací protokol předem připravoval žalovaný. Svědkyně uvedla, že následně zjistili, že byt nelze ihned pronajmout, protože byt byl špinavý, byly tam fleky, postel nepoužitelná a asi pozvracená, za postelí hranolky, ve skříni nějaké oblečení, koberce byly špinavé a sešlapané, kuchyňská deska zničená, bylo nutné vymalovat. Na opravách bytu pracoval žalovaný a pan [příjmení]. Svědkyně pak do bytu přišla až na závěrečný úklid po rekonstrukci. 14. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pro žalovaného pracoval při rekonstrukci bytu užívaného žalobkyní v červnu a červenci 2022, kdy měnil dlažbu v části kuchyně a v souvislosti s tím demontoval i kuchyňkou linku. Kuchyňská linka vypadala zanedbaně, v době, kdy v bytě pracoval, se žádná část kuchyňské linky neměnila, pouze vyměnili starý rohový ventil s přívodem vody za linkou, protože už netěsnil. Prostor za kuchyňskou linkou žalovaný vymaloval. Dále s žalovaným dělali v části kuchyně, obýváku, chodbě a v ložnici plovoucí podlahy. Předtím odstr